韋竑

摘 要 住房租賃市場(chǎng)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展及穩(wěn)定，因此亟須運(yùn)用各種控制手段。本文從不同的風(fēng)險(xiǎn)主體出發(fā)，分門(mén)別類地介紹其有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上提出控制策略。

關(guān)鍵詞 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 住房租賃市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)與控制策略

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

近幾年，地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)并且增加住房供應(yīng)，國(guó)家出臺(tái)了“租售共舉”“租售同權(quán)”的政策，以進(jìn)一步完善和促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。因此，在政策的推動(dòng)及現(xiàn)實(shí)需求的推動(dòng)下，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度大大加快。尤其是一、二線城市出現(xiàn)了民營(yíng)的租賃公寓，甚至知名的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、龍湖等，也進(jìn)行了租賃公寓的大規(guī)模布局。但是，在這種行業(yè)蓬勃發(fā)展的背后，隱藏著各種可控及不可控的風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃市場(chǎng)不管對(duì)于企業(yè)、出租人還是承租人，都具有較大的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，都需要進(jìn)行積極的風(fēng)險(xiǎn)控制。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下住房租賃市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)意味著未來(lái)收益及損失的不確定性，是固有存在的。風(fēng)險(xiǎn)的分類有多種方式，本文將以風(fēng)險(xiǎn)主體為主要分類依據(jù)，并結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)原因分類、風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的分類等多種分類方式。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

1.政治風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)有的“租售同權(quán)”的政策下，住房租賃市場(chǎng)得以快速發(fā)展。但是一旦“租售同權(quán)”政策落實(shí)不到位或者實(shí)施不理想，那么人們選擇住房租賃的意愿就會(huì)趨弱，仍將繼續(xù)進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)，未來(lái)的政策，尤其是稅收政策和金融政策也會(huì)極大地影響住房租賃企業(yè)的發(fā)展。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃尤其是企業(yè)自建住房租賃，存在著投資巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低的情況，因此很可能存在融資不足的風(fēng)險(xiǎn)以及中途資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）承租人的風(fēng)險(xiǎn)

1.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。承租人一直以來(lái)都作為整個(gè)住房租賃鏈條中的薄弱環(huán)節(jié)，承擔(dān)著較多的風(fēng)險(xiǎn)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，首當(dāng)其沖的就是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，各個(gè)城市的房屋出租價(jià)格也在不斷上漲。并且“租售同權(quán)”在一定程度上也刺激了租房?jī)r(jià)格的上漲。因此在供給有限的情況下，承租人需要面臨更大的價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。

2.人身風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，絕大部分還是居民個(gè)人產(chǎn)權(quán)房的出租。在一、二線城市，為了吸引更多的租戶以擴(kuò)大收益，出租人會(huì)將房屋改裝成隔斷房。這種隔斷房租金較為便宜，但是由于采用不合格材料進(jìn)行隔斷，并且私自篡改了原有的水電線路，因此存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)承租人的人身造成風(fēng)險(xiǎn)敞口。

3.信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的信用機(jī)制發(fā)展并不完善，尤其是自有房屋的出租，更是存在較多的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于大部分承租人在住房伊始沒(méi)有簽訂住房合同或合同不規(guī)范，未能明確雙方的權(quán)利義務(wù)，且政府監(jiān)管缺位，因此很多時(shí)候會(huì)發(fā)生出租人單方面違約的現(xiàn)象。

（三）出租人的風(fēng)險(xiǎn)

1.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。出租人也會(huì)受到一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在未來(lái)的住房租賃市場(chǎng)中，一旦個(gè)人出租方和房企出租方供給增多，就會(huì)使整體的房屋出租價(jià)格下降，出租人就會(huì)承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

2.政策風(fēng)險(xiǎn)。出租人也會(huì)面臨各種法律法規(guī)的約束，目前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了各種住房租賃管理?xiàng)l例，一旦出租人沒(méi)有按照規(guī)定要求出租房屋，就會(huì)受到法律的制裁。在未來(lái)，這種政策管理會(huì)更加規(guī)范、嚴(yán)格，因此現(xiàn)有的出租人尤其是存在不規(guī)范行為的出租人，會(huì)面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

由于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主體的具體情況不同，因此需要制定具體的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.風(fēng)險(xiǎn)回避策略。上文提到住房租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)存在較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資決策和分析之時(shí)，如果企業(yè)自身承受不了這樣的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，最好選擇退出投資的風(fēng)險(xiǎn)回避政策。

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。由于住房租賃企業(yè)自身承擔(dān)著較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因此可以將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他主體上。傳統(tǒng)的方式就是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)，將各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。此外，可通過(guò)金融創(chuàng)新降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），就是將流動(dòng)性較差的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為較為活躍的金融資產(chǎn)，將一部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到金融市場(chǎng)中的投資人手中。

3.風(fēng)險(xiǎn)自留政策。不管是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還是政治風(fēng)險(xiǎn)，都具有一定的整體性和純粹性，因此都具有較大的不可控性。為了預(yù)防未來(lái)的不確定的損失，最好的方式是在企業(yè)內(nèi)自留一部分風(fēng)險(xiǎn)資金，以備不時(shí)之需。

4.損失控制策略。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要制定周密而詳細(xì)的事前、事中以及事后的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及風(fēng)險(xiǎn)損失程度。在事前的風(fēng)險(xiǎn)控制中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要健全內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度，并且加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部環(huán)境及外部環(huán)境的檢測(cè)和分析，以此降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。事中的風(fēng)險(xiǎn)控制策略是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，來(lái)降低已有風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)利益的損害。事后的風(fēng)險(xiǎn)控制策略仍舊以減小損失為主要目的，并在此之中總結(jié)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提高今后的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（二）承租人的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。對(duì)于承租人而言，可以將租賃過(guò)程和居住過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。目前，各種針對(duì)承租人的保險(xiǎn)類型不斷發(fā)展，因此這是一個(gè)較為有效的轉(zhuǎn)移手段。同時(shí)，在房屋承租伊始，承租人必須要求和出租人簽訂租賃合同，并在合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)。對(duì)于承租人而言，這樣則可以合理合法地將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給出租人。

2.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制的意識(shí)。大部分承租人都缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)，這就導(dǎo)致其無(wú)法預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。首先，承租人要有合同意識(shí)，能夠適用法律武器來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。同時(shí)，在租房的過(guò)程中，承租人也要具有各種風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，如火災(zāi)防范意識(shí)、地震防范意識(shí)、偷盜防范意識(shí)等。只有具備相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和正確防范的知識(shí)，才能使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)控制手段。

（三）出租人的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。對(duì)于出租人而言，各種自然風(fēng)險(xiǎn)是自身沒(méi)有辦法控制的，因此可以購(gòu)買(mǎi)住房保險(xiǎn)，將這種不可控的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2.完善租房規(guī)范。首先，出租人應(yīng)該完善交易手段。出租人應(yīng)該與承租人規(guī)定完善的交易流程，從看房、簽合同、交房到收房。其中合同的簽署是必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今，出現(xiàn)了許多方便的電子交易合同，但是其也存在許多問(wèn)題。因此，合同簽訂最好還是以紙質(zhì)合同為主。其次，出租人應(yīng)該按照法律法規(guī)要求整理住房。不得為了擴(kuò)大租金收益，而違規(guī)使用隔斷房，也不得私自篡改各種線路。對(duì)于出租人而言，減少政策風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑，就是按照住房租賃管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行住房租賃。

四、政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制行為

上文主要探討了住房租賃市場(chǎng)中的單獨(dú)個(gè)體對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要政府的引導(dǎo)和管理。在風(fēng)險(xiǎn)控制中，政府的風(fēng)控行為能夠有效地為住房租賃市場(chǎng)控制整體風(fēng)險(xiǎn)。

（一）減少政治不確定的風(fēng)險(xiǎn)

政府有制定政策的權(quán)力。所以不管是現(xiàn)有的“租售同權(quán)”政策、金融開(kāi)放政策還是住房租賃政策，都由政府制定和執(zhí)行。為了降低這種政策的不確定性，減少各個(gè)主體所要承受的政治風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該不斷規(guī)范現(xiàn)有的法律法規(guī)，并且出臺(tái)具有預(yù)見(jiàn)性的指導(dǎo)政策。同時(shí)，政府也應(yīng)該保證政治的穩(wěn)定性。在現(xiàn)有形勢(shì)下，政治的穩(wěn)定性主要體現(xiàn)在與其他各國(guó)的交往中。我國(guó)應(yīng)該堅(jiān)持開(kāi)放、友好的外交政策，與各個(gè)國(guó)家建立和平共處的關(guān)系，從而保證國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

（二）減少經(jīng)濟(jì)不確定的風(fēng)險(xiǎn)

完善金融市場(chǎng)的發(fā)展是政府和中央銀行義不容辭的工作。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)而言，其發(fā)展需要金融市場(chǎng)提供動(dòng)力和能量，所以金融市場(chǎng)政策性導(dǎo)向的穩(wěn)定是減少風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。我國(guó)現(xiàn)有的金融市場(chǎng)相較于發(fā)達(dá)國(guó)家而言存在一定的差距，不僅市場(chǎng)廣度和市場(chǎng)深度不夠，各種金融創(chuàng)新也不足。在未來(lái)，政府應(yīng)該不斷完善金融行業(yè)的法律管理和制度管理，并且不斷開(kāi)放金融市場(chǎng)，強(qiáng)化其市場(chǎng)廣度和深度，并不斷增強(qiáng)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新能力。

五、結(jié)語(yǔ)

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的出發(fā)點(diǎn)是積極的，但是由于整體環(huán)境的不穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的不成熟性以及政府管控的滯后性，所以該行業(yè)還存在許多市場(chǎng)亂象，市場(chǎng)內(nèi)的各個(gè)主體也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。為了完善該市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)該從多個(gè)角度、多個(gè)主體同時(shí)出發(fā)，不斷變革與創(chuàng)新。

（作者單位為南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司）

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