薛金燕

【摘要】企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、市場(chǎng)成熟度、投資者理性程度、監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值會(huì)計(jì)的態(tài)度、盈余管理、管理層對(duì)收益不確定性風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度、公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)、資本市場(chǎng)成熟度等多種因素的影響。本文針對(duì)房地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)萬科，在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式，對(duì)分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的利弊研究，探索可行性的解決方案。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；成本計(jì)量模式；公允價(jià)值

計(jì)量模式

【中圖分類號(hào)】F235.91

一、引言

我國在1998年財(cái)政部發(fā)布的《債務(wù)重組》準(zhǔn)則中首次引入公允價(jià)值，但在其后的執(zhí)行中，被變相操縱，財(cái)政部在2001年1月發(fā)布和修訂八項(xiàng)準(zhǔn)則時(shí)，被迫取消了公允價(jià)值。2006年我國財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，再一次引入公允價(jià)值會(huì)計(jì)，另外新增投資性房地產(chǎn)CAS3準(zhǔn)則。CAS3準(zhǔn)則允許企業(yè)在滿足一定條件時(shí)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)就是指為了資本增值或者是賺取租金，或者是這兩種目的兼而有之所持有的房地產(chǎn)。和自用的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費(fèi)收入，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)、計(jì)量和列報(bào)。正因?yàn)槿绱?，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式和固定資產(chǎn)以及存貨的計(jì)量模式存在區(qū)別，企業(yè)可以選擇采用成本模式或者是公允價(jià)值模式這兩種方式來對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量。

需要注意的是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量雖然可以選擇成本模式或者是公允價(jià)值模式，但是對(duì)于同一企業(yè)來講只可以采取其中的一種模式來進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不能夠同時(shí)采取兩種計(jì)量模式。

三、萬科投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式

萬科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳證券交易所上市，2014年在H股上市。萬科自2014年首次突破2 000億大關(guān)，銷售額達(dá)到2 180億元；2015年、2016年銷售額分別達(dá)到2 610億元、3 620億元；尤其是2017年萬科銷售額突破5 000億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積3 400萬平方米、銷售金額5 238億元，同比分別上升23%和45%。2017年萬科在全國商品房市場(chǎng)的份額上升至3.96%，同比上升0.86個(gè)百分點(diǎn)，在全國22個(gè)城市的銷售金額位列第一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，百億陣營分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈加明顯。萬科做為房地產(chǎn)名副其實(shí)的老大，以萬科為例，分析投資性房地產(chǎn)成本模式下的利弊更有研究價(jià)值。

萬科集團(tuán)采用的是成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，也就是通過成本減累計(jì)折舊攤銷以及減值準(zhǔn)備在資產(chǎn)負(fù)債表之內(nèi)列示。萬科集團(tuán)將投資性房地產(chǎn)的成本扣除預(yù)計(jì)凈殘值（殘值率0%～7%）和累計(jì)減值準(zhǔn)備后在使用壽命內(nèi)（20年～70 年）按年限平均法計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

萬科在資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)內(nèi)部及外部信息確定使用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)是否有減值跡象。在通過減值測(cè)試之后確定出現(xiàn)減值的，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不會(huì)轉(zhuǎn)回。

從萬科A2017年企業(yè)年報(bào)，我們可以看到，2017年年初投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為219億元，截至2017年年末賬面價(jià)值為288億元，與年初相比，2017年度賬面價(jià)值增加69億元。影響投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值變化的三因素：本年增加（含減少，減少為抵減項(xiàng)），累計(jì)折舊，資產(chǎn)減值。因素一：在本年增加欄目里，我們可以看出存貨轉(zhuǎn)入31億元，購置20億元，建筑成本23億元，匯兌調(diào)整減少1億元，持有待售資產(chǎn)轉(zhuǎn)出減少76億元，合并范圍變化增加74億元，本年凈增加71億元。因素二：累計(jì)折舊欄目，本年計(jì)提6.8億元，合并范圍變化1億元，持有待售資產(chǎn)轉(zhuǎn)出及其他-6.6億元，累計(jì)折舊凈增加1.2億元。因素三：資產(chǎn)減值損失0.74億元。在成本計(jì)量模式下，累計(jì)折舊和資產(chǎn)減值損失兩因素對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響僅為-1.74%和-1.07%，這體現(xiàn)了萬科在財(cái)務(wù)核算上的謹(jǐn)慎性，有利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性。同時(shí)，面臨房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的今天，在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面凈值不僅沒有體現(xiàn)出數(shù)倍增值空間，反而隨著折舊和資產(chǎn)減值損失而遞減，這有可能造成會(huì)計(jì)信息失真，降低了會(huì)計(jì)信息的決策相關(guān)性，而公允價(jià)值計(jì)量模式恰恰彌補(bǔ)了這一缺陷。

四、公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的缺陷

公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，雖然提高了會(huì)計(jì)信息決策的相關(guān)性，然而缺陷也不容忽視。

（一）公允價(jià)值估值困難，評(píng)估費(fèi)用高。

在中國這種新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，市場(chǎng)受到較為嚴(yán)格的管制，市場(chǎng)交易活躍度有限，而且市場(chǎng)參與者尚不成熟。在缺乏活躍市場(chǎng)和有序交易的情況下，企業(yè)運(yùn)用各種難以稽核的估計(jì)技術(shù)形成的公允價(jià)值可靠性比較低。

與其他金融資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)參考有關(guān)的可比銷售交易狀況確定，且至少每期期末需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行一項(xiàng)評(píng)估，這樣企業(yè)需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用。

（二）公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)有可能淪為企業(yè)操控利潤的工具。

與成本模式相比，在房地產(chǎn)過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式將大幅度提高投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，這也導(dǎo)致凈利潤的大幅度提升，加劇了凈利潤的波動(dòng)，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和審計(jì)費(fèi)用。

五、萬科給予我們的啟示

2006年我國財(cái)政部新增投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則CAS3準(zhǔn)則。同年，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）發(fā)布《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第157號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（SFAS157），2011年國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）制定《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》（IFRS13）以及2014年中國財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（CAS39）。顯然，歷史成本模式向公允價(jià)值會(huì)計(jì)模式轉(zhuǎn)變是大勢(shì)所趨，那么如何完善公允價(jià)值模式，如何平穩(wěn)推進(jìn)成本模式向公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變等問題都亟待解決。

（一）政府應(yīng)建立專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，保證評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，節(jié)約房地產(chǎn)公司評(píng)估成本

在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚沒有完全成熟之前，為了保證會(huì)計(jì)信息的決策相關(guān)性，降低公允價(jià)值計(jì)量模式下企業(yè)的核算成本，政府（房管局）應(yīng)該搭建一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)，由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)定期選擇有代表性的房屋進(jìn)行評(píng)估，并在指定的平臺(tái)公布，而其他未評(píng)估的可以根據(jù)以往歷史數(shù)據(jù)，確定一個(gè)價(jià)格系數(shù)，參照?qǐng)?zhí)行。這樣，既保證了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，節(jié)約了房地產(chǎn)公司的評(píng)估費(fèi)用，又提高了公允價(jià)值估值的準(zhǔn)確性，對(duì)于抑制上市公司通過投資性房地產(chǎn)公允值計(jì)量開展開盈余操縱的動(dòng)機(jī)有著巨大的作用。

為了改善公允價(jià)值計(jì)量以及相關(guān)披露的一致性以及可比性，政府（房管局）應(yīng)該將估值技術(shù)所采用的輸入值分為三個(gè)層次，并且需要優(yōu)先使用第一層輸入值，也就是活躍市場(chǎng)上相同資產(chǎn)或者是負(fù)債沒有通過調(diào)整的報(bào)價(jià)；調(diào)整使用除第一層輸入值之外相關(guān)資產(chǎn)或者是負(fù)債直接或是間接可觀察的輸入值，也就是第二層次輸入值；要限制使用相關(guān)資產(chǎn)或者是負(fù)債不可觀察輸入值，也就是第三層次的輸入值。

（二）加強(qiáng)公允價(jià)值的信息披露，提高監(jiān)管力度

可以借鑒會(huì)計(jì)界泰斗葛家澍先生的觀點(diǎn)。凡是初始確認(rèn)后，毋需后續(xù)確認(rèn)的計(jì)量屬性如歷史成本，在財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)確認(rèn)比較恰當(dāng)；而后續(xù)需要確認(rèn)的計(jì)量屬性如現(xiàn)行成本、現(xiàn)行價(jià)格（指入賬價(jià)格）、公允價(jià)值（指現(xiàn)行脫手價(jià)格）等都以在表外的“財(cái)務(wù)報(bào)告”中披露。筆者以為，對(duì)待存在活躍市場(chǎng)的資產(chǎn)可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)待市場(chǎng)尚不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)可以參考國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，同時(shí)強(qiáng)制要求企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中增加披露公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及金額。這樣當(dāng)市場(chǎng)健全時(shí)，企業(yè)可以順利實(shí)現(xiàn)成本模式向公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)變。

（三）借鑒增值稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定政策輔導(dǎo)期

財(cái)政部可以和稅務(wù)部門合作，對(duì)人才薄弱的單位實(shí)施輔導(dǎo)期培訓(xùn)，幫助他們了解公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件、應(yīng)用原理、評(píng)估金額、操作流程以及成本模式向公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換時(shí)的會(huì)計(jì)處理等。

注：本文所用數(shù)據(jù)來自巨潮資訊網(wǎng)下載的萬科A2017年企業(yè)年報(bào)。

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