文/重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 張?zhí)@元 徐 波 王 林

張?zhí)@元，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生

徐 波，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院副教授

王 林，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生

1 重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

重資產(chǎn)模式指企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中將運(yùn)營(yíng)資金大量投入車(chē)輛、生產(chǎn)線、生產(chǎn)建筑等有形資產(chǎn)，通過(guò)增加企業(yè)生產(chǎn)能力，培養(yǎng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)而拓展市場(chǎng)以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的盈利能力。從企業(yè)整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，重資產(chǎn)模式直接體現(xiàn)為固定資產(chǎn)占資產(chǎn)總額較大。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早的廣東省，在開(kāi)發(fā)模式上最早借鑒香港全價(jià)值鏈模式，即籌資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)均由1家房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，市場(chǎng)環(huán)境不斷變化，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式弊端日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下方面。

1）過(guò)度依賴(lài)土地 土地是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的開(kāi)端，是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)。土地的稀缺性及不可替代性使其成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)基本生產(chǎn)要素。然而，經(jīng)過(guò)數(shù)十年開(kāi)發(fā)建設(shè)，我國(guó)有限的土地資源日益稀缺，近幾年一線城市幾乎處于無(wú)地可供的狀態(tài)，其他城市的土地供應(yīng)規(guī)模也不斷縮減。土地市場(chǎng)大量需求和少量供應(yīng)的失衡導(dǎo)致土地購(gòu)置成本急劇上升，而商品房庫(kù)存量居高不下又讓其銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)受限，導(dǎo)致土地增值空間和溢價(jià)能力受到極大限制。

2）資金投入巨大 房地產(chǎn)行業(yè)需大量資金投入，每個(gè)項(xiàng)目涉及資金高達(dá)數(shù)億，不但增加了企業(yè)融資壓力，還為企業(yè)帶來(lái)巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要主導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，各項(xiàng)資金投入僅1家企業(yè)負(fù)擔(dān)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，單個(gè)項(xiàng)目的虧損或使整個(gè)企業(yè)全軍覆沒(méi)。

3）融資渠道有限 重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈主要來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售款。從我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)看，一般銀行抵押貸款和預(yù)售款占比超過(guò)70%，而自有資金占比較少。隨著限貸限購(gòu)措施不斷出臺(tái)，企業(yè)獲得銀行抵押貸款和預(yù)售款的難度越來(lái)越大。

4）盈利模式單一 傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式過(guò)于依靠資產(chǎn)增值獲取收益?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地與房產(chǎn)一直是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的利潤(rùn)來(lái)源。但這種單一盈利模式面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，可持續(xù)能力較差，受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)行情等因素影響較大。隨著房?jī)r(jià)增速放緩及國(guó)家對(duì)閑置土地的治理，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)盈利模式已無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)。

2 發(fā)展現(xiàn)狀與困境

經(jīng)過(guò)30多年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的行業(yè)形勢(shì)大不如前。土地資源稀缺、建設(shè)成本上漲、政府調(diào)控收緊、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等外部環(huán)境的變化使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，也使傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受到嚴(yán)重阻礙，無(wú)法適應(yīng)全新的市場(chǎng)環(huán)境。

2.1 土地成本上升，利潤(rùn)空間壓縮

土地儲(chǔ)備歷來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)高度重視的戰(zhàn)略資源。土地成本是構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本最重要的因素，占比較大。經(jīng)過(guò)10余年的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市土地資源被不斷透支，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)土地市場(chǎng)的供應(yīng)將逐漸減少（見(jiàn)表1）。

表1 國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積

政府土地供應(yīng)急劇減少和企業(yè)對(duì)土地資源的大量需求導(dǎo)致供需嚴(yán)重不平衡，土地價(jià)值快速上升。尤其在城鎮(zhèn)化水平較高的一二線城市，土地供應(yīng)捉襟見(jiàn)肘。2016年，由于土地供應(yīng)減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備面積開(kāi)始下降。與此同時(shí)，全年成交價(jià)款依然大幅上升（見(jiàn)表2）。全國(guó)各大城市不斷涌現(xiàn)的地王同樣說(shuō)明企業(yè)拿地成本在快速抬升，企業(yè)高價(jià)獲取土地的代價(jià)是利潤(rùn)空間大幅壓縮。

表2 全國(guó)土地成交溢價(jià)

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2016年上半年我國(guó)內(nèi)地排名前120名的房企平均凈利潤(rùn)率縮減至8.15%；2016年前3個(gè)季度我國(guó)內(nèi)地房企平均利潤(rùn)率已經(jīng)跌至7.8%，這是內(nèi)地房企利潤(rùn)首次跌破8%。在A股127家上市房企中，2016年前3季度凈利潤(rùn)同比下滑的房企達(dá)44家，其中10家企業(yè)在主營(yíng)收入上升的情況下出現(xiàn)利潤(rùn)同比下滑。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率有下滑趨勢(shì)，企業(yè)盈利能力差強(qiáng)人意，企業(yè)必須改變現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式，為企業(yè)盈利尋找新的可能性。

2.2 調(diào)控政策加碼，長(zhǎng)期需求放緩

我國(guó)城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的原始驅(qū)動(dòng)力。隨著人口增長(zhǎng)和城市外擴(kuò)速度放緩，出現(xiàn)房地產(chǎn)需求動(dòng)力不足現(xiàn)象，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響巨大。此外，國(guó)家在限貸限購(gòu)、稅收等政策層面的宏觀調(diào)控在很大程度上抑制了市場(chǎng)需求。

由于政府調(diào)控力度加強(qiáng)及城市化速度放緩，市場(chǎng)需求增速逐步放緩，極大阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從傳統(tǒng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)殇N(xiāo)售+運(yùn)營(yíng)管理，增加企業(yè)收入來(lái)源 ，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，生存壓力巨大

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度呈快速上升趨勢(shì)，市場(chǎng)份額逐漸向排名靠前的大房企集中。2016年，10強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額在全行業(yè)的占比達(dá)18.7%，為歷年之最，且該數(shù)字還有不斷上升趨勢(shì)（見(jiàn)表3）。

表3 歷年10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)速度逐年上升。由于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，單個(gè)企業(yè)收購(gòu)金額也直線上漲。未來(lái)，土地資源等行業(yè)資源的稀缺性逐漸上升，龍頭企業(yè)為保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，加緊搶占行業(yè)資源，為后續(xù)發(fā)展預(yù)留空間，其收購(gòu)風(fēng)潮將愈演愈烈。在此情況下，部分房企可通過(guò)積累，建立開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)金融等產(chǎn)業(yè)鏈上某階段的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為某環(huán)節(jié)上最具競(jìng)爭(zhēng)力、最具規(guī)模經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。分工明確，專(zhuān)業(yè)化程度高也是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的顯著特征。

3 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

以土地增值作為主要利潤(rùn)來(lái)源的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已不能完全適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型是理性和科學(xué)的選擇。

3.1 模式

房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式指開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中只扮演運(yùn)營(yíng)者或投資者角色，其他環(huán)節(jié)交給專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，放大自身優(yōu)勢(shì)，提高效率，以輕資產(chǎn)模式放大杠桿作用。綜合現(xiàn)有研究成果，常規(guī)房企輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式如表4所示。

表4 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

3.2 特點(diǎn)

與傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式相比，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式具有以下優(yōu)勢(shì)。

1）專(zhuān)業(yè)分工明確 在開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理及幕后資本金融支持等價(jià)值鏈各方面都有專(zhuān)業(yè)參與者。在高度專(zhuān)業(yè)分工下，參與者專(zhuān)注自己的領(lǐng)域，讓部分企業(yè)聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈某個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮企業(yè)自身在品質(zhì)管理、成本及品牌價(jià)值等方面的優(yōu)勢(shì)，從而獲取更高利潤(rùn)收益。同時(shí)，通過(guò)收益繼續(xù)加深在本領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，并將該優(yōu)勢(shì)提升為企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵能力。專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作使企業(yè)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷更準(zhǔn)確，可降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2）融資渠道多元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在投資規(guī)模大、回收變現(xiàn)慢等特點(diǎn)，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難甚至倒閉。輕資產(chǎn)模式能有效緩解這一難題，且多家企業(yè)參與同一項(xiàng)目，多方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益，使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得以稀釋。輕資產(chǎn)模式下房地產(chǎn)企業(yè)不再負(fù)責(zé)全部資金籌集工作，通過(guò)組建基金的方式籌集項(xiàng)目所需資金，大大降低自身對(duì)項(xiàng)目資本的投入，也減輕對(duì)銀行資金的依賴(lài)。企業(yè)在獲取充足資金的同時(shí)降低融資成本，以小資本撬動(dòng)大資本，分散風(fēng)險(xiǎn)，獲取更高收益。實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，既保證了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，又使融資成本得以平衡。

3）盈利模式轉(zhuǎn)變 輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，不再依靠土地與房產(chǎn)增值獲取超額收益，盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由資產(chǎn)收益模式轉(zhuǎn)向費(fèi)用收益模式。在通過(guò)售賣(mài)房屋獲取收益分成的同時(shí)，企業(yè)也可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程管理，通過(guò)提取管理費(fèi)與超額收益提成獲取利益。這種盈利模式相較于資本增值型盈利模式而言，對(duì)市場(chǎng)政策的依賴(lài)較小，收益來(lái)源更廣泛、穩(wěn)定。

4）提高企業(yè)效率 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下企業(yè)自身效率優(yōu)勢(shì)被放大，效率高的企業(yè)獲得更高回報(bào)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能使企業(yè)將資本集中到投資效率更高的部分，并有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資本的高效配置。

4 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型必要性

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式逐漸暴露缺陷。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需轉(zhuǎn)變?cè)邪l(fā)展思路，適當(dāng)借鑒輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，緩解當(dāng)前企業(yè)發(fā)展面臨的困境。房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型能解決以下發(fā)展困境。

1）緩解企業(yè)資金危機(jī) 輕資產(chǎn)模式能擺脫重資產(chǎn)投入，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從全程管理的傳統(tǒng)模式中解放出來(lái)，利用合作、入股、品牌輸出等方式縮減開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與環(huán)節(jié)，從而達(dá)到資金投入大幅縮小的目的，減輕企業(yè)的資金壓力。

2）弱化對(duì)土地資源的依賴(lài) 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式能讓企業(yè)在不持有土地情況下，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)等方式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一定程度上減輕了企業(yè)對(duì)于土地使用權(quán)的依賴(lài)。房地產(chǎn)企業(yè)可在土地開(kāi)發(fā)權(quán)持有增量減緩甚至下降情況下，保持多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

3）提升企業(yè)盈利能力 擺脫重資產(chǎn)束縛后，因資本投入更少，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策更靈活，同等情況下獲得更高利潤(rùn)回報(bào)，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)得到大幅改善。同時(shí)，改變了企業(yè)單一的收入來(lái)源，為企業(yè)提供更多營(yíng)業(yè)收入渠道，如開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)等。

4）削弱市場(chǎng)波動(dòng)的影響 輕資產(chǎn)模式將企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的組成由單純銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)楦鳝h(huán)節(jié)管理及整體利潤(rùn)分配，降低土地資源在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成中的組成占比。營(yíng)收渠道多元化在分散運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也減輕了市場(chǎng)變化對(duì)企業(yè)的影響。

5）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可減輕企業(yè)對(duì)重資產(chǎn)增持的依賴(lài)程度，通過(guò)豐富的融資渠道，降低高息負(fù)債占比。輕資產(chǎn)模式下的企業(yè)具有更高的現(xiàn)金儲(chǔ)備、研發(fā)投入。輕資產(chǎn)模式克服了重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承載能力，提高企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作效率。

由于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則可在一定程度上克服房企困境，因此，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型有利于房企的可持續(xù)發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

本文論述了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，企業(yè)面臨資金需求量大、融資壓力上升、土地成本上升、利潤(rùn)空間壓縮、調(diào)控政策加碼、長(zhǎng)期需求放緩、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、生存壓力巨大等發(fā)展困境。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式存在過(guò)度依賴(lài)土地、資金投入巨大、融資渠道有限、盈利模式單一等問(wèn)題，無(wú)法繼續(xù)適應(yīng)全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。為尋求可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，必須進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，從而緩解企業(yè)資金危機(jī)，弱化企業(yè)對(duì)土地資源的依賴(lài)，提升企業(yè)盈利能力，削弱市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。