劉寶香　呂萍

摘要：文章在梳理住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化相關研究，并歸納其基本內涵的基礎上，進行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標體系構建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進行評價并提出相應的對策建議。

關鍵詞：城鄉(xiāng)住房市場；一體化；評價；對策

一、 引言

十九大報告明確提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和城鄉(xiāng)融合。城鄉(xiāng)融合是城鄉(xiāng)關系在特定階段的表現形式，其核心內容在于城市和鄉(xiāng)村的共同發(fā)展、相互依賴和相互需求。在城鄉(xiāng)融合的基本框架之下，城鄉(xiāng)關系的內涵相應調整，城鄉(xiāng)住房市場的新型關系需要重新審視。城鄉(xiāng)住房市場的分割狀態(tài)有可能發(fā)生改變，進而走向城鄉(xiāng)住房市場的融合甚至一體化。但是，關于城鄉(xiāng)住房市場及其一體化的研究較少。基于此，本文在梳理相關研究的基礎上，進行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標體系構建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進行評價并提出相應的對策建議。

二、 研究綜述

1. 住房市場的基本內涵。住房市場有廣義和狹義之分。廣義上講，住房市場是指以住房存量和住房服務流量以及與住房相關的生產要素為流通對象，在住房的需求者和供給者之間提供溝通機會和便利條件，促成住房商品完成交易的場所或機制。狹義上講，住房市場指的是進行住房買賣和租賃行為的經濟組織。由此可見，住房市場包括促成住房交易的經濟組織、場所和機制等豐富內涵。我國相關法律法規(guī)規(guī)定的房地產交易形式多樣，不僅包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃，而且包括住房（土地）作價入股、合資或合作開發(fā)經營、征收或征用、（隨宅基地使用權）有償收回等方面。從市場構成要素的角度看，主要有市場主體、客體、載體、價值與價格、供求、競爭等方面，住房市場的構成亦然?？梢哉f，住房市場是住房商品交易的場所，是住房商品交換的經濟組織及其相互關系的總和，其構成要素涉及住房市場的主體、客體、載體、價值價格、供求、競爭等多個方面。

2. 城鄉(xiāng)一體化的基本內涵。城鄉(xiāng)一體化的認識涉及城鄉(xiāng)關系、發(fā)展過程、涵蓋內容和社會結構等方面。相關學者從不同側面對城鄉(xiāng)一體化進行了總結和闡釋。在城鄉(xiāng)關系方面，一體化是城鄉(xiāng)關系發(fā)展的最高級狀態(tài)，城鄉(xiāng)二元結構與城鄉(xiāng)一體化的關系值得重視，城鄉(xiāng)關系是研究城鄉(xiāng)一體化的重要線索。城鄉(xiāng)關系主要經歷了鄉(xiāng)孕育城、城鄉(xiāng)對立、城鄉(xiāng)聯(lián)系、城鄉(xiāng)融合和城鄉(xiāng)一體化幾個階段。城鄉(xiāng)一體化是城鄉(xiāng)之間隨著生產、生活、生態(tài)環(huán)境的變化，從對立走向的統(tǒng)一、從聯(lián)系走向的融合，是經濟社會和生態(tài)發(fā)展的較高級階段。在發(fā)展過程方面，實現城鄉(xiāng)一體化是一個長期過程，也是一個發(fā)展目標。城鄉(xiāng)一體化需要生產力的高度發(fā)達，強調城鄉(xiāng)的完全融合、互相協(xié)調和資源共享。在涵蓋內容方面，城鄉(xiāng)一體化具有豐富的內容。城鄉(xiāng)一體化涉及體制和產業(yè)結構的一體化，以及城鎮(zhèn)的城市化、農業(yè)的企業(yè)化和農民的市民化等方面，是城鄉(xiāng)范圍內全方位的一體化。在社會結構方面，城鄉(xiāng)一體化的目標是一元化。城鄉(xiāng)一體化反對二元分割，力促城鄉(xiāng)融合、協(xié)調和共榮。總之，城鄉(xiāng)一體化是隨著城鄉(xiāng)關系發(fā)展而達到的最高級狀態(tài)，需要一個漫長的實現過程，具有豐富的內容，是一個追求一元化社會結構目標、城鄉(xiāng)互補融合進而協(xié)調發(fā)展的過程。

3. 城鄉(xiāng)市場一體化的基本內涵。城鄉(xiāng)市場一體化是城鄉(xiāng)一體化的重要內容和動力。市場聯(lián)系是城鄉(xiāng)聯(lián)系中最直接、最明顯的方面，城鄉(xiāng)市場一體化可以為城鄉(xiāng)一體化提供動力。市場一體化和城鄉(xiāng)一體化一樣，即是一種狀態(tài)，也是一個過程。作為一種狀態(tài)，市場一體化主要是指在同一區(qū)域內不同的市場主體受同一供求關系的調節(jié)；作為一個過程，市場一體化主要是指在不同的區(qū)域之間經濟壁壘逐漸消失的過程。具體到城鄉(xiāng)范圍內，城鄉(xiāng)市場一體化要受到城鄉(xiāng)之間自然條件、信息基礎和制度環(huán)境的制約和影響，既包括城鄉(xiāng)商品市場一體化，又包括城鄉(xiāng)勞動力、土地、金融、技術、信息、產權等要素市場的城鄉(xiāng)一體化。因此，城鄉(xiāng)市場一體化的認識可以從產品市場、要素市場和市場環(huán)境三個維度著眼，主要是指在市場環(huán)境允許的條件下，城鄉(xiāng)范圍內商品市場和要素市場的不同參與主體受城鄉(xiāng)統(tǒng)一供求關系調節(jié)的狀態(tài)以及城鄉(xiāng)之間經濟壁壘逐漸減少直至消失的狀態(tài)和過程。

總體而言，雖然關于住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化基本內涵的研究比較豐富，但城鄉(xiāng)住房市場一體化基本內涵方面的研究較少。并且，針對城鄉(xiāng)住房一體化認識的出發(fā)點多聚焦于現存問題的應對和解決，缺乏城鄉(xiāng)住房市場一體化內涵界定和狀態(tài)評價的研究。本文在城鄉(xiāng)住房市場一體化內涵界定的基礎上，構建評價指標體系對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進行評價并提出相應的對策建議。

三、 城鄉(xiāng)住房市場一體化的內涵界定

1. 城鄉(xiāng)住房市場一體化的廣義界定。廣義的角度，沿用馮振東關于城市市場一體化“產品、要素和環(huán)境”三個維度的內涵界定思路，城鄉(xiāng)住房市場一體化的內涵需要從三個方面加以認識：其一，是產品市場一體化方面，即城鄉(xiāng)住房市場主體、客體、載體、價值與價格、供求、競爭等方面的一體化；其二，是要素市場一體化方面，即城鄉(xiāng)勞動力市場、城鄉(xiāng)土地市場、城鄉(xiāng)金融市場、城鄉(xiāng)技術市場、城鄉(xiāng)信息市場、城鄉(xiāng)產權市場等要素市場的一體化；其三，是市場環(huán)境一體化方面，即城鄉(xiāng)基礎設施、城鄉(xiāng)信息平臺和城鄉(xiāng)住房制度的一體化。

2. 城鄉(xiāng)住房市場一體化的狹義界定。制度是經濟社會博弈的規(guī)則。狹義的角度，城鄉(xiāng)住房市場一體化即城鄉(xiāng)住房制度一體化，其主要內容至少應該包括三個方面，即基礎制度、核心制度和配套制度。其中，城鄉(xiāng)住房基礎制度一體化，包括住房政策基本原則、土地制度等；城鄉(xiāng)住房核心制度一體化，包括住房產權制度、住房開發(fā)制度、住房交換制度、住房分配制度等；城鄉(xiāng)住房配套制度一體化，包括住房金融制度、住房稅收制度、國家財稅制度等。

我國城鄉(xiāng)住房制度存在嚴重的分割，難以適應城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展目標，應當構建城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。可以借鑒韓國住房制度中基本法規(guī)、上級法規(guī)、核心法規(guī)、特別法規(guī)、支援法規(guī)、相關規(guī)劃、臨時法規(guī)等多層次、全方位制度建設的經驗，逐步實現城鄉(xiāng)住房制度一體化。其中，特別需要指出的是，韓國土地制度在住房制度體系中具有重要地位，屬于上級法規(guī)層次。這與我國將其視作配套制度建設的認識不同。

四、 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價體系的構建

1. 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價原則?？陀^評價城鄉(xiāng)住房市場一體化，需要把握以下幾個重要方面：首先是，住房市場的特殊性。住房兼具商品屬性和保障功能。因而，住房市場的考察與住房保障密切相關。特別是，農村住房具有的福利屬性、尤其是農村宅基地公有私用的獨特性，為農村住房市場的建立和發(fā)展預設了特殊的條件。農村住房市場的發(fā)展及城鄉(xiāng)住房市場的一體化，在一定程度上取決于農村宅基地制度和農村住房保障（分配）制度改革。其中，農村宅基地流轉是撬動農村住房市場、城鄉(xiāng)住房市場一體化的關鍵。其次是，城鄉(xiāng)一體化的主要維度。發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個方面可以較好地反應城鄉(xiāng)一體化的狀況。發(fā)展度重在反映城鄉(xiāng)一體化據以推進的前提和基礎，差異度指明了城鄉(xiāng)一體化有待完成的任務，而協(xié)調度則指出了城鄉(xiāng)一體化進一步發(fā)展的條件。最后是，城鄉(xiāng)一體化的主要內容。城鄉(xiāng)一體化過程也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的過程。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌包含城鄉(xiāng)政治（制度）、經濟產業(yè)、社會服務、生態(tài)環(huán)境、特色資源以及空間布局等方面的基本內容，其中，經濟產業(yè)發(fā)展、資源要素配置和制度創(chuàng)新是最為關鍵的內容。工農業(yè)勞動生產率比值、城鄉(xiāng)收入比值、城市化和工業(yè)化水平差異、鄉(xiāng)村社會經濟和產業(yè)構成等應成為判別指標。

2. 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價指標體系構建。如前所述，住房市場（尤其是農村住房市場）的特征、城鄉(xiāng)一體化的主要維度和主要方面的進一步審視，可以為城鄉(xiāng)住房市場一體化評價提供思路。也就是說，城鄉(xiāng)住房市場一體化的評價可以從發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個主要維度入手，以地區(qū)經濟發(fā)展狀況、資源要素配置狀況和制度安排狀況三個主要方面為主要內容，充分考慮農村宅基地流轉、勞動力非農化、農業(yè)資本積累等因素，構建城鄉(xiāng)住房市場一體化評價指標體系， 以準確評價和全面反映城鄉(xiāng)住房市場一體化的進程（見表1）。

五、 我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的評價

城鄉(xiāng)住房市場一體化已經成為城鄉(xiāng)住房市場發(fā)展的主要趨勢，科學、客觀地評價其水平也成為進一步推動我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的重要基礎性工作。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度來看，經濟發(fā)展狀況方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數據計算，2014年我國人口城市化率已經達到54.77%；同年，我國一、二、三產業(yè)增加值分別為58 336.1億元、271 764.5億元和305 810.0億元，三次產業(yè)增加值比例為9.17∶42.74∶48.09，工業(yè)增加值占到國內生產總值約42.74%。資源要素配置方面，宅基地確權發(fā)證比例進一步提高，農村抵押貸款余額有了一定的規(guī)模，這些都是農業(yè)資本積累、農村金融市場發(fā)展和農村產權市場建設的初步成績。制度安排方面，住房政策基本原則一體化、城鄉(xiāng)土地制度一體化有待進一步推進，從而實現城鄉(xiāng)住房基礎制度一體化?？梢哉f，城市化和工業(yè)化為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了良好的經濟發(fā)展基礎，而資源要素配置和制度安排方面的基礎尚顯薄弱。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的差異度來看，經濟發(fā)展狀況方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數據計算，近年來，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入和農村居民純收入之比呈擴大趨勢，并在2002年～2012年間居于3.10～3.33之間；1978年～2013年間，絕大多數年份我國城鄉(xiāng)居民消費水平之比在三倍以上，且消費結構呈較大差異。資源要素配置方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數據計算，2008年～2014年，我國鄉(xiāng)—城流動人口總量由22 542萬人增至27 395萬人，其中，舉家外出流動人口占比由20.36%增至21.27%，年均提高0.15個百分點。制度安排方面，住房產權制度一體化、住房開發(fā)制度一體化、住房交換制度一體化和住房分配（保障）制度一體化等城鄉(xiāng)住房核心制度一體化有待推進?？梢哉f，雖然我國鄉(xiāng)-城流動人口規(guī)模巨大，給城鄉(xiāng)住房市場聯(lián)系提出了迫切要求并提供了巨大潛力。但是，我國城鄉(xiāng)之間經濟發(fā)展和住房核心制度方面巨大的差異，給城鄉(xiāng)住房市場一體化提出了巨大挑戰(zhàn)。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的協(xié)調度來看，經濟發(fā)展狀況方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數據，2010年～2014年，我國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出分別為5 987.38億元、7 620.55億元、9 079.12億元、11 165.57億元、12 959.49億元，其中，與2010年比，2014年我國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出翻了一番，并成為我國地方政府財政支出的重要組成部分；資源要素配置方面，集體建設用地改革和宅基地改革試點工作已經開始；制度安排方面，住房金融制度一體化、住房稅收制度一體化和國家財稅制度改革有待推進?？梢哉f，我國經濟發(fā)展為城鄉(xiāng)一體化提供了一定的條件。但是，城鄉(xiāng)之間資源要素配置和城鄉(xiāng)住房配套制度一體化的相關工作有待加強。

總之，從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個維度來看，我國經濟發(fā)展為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了較為堅實的基礎，資源要素配置在提出城鄉(xiāng)住房市場一體化要求的同時存在短板和制約因素，而制度安排更多的表現為對城鄉(xiāng)一體化的制約。

六、 我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的對策建議

如前所述，不管從發(fā)展度、差異度和協(xié)調度哪個維度看，經濟發(fā)展、資源配置和制度安排都是城鄉(xiāng)住房市場一體化的主要內容。在推進我國城鄉(xiāng)住房市場一體化建設的過程中需要把握好以下幾點：

1. 把經濟發(fā)展仍然作為重中之重。發(fā)展是永恒的主題。雖然，從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個維度來看，我國經濟發(fā)展都為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了較為堅實的基礎。但是，我國地區(qū)經濟發(fā)展不平衡，很多地區(qū)的經濟發(fā)展還比較薄弱，不能滿足城鄉(xiāng)住房市場一體化的要求。加之，近年來，我國經濟已經步入新常態(tài)，制約經濟發(fā)展的一些短板已初見倪端。城鄉(xiāng)住房市場一體化，是城鄉(xiāng)住房經濟乃至城鄉(xiāng)經濟一體化的重要組成部分，需要經濟發(fā)展提供源源不斷的支持。更為重要的是，落后地區(qū)經濟的發(fā)展是啟動農村住房市場的重要源泉。

2. 切實促進城鄉(xiāng)資源要素合理配置。城鄉(xiāng)范圍內資源要素的合理流動和配置，可以為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供條件。從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個維度來看，資源要素配置在提出城鄉(xiāng)住房市場一體化要求的同時存在短板和制約因素。有必要建立和完善促進流動人口有序城市化的體制機制，引導鄉(xiāng)城流動人口的流向和強度，并促進土地、資金、技術、信息和產權等要素的必要的、合理的流動。特別是，農村宅基地流轉的適時啟動，將有利于農村金融市場的啟動、農村住房市場的培育和城鄉(xiāng)住房市場一體化的推進。

3. 積極推進城鄉(xiāng)住房制度一體化。從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調度三個維度來看，現有的制度安排更多的表現為對城鄉(xiāng)一體化的制約。城鄉(xiāng)住房基礎制度、核心制度和配套制度的一體化，是城鄉(xiāng)住房制度一體化的三個主要方面。其中，土地制度的配套制度地位有待提高，需要將其作為基礎制度，以真正促進住房制度建設和城鄉(xiāng)住房市場一體化。目前，最為迫切的就是農村集體建設用地和宅基地制度改革。

七、 結語

本文在梳理住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化相關研究，并歸納其基本內涵的基礎上，進行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標體系構建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進行評價并提出相應的對策建議。強調了住房制度一體化在住房市場一體化過程中的作用和地位。認為應該把經濟發(fā)展仍然作為重中之重，切實促進城鄉(xiāng)資源要素合理配置，并積極推進城鄉(xiāng)住房制度一體化。

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基金項目：國家自然科學基金項目“城鎮(zhèn)化演進中的城鄉(xiāng)住房融合研究：機理剖析、分析框架和現實路徑”（項目號： 71673285）；山西省軟科學研究項目“保障性住房政策評估模式的構建——以山西省保障性住房政策評估為例”（項目號：2014041025-3）。

作者簡介：呂萍（1962-），女，漢族，內蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，中國人民大學公共管理學院教授、博士生導師，研究方向為住房政策、土地經濟與管理；劉寶香（1977-），女，漢族，山西省鄉(xiāng)寧縣人，山西財經大學公共管理學院講師，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為房地產經濟、城市經濟。

收稿日期：2018-02-11。