李嘉琪

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律、波動(dòng)因素等數(shù)據(jù)的分析，不僅可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)概述

雖然我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了新的契機(jī)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)的市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，不僅導(dǎo)致很多地區(qū)都出現(xiàn)了價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象，同時(shí)這種區(qū)域性房?jī)r(jià)的不平衡問(wèn)題，已經(jīng)成為了影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。為了有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，相關(guān)部門必須加強(qiáng)針對(duì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的內(nèi)外部因素研究的力度，并以此為基礎(chǔ)采取積極有效的措施，改善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，才能確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，發(fā)揮出在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的積極作用。雖然現(xiàn)階段政府部門采取的宏觀調(diào)控政策，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并沒有明顯的作用，但是，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析的話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，已經(jīng)呈現(xiàn)出逐漸上升的發(fā)展趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用

經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，所發(fā)揮的作用主要集中在以下幾方面：1.房地產(chǎn)投資作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)投入的重要內(nèi)容之一，其對(duì)于我國(guó)GDP的增長(zhǎng)具有決定性的影響。2.房地產(chǎn)投資在刺激我國(guó)民眾消費(fèi)方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。就目前而言，房地產(chǎn)行業(yè)的GDP平均增長(zhǎng)率，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貢獻(xiàn)率已經(jīng)上升到5%，正是由于社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度相對(duì)較高，因此，相關(guān)部門必須在大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資的穩(wěn)定性與可持續(xù)，才能將其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的積極作用充分發(fā)揮出來(lái)。

（二）對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，與其他行業(yè)也存在著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在發(fā)展的過(guò)程中，不僅需要大量的供應(yīng)商，同時(shí)也離不開需求方的支持。由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了建材、建筑冶金等不同產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各種因素

（一）外在因素

1.金融體系對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響。隨著金融資本投入力度的不斷加強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。投資貸款是房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)行業(yè)作為密集性產(chǎn)業(yè)，大量的資金支持是確保其健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.土地資源政策對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響。就目前而言，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)是先由開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，然后通過(guò)開發(fā)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐肥褂脵?quán)，在這一過(guò)程中，交易的最終目標(biāo)就是土地的所有權(quán)和住房的最終使用權(quán)。因此，在分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素時(shí)，必須對(duì)土地所有權(quán)這一衡量房地產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)予以充分的重視。3.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響。通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段的市場(chǎng)供求形勢(shì)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的主要原因，需求量越大價(jià)格自然也就越高，而土地資源稀缺與市場(chǎng)供需短缺之間的矛盾則成為了導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵因素。

（二）內(nèi)在因素

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系之間存在的矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的矛盾作為導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的內(nèi)在因素之一。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深入進(jìn)行以及我國(guó)房地產(chǎn)供給與需求之間關(guān)系的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平、技術(shù)手段、資本狀況等因素已經(jīng)成為了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵。所以，相關(guān)部門必須通過(guò)深入的分析和研究，尋找兩者之間的平衡點(diǎn)，并以此為基礎(chǔ)積極的進(jìn)行供需關(guān)系的調(diào)整，才能最大限度的避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)過(guò)大的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化引起的波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的另一個(gè)內(nèi)在因素，房地產(chǎn)采購(gòu)者與投資者自身存在的盲目性和投機(jī)性，造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的無(wú)序上漲，是導(dǎo)致這一問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因。很多房地產(chǎn)開放商為了自身的利益，大多采取大量購(gòu)買土地，占有市場(chǎng)，營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮景象的方式，雖然這種方式可以為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)短期的經(jīng)濟(jì)利益，但是，這種存在于畸形狀態(tài)下的經(jīng)濟(jì)泡沫和隱患，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)造成了無(wú)法估量的危害。

四、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

（一）規(guī)范土地市場(chǎng)

相關(guān)部門必須采取積極有效的措施，規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)土地使用審批的監(jiān)管力度。在土地劃撥和使用的過(guò)程中，必須嚴(yán)格的按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，統(tǒng)一的進(jìn)行土地的管理和使用，同時(shí)制定科學(xué)合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，才能確保行政劃撥用地的更加規(guī)范和有效。另外，政府部門必須進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，通病市場(chǎng)化拍賣和招投標(biāo)的方式，才能在有效降低行政土地出讓率的基礎(chǔ)上，避免違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地行為的出現(xiàn)。土地供應(yīng)機(jī)制向市場(chǎng)化方向的發(fā)展，對(duì)于降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)則有著極為重要的意義。

（二）提高市場(chǎng)調(diào)查力度

政府部門必須采取積極有效的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查研究的力度，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的定位，才能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍。投資主體所發(fā)揮出的價(jià)值和作用是影響整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵因素。但是由于現(xiàn)階段我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)商，都存在著風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不完善、職責(zé)不明確等各方面的問(wèn)題，而這些問(wèn)題已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響。為了有效應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)狀，相關(guān)虎門必須對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的大小予以充分的重視，采取積極有效的措施確保投資比重的科學(xué)合理，才能在減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）適時(shí)調(diào)整當(dāng)資產(chǎn)投資策略

政府部門在制定房地產(chǎn)投資政策時(shí)，必須對(duì)與之相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的分析予以充分關(guān)注。假如投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的話，那么必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展周期產(chǎn)生一定程度的影響。之所以出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，主要是由于國(guó)有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不清，且風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施不到位等各方面的問(wèn)題。所以，充分關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，是確保其可以有效適應(yīng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的重要手段。此外，政府部門必須進(jìn)一步完善和規(guī)范自身的投資行為，在充分重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，確保土地開發(fā)目標(biāo)的順利完成，才能實(shí)現(xiàn)有效掌控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的目的。

（四）完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

房地產(chǎn)金融制度作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作之一，其不斷的完善和創(chuàng)新，是確保房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的關(guān)鍵。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，必須在充分發(fā)揮傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托、商業(yè)貸款等優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，積極的進(jìn)行當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融體系的創(chuàng)新和完善，利用多元化的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。另外，政府部門在積極推動(dòng)房地產(chǎn)金融管理制度的同時(shí)，應(yīng)該從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的源頭著手，為房地產(chǎn)開發(fā)提供多元化的融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供全面的保障。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，政府部門必須在深入分析導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素的基礎(chǔ)上，通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的方式，改善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，才能確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位為赤峰市房屋交易中心）