陳鵬

隨著中國城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市發(fā)展進入了新的演變時期，郊區(qū)化成為這一時期重要的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)郊區(qū)化是城市郊區(qū)化重要的展現(xiàn)形式，是伴隨著市中心用地、人口、交通問題而產(chǎn)生的協(xié)調(diào)方式，具體體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)對郊區(qū)房地產(chǎn)的投資。本文選取了國家一線城市廣州市作為研究對象，通過構(gòu)建評價指標體系，運用主成分分析方法，對廣州市郊區(qū)務(wù)地產(chǎn)投資環(huán)境進行綜合評價。分析得出：廣州市郊區(qū)的房地產(chǎn)市場環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境較為優(yōu)越，人口、經(jīng)濟環(huán)境礙于城市發(fā)展的固有屬性，現(xiàn)階段無法進行更大程度的調(diào)整。結(jié)論表明：廣州市郊區(qū)務(wù)地產(chǎn)綜合投資環(huán)境優(yōu)越，只要政府注重對郊區(qū)土地利用的規(guī)劃、房地產(chǎn)投資類型的管理以及城市交通體系的改善，郊區(qū)房地產(chǎn)投資可以緩解市中心存在的問題。

郊區(qū)化 郊區(qū)房地產(chǎn)

投資環(huán)境 主成分分析

近年來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，已經(jīng)成為經(jīng)濟社會發(fā)展的強大動力。城鎮(zhèn)化使得城市由中心地帶不斷向外圍地區(qū)進行蔓延，形成了郊區(qū)化現(xiàn)象。在北京、上海、廣州等大中型城市中，經(jīng)濟、人口以及房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象尤為明顯。在城市郊區(qū)化過程中，房地產(chǎn)郊區(qū)化進程具有明顯的先導(dǎo)作用，人口、經(jīng)濟郊區(qū)化進程較為緩慢。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之‘，對于城市經(jīng)濟的發(fā)展以及穩(wěn)定國家經(jīng)濟起著重要作用。

結(jié)合近些年的研究現(xiàn)狀可以看出，國內(nèi)對于郊區(qū)房地產(chǎn)的研究還處在理論分析階段，采用指標體系對郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境進行評價的文章很少。結(jié)合近年來國家不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)的整頓和調(diào)控這一背景，本文選取廣州市作為研究對象，借鑒現(xiàn)有的文獻，構(gòu)建郊區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價體系，運用主成分分析方法對廣州市11個區(qū)進行綜合評價，為廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供參考。

實證基礎(chǔ)

對于指標評價的研究方法主要有模糊評價法、相似度法、多因素評估法、層次分析法以及主成分分析法等，每個分析方法都有其側(cè)重點和優(yōu)缺點，由于本文采用的市域數(shù)據(jù)的限制，鑒于多因素分析以及層次分析法對于數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量的要求較高，所以采用主成分分析方法。

評價指標體系的構(gòu)建

根據(jù)房地產(chǎn)市場的特殊性以及郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展狀況，按照指標選取的系統(tǒng)性、可比性、針對性、可得性原則，在借鑒已有文獻資料的基礎(chǔ)上，本文從經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、人口因素環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境這四大方面，選取了15項指標對廣州市11個區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進行綜合評價。

為了將此指標運用于分析廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境之中，本文根據(jù)廣州市各區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平以及離中心城區(qū)的距離作為判別依據(jù)，將廣州市的11個區(qū)分為了市中心區(qū)域、近郊區(qū)域以及遠郊區(qū)域三大塊區(qū)域。

其中，越秀區(qū)是廣州的老城區(qū)，也是市政府的所在地；天河區(qū)目前是廣州商業(yè)中心，經(jīng)濟發(fā)展水平最高的區(qū)域；而荔灣區(qū)和海珠區(qū)則是根據(jù)離越秀區(qū)和天河區(qū)的距離較近，并且經(jīng)濟發(fā)展水平較高，因此將其劃入市中心區(qū)域。

廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

（1）數(shù)據(jù)的選取與處理

本文選取的數(shù)據(jù)來源于《2015年廣東省產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)庫》、《2015年廣州市統(tǒng)計年鑒》以及各區(qū)2015年的統(tǒng)計公報。經(jīng)過篩選和匯總得到了2015年廣州市11個行政區(qū)的15項指標的數(shù)據(jù)，本文則采用Z-SCORI：標準化處理方式。

（2）模型的構(gòu)建與求解

本文采用SPSS19.0對經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、人口因素環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境這三個一級指標分別進行主成分分析。進一步，將得到的主成分作為變量再進行主成分分析得到四大方面的綜合得分和排名。

應(yīng)用主成分分析方法對廣州市十一個行政區(qū)四大類十五個指標進行分析的完整結(jié)果，結(jié)果中包含了各區(qū)各個一級指標的得分還有相應(yīng)的排名，并在最后給出了房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分以及排名。從最終結(jié)果來看，排名前四的主要是黃浦區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)以及天河區(qū)。

（3）實證結(jié)果分析

1.房地產(chǎn)市場環(huán)境是影響郊區(qū)房地產(chǎn)投資的最重要因素

可以看到，房地產(chǎn)市場環(huán)境排名靠前的行政區(qū)如黃浦區(qū)、番禺區(qū)、南沙還有增城區(qū)，它們的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名都是靠前的。

黃埔區(qū)、番禺區(qū)是近郊區(qū)域內(nèi)綜合得分最高的，并且在全部的區(qū)域內(nèi)得分也是最高的，說明通過指標分析可以得出近郊區(qū)域目前是廣州市房地產(chǎn)投資環(huán)境最好的區(qū)域。南沙區(qū)、增城區(qū)則是遠郊區(qū)域內(nèi)綜合得分最高的，在十一個行政區(qū)里排名靠前，說明廣州市的房地產(chǎn)郊區(qū)化經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸擴散到外圍地區(qū)。綜合房地產(chǎn)市場環(huán)境的分析，郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境要優(yōu)于市中心房地產(chǎn)投資環(huán)境。

2.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境對郊區(qū)房地產(chǎn)投資具有重要推動作用

從基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境排名來看，近郊和遠郊區(qū)域排名要明顯高于市中心區(qū)域，這一點是比較讓人難以琢磨的，可能的解釋是：市中心區(qū)域經(jīng)過多年來的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完備。

3.人口、經(jīng)濟郊區(qū)化進程緩慢

從人口、經(jīng)濟環(huán)境來看，市中心區(qū)域得分是遙遙領(lǐng)先于郊區(qū)。

政策建議

（1）加強對郊區(qū)土地利用的規(guī)劃引導(dǎo)

把郊區(qū)土地利用納入廣州市總體規(guī)劃和各項具體規(guī)劃中，對于郊區(qū)土地的各項房地產(chǎn)開發(fā)要嚴格限制在具體的規(guī)劃用地范圍內(nèi)。

（2）加強對郊區(qū)房地產(chǎn)投資類型的管理

郊區(qū)房地產(chǎn)投資類型有住宅投資、企業(yè)廠房投資、休閑娛樂投資等等，這些房地產(chǎn)類型或多或少都會改變郊區(qū)原有生態(tài)環(huán)境以及當(dāng)?shù)厝说纳?。因此，對于郊區(qū)企業(yè)的廠房投資應(yīng)該選擇在郊區(qū)人口密度相對松散、對區(qū)域生態(tài)環(huán)境破壞較輕的區(qū)域。

（3）加決構(gòu)建市郊一體化交通體系

政府應(yīng)該在對郊區(qū)交通建設(shè)投入方面更趨向于與市中心交通體系的聯(lián)系，構(gòu)建市郊一體化交通體系，實現(xiàn)市中心與郊區(qū)交通的多向?qū)?，從而緩解房地產(chǎn)郊區(qū)化所帶來的交通壓力。

[1]修大鵬，呂萍，嚴冰燕房地產(chǎn)郊區(qū)化特征及其發(fā)展模式—以北京市為例[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2013（04）：24-30