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        我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化存在問(wèn)題解決方法研究

        2018-03-26 12:02:38陳冠男
        時(shí)代金融 2018年6期
        關(guān)鍵詞:實(shí)施方式資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)

        陳冠男

        【摘要】本文選定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為主題,研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀,找出問(wèn)題與不足,在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)國(guó)情,提出解決問(wèn)題的思考方向與具體方法。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化 實(shí)施方式

        一、我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

        資產(chǎn)證券化,是將流動(dòng)性較差但具有穩(wěn)定預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn),以原始資產(chǎn)為擔(dān)保,并在資本市場(chǎng)上以發(fā)行證券的方式進(jìn)行出售獲取融資的過(guò)程。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等,將其擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)或房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)變?yōu)榭稍诠_(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的流通證券。其目的是通過(guò)證券化提高流動(dòng)性,以實(shí)現(xiàn)融資需求、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

        (一)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)

        我國(guó)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行等發(fā)行了多款商業(yè)抵押擔(dān)保證券,2015年4月3日,中國(guó)人民銀行下發(fā)[2015]第7號(hào)公告,《信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行管理有關(guān)事宜》,商業(yè)抵押擔(dān)保證券開(kāi)始實(shí)施注冊(cè)管理制。根據(jù)中債登相關(guān)報(bào)告,截止2016年,國(guó)內(nèi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品8420.51億元,市場(chǎng)存量為11977.68億元。

        (二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

        我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 起步較晚,2005年12月21日,在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托基金,成為首只以內(nèi)地資產(chǎn)為對(duì)象的房地產(chǎn)信托基金。我國(guó)的公募REITs在此后的10多年間,獲得的較大的發(fā)展:截至2016年9月,我國(guó)證券市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行10只商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃,總發(fā)行規(guī)模達(dá)295億元,分別在滬深交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。根據(jù)北大光華REITs課題組的估測(cè),我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè)結(jié)果在4萬(wàn)億到12萬(wàn)億之間。

        從總體上看,我國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票、債券為主,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托基金近年快速發(fā)展。

        二、我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)施中的主要問(wèn)題

        (一)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)

        隨著我國(guó)法律法規(guī)與相關(guān)市場(chǎng)的完善,我國(guó)商業(yè)抵押擔(dān)保證券在制度上已經(jīng)比較規(guī)范,但根據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)李勝的問(wèn)卷研究顯示1,銀行對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別較為片面,且對(duì)客戶違約,即信用風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源并沒(méi)有全面的考量。此外,在選擇進(jìn)入資產(chǎn)池的信貸資產(chǎn)時(shí),銀行出于對(duì)自身利益的考慮,往往會(huì)選擇一些收益較低或風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn),導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品投資價(jià)值與市場(chǎng)認(rèn)可度較低,限制了商業(yè)抵押擔(dān)保證券的市場(chǎng)規(guī)模。

        (二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

        我國(guó)目前REITs主要存在的問(wèn)題在于三個(gè)方面,一方面在于REITs本身,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺,收益率低,房?jī)r(jià)增幅與租金增幅不匹配,租售比過(guò)低;另一方面,與REITs相關(guān)的法律法規(guī)仍不夠完善,目前REITs并沒(méi)有直接的上位法依據(jù),目前REITs適用《證券法》和《信托法》;此外,REITs的稅收制度尚未完善,我國(guó)現(xiàn)行稅制并未針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策,存在多重征稅問(wèn)題,會(huì)降低REITs產(chǎn)品的收益率,降低REITs產(chǎn)品對(duì)投資者的吸引力。

        三、解決房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問(wèn)題的方向與考量

        (一)資產(chǎn)證券化發(fā)展應(yīng)與中國(guó)國(guó)情結(jié)合

        資產(chǎn)證券化發(fā)展應(yīng)適應(yīng)中國(guó)國(guó)情。目前,我國(guó)的住房制度是商品房與保障性住房并存的制度,且保障性住房具有相當(dāng)?shù)谋戎亍0l(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,應(yīng)在借鑒國(guó)外資產(chǎn)證券化有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,充分結(jié)合我國(guó)國(guó)情,即當(dāng)前中低收入人群占比較大、對(duì)住房依賴(lài)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱等特點(diǎn),保障投資收益,控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

        (二)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制與法律法規(guī)體系

        此外,資產(chǎn)證券化應(yīng)有良好的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制與完善的法律法規(guī)體系。應(yīng)當(dāng)完善商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制,提高資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的整體質(zhì)量,加強(qiáng)對(duì)投資者的吸引力。同時(shí),強(qiáng)化資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)法律制度,使資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)有完善的上位法依據(jù),在開(kāi)發(fā)和運(yùn)作過(guò)程中更加規(guī)范。完善REITs的法律監(jiān)管體系,堵住監(jiān)管漏洞。

        (三)有所側(cè)重地發(fā)展國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)

        對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),可以通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并重組,形成大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè),使得房地產(chǎn)行業(yè)更加有利于監(jiān)管和規(guī)范,發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更加統(tǒng)一與可靠。對(duì)于商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS),應(yīng)謹(jǐn)慎推動(dòng)其發(fā)展,從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,走由政府主導(dǎo)與市場(chǎng)輔助相結(jié)合的發(fā)展思路,擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模。

        四、解決房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化存在問(wèn)題的主要方式

        (一)解決商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)存在問(wèn)題的主要方式

        解決商業(yè)抵押擔(dān)保債券存在的問(wèn)題,可以考慮從多方面入手,如引入海外投資者、建立多樣化的風(fēng)險(xiǎn)隔離方式、信息披露體系與增信體系等方式。對(duì)于商業(yè)銀行進(jìn)行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制,可以考慮的因素有:確定適當(dāng)?shù)氖赘侗壤Y(jié)合貸款人職業(yè)分配貸款額度,建立“重點(diǎn)關(guān)注人群名單”等,從貸款源頭上控制風(fēng)險(xiǎn),從而控制商業(yè)抵押擔(dān)保證券的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)考慮到不同地區(qū)的房貸政策,提高住房金融部的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等。

        (二)解決房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)存在問(wèn)題的主要方式

        解決房地產(chǎn)投資信托基金的主要問(wèn)題,可從完善法規(guī)及稅收政策,培育成熟的REITs受托人與管理人才市場(chǎng),以及完善服務(wù)商建設(shè)與物業(yè)管理等方面入手。

        完善我國(guó)法律體系及相關(guān)制度,可以參考美國(guó)稅法變革的經(jīng)驗(yàn),完善REITs相關(guān)立法工作,出臺(tái)有關(guān)規(guī)范REITs的規(guī)章。修改現(xiàn)有房地產(chǎn)、稅收等法律制度,對(duì)REITs的產(chǎn)權(quán)登記制度,就不動(dòng)產(chǎn)的登記、轉(zhuǎn)讓、抵押程序進(jìn)行規(guī)定和簡(jiǎn)化;同時(shí),可以學(xué)習(xí)美國(guó)的稅收優(yōu)惠制度,避免對(duì)REITs進(jìn)行雙重征稅,建立強(qiáng)制高分紅機(jī)制;加快《房地產(chǎn)信托投資基金條例》或《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的制訂。

        培育成熟的REITs受托人與管理人才市場(chǎng),目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平較低,且受托人委托代理風(fēng)險(xiǎn)較高。我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)REITs受托人員,逐步建立并維護(hù)REITs受托人市場(chǎng),并最終建立我國(guó)統(tǒng)一的職業(yè)經(jīng)理人或受托人市場(chǎng)。

        我國(guó)應(yīng)加快引進(jìn)人才以及現(xiàn)金的管理理念與方法,成立專(zhuān)業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)來(lái)提高收益率、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)應(yīng)建立專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)、完善REITs估值體系,來(lái)提高市場(chǎng)規(guī)范性。

        五、結(jié)束語(yǔ)

        房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型的重要方向,發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,要立足中國(guó)國(guó)情,從法律法規(guī)、稅收政策、市場(chǎng)規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控、人才培養(yǎng)等多方面入手,健全中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)、金融的進(jìn)一步發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

        [1]李勝.我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究[D].北京:中央財(cái)經(jīng)大學(xué).2015.

        [2]趙維.中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展探究[J].住宅與房地產(chǎn).2016(18).3-6.

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