盛賓

【摘 要】近十幾來年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，然而在日益激烈的市場競爭中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)較住宅地產(chǎn)等其他地產(chǎn)形態(tài)而言，面臨的生存環(huán)境更加復雜多變。作為資金密集度強、投資額度大、風險系數(shù)高的行業(yè)，營運資金周轉及其效率管理便成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，進而彰顯研究商業(yè)地產(chǎn)營運資金管理的重要意義。因此，結合當今國內外經(jīng)濟發(fā)展趨勢，現(xiàn)下最主要的任務之一就是把資金管理作為地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心，建立一套科學合理的資金集中管理模式，運用好企業(yè)內部的資金存量為企業(yè)生存和健康發(fā)展提供充分的保障。本文闡述了對地產(chǎn)企業(yè)的資金管理的意義和必要性，結合其自身的行業(yè)特點，通過研究商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及資金管理現(xiàn)狀，借鑒開發(fā)成功與失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目在融資、資金運營等方面的經(jīng)驗，著眼于當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中產(chǎn)生的問題，提出相對合理完善的建議和對策。具體包括資金預算、融資渠道及優(yōu)化資金管理監(jiān)督體系等方面，從而進一步加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的資金鏈管理。

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金管理；財務管理

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概況

財務管理作為企業(yè)經(jīng)營管理活動的命脈，綜合反映了一個企業(yè)各個部分的管理水平和經(jīng)濟效益。而資金也就是這命脈中流動的血液，所謂“企業(yè)管理以財務管理為中心，財務管理以資金管理為核心”就是這個道理。資金管理是對企業(yè)資金的一種籌集、運用、分配、監(jiān)督等等的管理工作，當企業(yè)籌集到了一定額度的資金，在此基礎上再去利用資金，實現(xiàn)其銷售收入和利潤的最大化，并且將這些資金進行妥善合理的分配，從而保證企業(yè)未來發(fā)展中的再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)的順利進行。商業(yè)地產(chǎn)資金管理更具有其典型性，這是由于地產(chǎn)業(yè)是資金使用頻率和密集程度極高的行業(yè)，這就要求企業(yè)具有良好的資金籌措能力和使用能力，使之能夠得到良好的循環(huán)及再發(fā)展。

我國商業(yè)地產(chǎn)起步時間較晚，發(fā)展情況相對不均衡，資金循環(huán)的形式也較為單一，即通過商業(yè)房地產(chǎn)管理公司進行專業(yè)化及系統(tǒng)化的管理，將地產(chǎn)開發(fā)商籌資開發(fā)的建設項目，所產(chǎn)生的租售回流的資金交回給開發(fā)商。而商業(yè)房地產(chǎn)管理公司收取一定的傭金，這樣就完成了商業(yè)地產(chǎn)項目的資金循環(huán)過程。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

（1）資金管理的復雜程度高。房地產(chǎn)企業(yè)在運作流程上受到的制約比較多，既要應對社會經(jīng)濟的發(fā)展過程中的不確定因素，如項目地域性的形態(tài)、鋼筋水泥的成本漲幅等等，又要面臨國家一波比一波更嚴厲的調控政策等因素的影響，由此地產(chǎn)企業(yè)較之其他行業(yè)顯現(xiàn)出更為復雜化。除此之外，地產(chǎn)行業(yè)本身還是典型的資金使用頻率和密集程度極高的行業(yè)，許多項目資金投入都在億元以上，因此這些對于地產(chǎn)企業(yè)來說就更加大了其資金管理的復雜程度。

（2）資金運作的循環(huán)周期長。商業(yè)地產(chǎn)本身就是產(chǎn)業(yè)鏈及生產(chǎn)周期都較長的行業(yè)，因此其資金鏈的循環(huán)也是一個漫長及復雜的過程，涉及諸多領域如經(jīng)濟、法律、建造等，同時存在許多的不確定性因素，其他一般性行業(yè)通常在一個經(jīng)營周期內即可收回資金，但房地產(chǎn)項目從資金的投入到資金收回往往需要3-5年時間，對于商業(yè)地產(chǎn)項目這個時間就更長了。

（3）資金管理的風險性大。由于地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對資金的需求量是與日俱增的，所以前后投資的金額是非常巨大的，投資金額越大企業(yè)承當?shù)娘L險也就越多。地產(chǎn)開發(fā)的項目作為不動產(chǎn)從實物形態(tài)轉化成資金形態(tài)耗時比較持久，大額資金的周轉在時間上對企業(yè)也是一種考驗，如果企業(yè)不能及時償還銀行貸款或者其他工程類賬款，必將影響企業(yè)整體生存和發(fā)展，這也就增加了地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風險和難度。而且，地產(chǎn)項目還會涉及各種不同的風險，如政策風險、設計風險、管理風險等，這些風險都會對地產(chǎn)業(yè)各個階段的現(xiàn)金流產(chǎn)生巨大而持久的影響。

3.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的現(xiàn)實意義

近年來，我國政府針對房地產(chǎn)行業(yè)從土地出讓、到銀行借貸等諸多方面連續(xù)出臺了許多的相關政策，這些政策措施一方面加快了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出；另一方面則是限制了企業(yè)的資金流入，使得資金緊缺成為地產(chǎn)企業(yè)的致命點。在這種非常不利的背景下，加強地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，使其擁有盡可能充裕的資金和高效的管理效率就成為企業(yè)生存和發(fā)展的重要保障。企業(yè)通過加強資金的科學管理可以提升其管理層次與管理水平，并且能夠有效提高資金使用的效率與透明度，從而大大降低財務風險，使企業(yè)得以健康發(fā)展。因此，加強資金的科學化管理是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮資金優(yōu)勢、打造資金管理核心地位、實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

我國地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是自籌資金和國內貸款。地產(chǎn)項目開發(fā)融資渠道主要依靠銀行貸款，一旦銀行采取緊縮的貨幣政策，就會對開發(fā)商造成重大影響，這就需要地產(chǎn)企業(yè)通過多元化的渠道來獲得資金支持。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理中主要存在以下問題：

1.資金預算管理方面存在的問題

（1） 全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理缺乏有機結合。一般情況下，企業(yè)都習慣于操作簡捷便利的單項資金預算，而缺少對全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理的有機結合，不利于企業(yè)整體執(zhí)行全面資金預算，有損其長期收益。另外，值得擔憂的是，地產(chǎn)企業(yè)所設置的部門很多，各部門員工也各司其職，但企業(yè)的資金狀況關系到企業(yè)的每一個員工，所以資金的全面預算管理是企業(yè)全體員工的都要參與的管理，但是現(xiàn)下很多企業(yè)員工都認為預算只是財務部的工作，并沒有參與感，這極大地影響了企業(yè)資金預算管理的效率和效果。

（2）缺乏嚴密的資金使用計劃。對于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)階段來說資金的使用并非完全嚴格按照資金計劃執(zhí)行，對開發(fā)成本費用控制的松懈造成資金的浪費，資金管理制度不完善等，最終導致項目投資無端增加，從而影響資金鏈條的正常良性循環(huán)。同時，對于項目建成后的運營階段來說，現(xiàn)金流的把控不到位，未能充分考慮運營過程中可能發(fā)生的突發(fā)因素，容易影響到整個項目的正常運營，嚴重者還可能會導致資金鏈斷裂，影響整個企業(yè)。

2.資金融資渠道方面存在的問題

近年來，國家對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策越來越嚴苛，緊縮的金融政策使地產(chǎn)商從銀行貸款的難度更大，增加了企業(yè)的資金籌集使用的困難和成本，使得我國地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道陷入“瓶頸”，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和效益。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式較為單一且融資結構不合理，眾所周知商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是典型的資金使用頻率和密集程度極高的行業(yè)，而資金短缺又是我國地產(chǎn)企業(yè)所面臨的突出問題。經(jīng)常會出現(xiàn)一方面企業(yè)自有資金少且資金需求量大；另一方面企業(yè)的融資渠道卻又很單一的尷尬局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%～80%，那么可想而知對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其項目的自有資金所占比重只有20%～30%左右，大部分資金是靠銀行貸款和項目銷售回籠資金來周轉，這就表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式較為單一，而且財務風險高、償債壓力大，一旦出現(xiàn)信貸問題就很有可能導致整個企業(yè)資金鏈斷裂。

3.資金運營管理制度方面存在的問題

（1）商業(yè)地產(chǎn)資金管理運營經(jīng)驗不足。目前我國的開發(fā)商和商業(yè)管理公司普遍缺乏規(guī)范化、專業(yè)化的資金管理知識與經(jīng)驗，項目的后期運營管理尤其是資金管理制度方面仍然存在許多問題。開發(fā)商的盲目投資，對銀行信貸的依賴，缺乏對現(xiàn)金流的把控等往往導致項目資金鏈緊繃，項目資金風險大，直接影響項目的成敗。

（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠規(guī)劃。企業(yè)盲目投資嚴重，從而導致現(xiàn)金流匱乏，項目資金鏈緊繃，最終直接影響項目的成敗。歸根到底，目前地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度模式仍然比較落后，尚未建立起科學完善的資金管理制度，也缺乏資金使用監(jiān)督管理機制，以至企業(yè)在項目投資、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中的資金管理得不到良好的控制，對資金的使用狀況無法進行深入的了解和監(jiān)測，導致許多環(huán)節(jié)中的成本費用出現(xiàn)超支的情況。

4.資金管理意識方面存在的問題

當下很多房地產(chǎn)企業(yè)的領導高層和管理人員的資金管理意識還很薄弱，他們尚未把資金成本、利息、時間價值等的觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營管理模式中。資金管理意識的強弱決定了房地產(chǎn)企業(yè)整體資金管理的水平，如果企業(yè)對此不加強重視，勢必造成企業(yè)內部資金管理的責任不夠明確、資金回籠延期、項目資金被挪用等現(xiàn)象的發(fā)生，這將給企業(yè)未來的發(fā)展帶來很大的困擾。

5.資金運營模式方面存在的問題

（1）商業(yè)地產(chǎn)運營方面，目前仍不乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求短期回報，轉移風險，緩解資金壓力，在商業(yè)項目建成后全部快速銷售，快速收回資金。同時，退出項目而對其后期運營管理置之不理，往往項目后期經(jīng)營混亂，造成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值降低。

（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金回流主要是租賃收入和銷售收入，而采取出租或租售結合模式，項目后期運營雖然現(xiàn)金流相對較為平穩(wěn)，但回收期過長，項目上占用資金的時間成本過高且存在很多收入的不確定因素，如后期營運租金收入催收困難欠費情況時有發(fā)生，營運成本控制不力，費用超支嚴重造成現(xiàn)金短缺，這些情況最終會導致項目的經(jīng)營虧損，甚至會影響到地產(chǎn)開發(fā)商的其他項目。因此，應多方面提高資金回收率，使項目早日收回投資成本并贏利。

三、解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策

1.建立健全的資金預算管理制度

（1）完善全面預算管理的制度建設。地產(chǎn)企業(yè)需要積極完善全面預算管理的組織體系和流程標準。企業(yè)應該在明確責任中心的權責之后界定符合自身的預算目標，然后讓各部門的預算人員進行編制匯總、審批后再進行預算的全面執(zhí)行與控制管理、并針對差異進行分析、對預算指標進行全面考核。除此之外，科學完善的資金預算考核體系，也是激發(fā)員工執(zhí)行積極性的有利保障，員工有了積極性，才能使全面預算管理真正落到實處。

（2）緊密結合全面資金預算與企業(yè)戰(zhàn)略管理。企業(yè)應當樹立“戰(zhàn)略指導預算，預算支持戰(zhàn)略”的觀念，制定企業(yè)長期發(fā)展目標，認真做好市場調研，將企業(yè)內部資源進行合理分配，以此作為編制科學完善的全面預算、連接企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行與發(fā)展的基石，實行全程跟蹤管理。企業(yè)應當讓全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理有機結合，彼此支撐來克服編制預算銜接性差等問題，使得企業(yè)的短期預算目標與長期發(fā)展戰(zhàn)略相適應并緊密地聯(lián)系在一起，以達到企業(yè)既定的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

2.拓寬商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

隨著政府相關融資政策的不斷開放，融資渠道逐步得到應用和成熟，單一的銀行信貸融資無法支撐整個商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的需求，故此企業(yè)勢必尋求多元化的融資渠道，以滿足企業(yè)自身的資金需要。除了現(xiàn)有的商業(yè)銀行和保險公司等固有金融機構，還需要建立如商業(yè)地產(chǎn)投資基金的金融機構為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務，同時為了提高房地產(chǎn)的流動性，進一步建設發(fā)展房地產(chǎn)金融平臺。借助資產(chǎn)證券化的手段，有效的分散市場風險和信用風險。例如加強上市或發(fā)行債券及夾層融資募集資金、推進商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金融資等新型模式。

3.積極穩(wěn)妥地做好營運資金的回收工作

（1）加強運營階段資金管理，形成資金鏈斷裂預警機制。運營階段對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說至關重要，當項目運營情況出現(xiàn)問題，又不能注意開源節(jié)流，導致運營成本大，資金缺口問題就會越發(fā)突出，嚴重者往往會導致項目無法繼續(xù)運營。因此，在這一關鍵階段，既要通過改變招商策略、租戶品牌結構調整等手段力求保障項目運營資金穩(wěn)定流入，同時又要嚴格執(zhí)行既定預算，合理的安排運營資金使用計劃，嚴格避免項目運營資金出現(xiàn)缺口問題。

（2）企業(yè)的資金信息流要時刻保持通暢。企業(yè)財務人員應及時把應收賬款的催收處理到位，如加收房租及裝修的押金降低單方面撤租風險，與租賃部門共商欠費預警機制等并且對空置單元面積進行定期盤點，加快出租出售處理空置單元等，使投資資金能夠及時順利地回流。

地產(chǎn)商與零售商之間應互助合作、長遠規(guī)劃，讓其產(chǎn)生協(xié)同效應十分重要，由于地產(chǎn)商和零售商的管理優(yōu)勢不同，可以實現(xiàn)管理優(yōu)勢的互補，形成有效的管理資源配置。與國內外著名品牌、一線品牌結盟合作，共同提升知名度，增加其核心競爭力，樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌形象等。

4.強化企業(yè)全體的危機意識

企業(yè)的領導層應尊重資金管理體系的運行規(guī)律，對可能出現(xiàn)的各種問題要進行充分的估計并準備應急的預案，實行富有彈性的動態(tài)管理，對計劃外的資金收支管理留有余地，對可能遇到的突發(fā)狀況做好充分的思想準備和一定的資金準備。使各項目在資金的投向和使用上更加趨近于企業(yè)的整體利益，帶領企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

5.建立健全的資金管理模式，優(yōu)化資金管理監(jiān)督體系

（1）強化內部資金的集中管理和監(jiān)督體系。首先，企業(yè)應該建立起以現(xiàn)金流為核心的內部資金集中管理制度，設立專門專業(yè)的資金結算中心，進行集中審批、統(tǒng)一調配與合理監(jiān)督使用，通過依法設立的內部金融機構或借助銀行網(wǎng)絡等合法的金融工具，實施企業(yè)資金的統(tǒng)一管理，對多頭開戶和資金賬外循環(huán)現(xiàn)象進行嚴格控制。其次，在企業(yè)設立專門的資金結算中心的實施過程中，應對集團內部的權責進行合理劃分，讓下屬企業(yè)擁有一定的資金管理權和支配權，使企業(yè)的經(jīng)營在一定授權范圍內更具靈活性和積極性。最后，企業(yè)應當定期對內部控制機構展開評審，對財務會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行考核審計，推進內部控制績效考核制度以保證審計效果和效率。而在內部流動資金管理方面，企業(yè)應注重應收賬款的管理，設立相關臺賬，使財務部門對每個客戶的基本情況和欠費信息都了如指掌且定期與銷售部門核對，并進行有效催款以確保資金順利回籠。

（2）建立資金管理信息化平臺。地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需求建立一套以資金管理為核心的資金管理信息化管理平臺，使用同一套資金管理系統(tǒng)以統(tǒng)一的接口與各分公司的所有項目的資金管理系統(tǒng)相聯(lián)，而且通過利用計算機軟件，企業(yè)還可以將內部資金收入與支出集中控制，實現(xiàn)各項目資金流向的全程跟蹤與監(jiān)控。

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