文/李照康 西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所 陜西西安 710002

房產(chǎn)測(cè)繪的政策性較強(qiáng)，技術(shù)要求高，其測(cè)量的成果影響到房屋權(quán)利人的利益問(wèn)題。所以，房產(chǎn)測(cè)繪成果與房屋產(chǎn)權(quán)之間具有密切的聯(lián)系，同時(shí)也是城市建設(shè)管理工作中存在的基礎(chǔ)資料。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)要求，對(duì)于房屋面積中可能存在的難題和糾紛應(yīng)該機(jī)制分析，減少出現(xiàn)的各類質(zhì)量問(wèn)題。

1、房屋建筑面積實(shí)測(cè)工作

在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》當(dāng)中，規(guī)定了房屋面積的測(cè)算需要考慮到實(shí)際的測(cè)繪數(shù)據(jù)，但是目前的普遍測(cè)繪都沒(méi)有按照實(shí)地測(cè)量尺寸的方式，僅僅是通過(guò)實(shí)地校核變長(zhǎng)，然后在一定的誤差范圍內(nèi)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求進(jìn)行面積計(jì)算，有時(shí)候會(huì)結(jié)合竣工圖紙的尺寸。但是從實(shí)際結(jié)果來(lái)看，面積實(shí)測(cè)工作往往會(huì)出現(xiàn)各類問(wèn)題。原因也在于以下幾個(gè)方面。

（1）數(shù)據(jù)缺乏唯一性

房產(chǎn)測(cè)量工作需要借助各類測(cè)繪儀器，例如鋼尺、全站儀、測(cè)距儀等，并按照合理的操作方式，在外界條件下開展測(cè)繪工作。但無(wú)論測(cè)繪人員的技術(shù)水平多高、測(cè)繪儀器多精確，對(duì)同一個(gè)量進(jìn)行多次測(cè)繪的結(jié)果必然存在著差異。尤其是在房屋面積的測(cè)算過(guò)程中，如果按照實(shí)測(cè)的尺寸來(lái)對(duì)面積進(jìn)行計(jì)算，必然會(huì)出現(xiàn)人為和儀器的誤差。因?yàn)榉课菔┕け旧硎谴志€條施工，墻面的平整程度、軸線定位等都可以成為誤差源，因而模板支護(hù)出現(xiàn)位移、垂直度誤差都是不可避免的結(jié)果，在實(shí)際測(cè)量時(shí)的數(shù)據(jù)缺乏唯一性[1]。

（2）由于實(shí)測(cè)環(huán)節(jié)中，受到墻體偏移、抹灰層厚度等因素的影響，即便是完全相同的兩戶，在面積計(jì)算結(jié)果方面也會(huì)出現(xiàn)一定的差異，此時(shí)同一戶型的建筑面積數(shù)據(jù)則出現(xiàn)各種差異。雖然總體的誤差結(jié)果并不顯著，但無(wú)論是業(yè)主還是開發(fā)商，甚至是管理部門都無(wú)法接受這種測(cè)量結(jié)果。

（3）面積計(jì)算中，測(cè)量單位是主體，雖然在前期測(cè)量出了具體結(jié)果，但如果后期業(yè)主和開發(fā)商自行將房屋現(xiàn)狀改變，則面積必然與測(cè)算時(shí)的結(jié)果產(chǎn)生偏差。另外，實(shí)測(cè)時(shí)的部位眾多，如果實(shí)測(cè)區(qū)域帶有一定的弧度，那么在丈量上會(huì)存在困難。測(cè)繪單位目前普遍認(rèn)為，實(shí)測(cè)結(jié)果為準(zhǔn)在目前已經(jīng)行不通，因?yàn)閷?shí)測(cè)的目的是將測(cè)量結(jié)果與竣工圖紙的內(nèi)容相符合，并不能完全一致。當(dāng)誤差控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)時(shí)，則認(rèn)為結(jié)果可以接受，可以作為測(cè)繪報(bào)告的數(shù)據(jù)依據(jù)[2]。

2、測(cè)繪的具體內(nèi)容

2.1 房地產(chǎn)面積內(nèi)容

測(cè)算房地產(chǎn)的面積包括測(cè)算用地面積與房屋面積兩個(gè)部分，用地面積包含土地面積、占地面積等，而房屋面積則包含使用面積、產(chǎn)權(quán)面積。以目前的測(cè)繪來(lái)看，還需要考慮到公攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積。公攤建筑面積是多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人共同占有的建筑面積，這一部分的區(qū)域是需要根據(jù)規(guī)定的系數(shù)向不同的戶主分?jǐn)?，這也是計(jì)算公攤建筑面積的依據(jù)。

而套內(nèi)建筑面積則包括了陽(yáng)臺(tái)面積、房屋墻體面積等。這一部分的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)房屋外墻和陽(yáng)臺(tái)外邊緣結(jié)構(gòu)圍成的水平面積計(jì)算。

使用面積顧名思義就是人們?cè)诰幼r(shí)需要實(shí)際使用的建筑面積部分。一般情況下如果要想精確地計(jì)算房屋的使用面積，可以從不同的方面入手。首先，房地產(chǎn)的使用面積是包括衛(wèi)生間、廚房、起居室、臥室、客廳等不同區(qū)域的面積之和，在計(jì)算總建筑面積時(shí)不能將通風(fēng)道、煙囪等構(gòu)筑物包含在內(nèi)，但是在使用面積的計(jì)算過(guò)程中需要進(jìn)行計(jì)算，還需要加入墻面粉刷裝修的厚度面積[3]。

房產(chǎn)公司出售的房屋開始時(shí)建筑面積是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積，等到建筑出地面后房產(chǎn)部門會(huì)到工地測(cè)繪一次，等到交房后再進(jìn)行一次測(cè)繪。房地產(chǎn)測(cè)繪工作不僅對(duì)于開發(fā)建設(shè)和征收稅費(fèi)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，還能給產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等各方面的管理提供參考資料[4]。

3、房產(chǎn)面積測(cè)算中出現(xiàn)的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)方案

在測(cè)算工作中需要結(jié)合建筑的狀況來(lái)進(jìn)行實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積的判定。面積的預(yù)測(cè)實(shí)際上就是在商品房的銷售過(guò)程中，由房地產(chǎn)的主觀機(jī)構(gòu)對(duì)建筑房屋進(jìn)行實(shí)地考察，在合法范圍內(nèi)作為銷售依據(jù)。在竣工驗(yàn)收后，建筑房屋的實(shí)測(cè)面積還需要根據(jù)測(cè)繪的規(guī)范來(lái)進(jìn)行計(jì)算。但是由于實(shí)際的面積測(cè)量當(dāng)中，有時(shí)因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致面積計(jì)算出現(xiàn)變化，所以為了減少誤差的產(chǎn)生，需要對(duì)測(cè)繪的方式進(jìn)行優(yōu)化。而房屋商品化的進(jìn)度不斷深入，也讓房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系從單一的產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)變成為了多元化的產(chǎn)權(quán)制度，讓面積測(cè)算難度變得更大。此時(shí)測(cè)量人員應(yīng)該對(duì)每棟房屋的共有面積進(jìn)行準(zhǔn)確界定，才能正確劃分功能，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上減少矛盾的產(chǎn)生。此時(shí)，就會(huì)有各種問(wèn)題產(chǎn)生。

3.1 非住宅共有面積

共有建筑面積相對(duì)復(fù)雜，在分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇上也具有一定的難度。在實(shí)際工作當(dāng)中一般會(huì)進(jìn)行整體計(jì)算，再進(jìn)行局部計(jì)算。以非住宅的建筑來(lái)看，設(shè)計(jì)功能方面會(huì)將層作為最小的單位，而分?jǐn)偨缍ㄒ恢滦圆豢紤]到權(quán)利人是否確定，都可以在分?jǐn)偳昂蟊３植蛔儭Ｋ?，在?duì)建筑共有面積進(jìn)行劃分時(shí)，要想進(jìn)行房屋的劃分與分?jǐn)?，然后再將功能區(qū)的面積以層的方式分?jǐn)偅Y(jié)合業(yè)主的需求來(lái)進(jìn)行合理的調(diào)整。這樣一來(lái)的共有面積會(huì)在樓層中形成，而房屋權(quán)屬的登記面積不會(huì)因?yàn)榉指钿N售而受到影響。此時(shí)計(jì)算的過(guò)程清晰可見。

3.2 商住樓的樓梯間問(wèn)題

商住兩用樓可以劃分為上部分的居住區(qū)和下部分的商用區(qū)，兩部分無(wú)論是在結(jié)構(gòu)還是在功能上都會(huì)表現(xiàn)出不同的形式。一般情況下樓梯間會(huì)和住宅區(qū)域相同，但不和商業(yè)區(qū)域相同，樓梯間的主要服務(wù)部分也是住宅區(qū)域，此時(shí)如何對(duì)樓梯間的面積計(jì)算進(jìn)行規(guī)劃呢？如果僅僅將其分?jǐn)偨o住宅部分，則住宅部分的分?jǐn)偯娣e會(huì)擴(kuò)大，隨著商業(yè)部分的層數(shù)而增加。防止，如果分?jǐn)偨o商業(yè)部分，商業(yè)部分的自帶樓梯又如何處理呢？此時(shí)，筆者建議可以將樓梯間的面積進(jìn)行全樓分?jǐn)?，住宅區(qū)域的樓梯間由住戶承擔(dān)，符合了“誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偂钡木唧w原則，也對(duì)整體的概念給予了體現(xiàn)[5]。

3.3 消防連廊

目前，建筑設(shè)計(jì)的整體趨勢(shì)是朝著高層建筑發(fā)展，尤其是很多高層建筑為了滿足消防安全的需求，將個(gè)單元的消防樓梯進(jìn)行了連通。例如住戶之間設(shè)計(jì)連廊，在與其公用的消防樓梯進(jìn)行連接，或是個(gè)單元的消防樓梯與挑廊進(jìn)行連接?，F(xiàn)階段很多醫(yī)院在住院部與綜合樓之間也設(shè)計(jì)了消防連廊。一般情況下，樓層的整體結(jié)構(gòu)會(huì)決定者消防連廊的布局，而發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防連廊就可以不發(fā)揮疏散的作用。在面積計(jì)算時(shí)，也需要將公用的消防樓梯與消防連廊均作為功能區(qū)域進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.4 有柱走廊與有柱陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求，對(duì)于有柱走廊的面積計(jì)算可以根據(jù)柱外圍的水平投影面積來(lái)計(jì)算，而陽(yáng)臺(tái)則是按照其是否封閉來(lái)確定建筑面積。所以，在實(shí)際的測(cè)繪工作中，需要準(zhǔn)確區(qū)分哪種情況是有柱走廊，哪種情況是有柱陽(yáng)臺(tái)。通常情況下，可以通過(guò)位置來(lái)進(jìn)行判斷。有柱走廊通常位于房屋主入戶門口，也是各戶從室外進(jìn)入戶內(nèi)的通道。雖然有些情況下一些別墅的設(shè)計(jì)需要先進(jìn)入戶門再進(jìn)入戶內(nèi)，看起來(lái)在位置設(shè)計(jì)上和柱廊類似，但從實(shí)際的性質(zhì)來(lái)看，如果作為陽(yáng)臺(tái)來(lái)使用，也應(yīng)該按照不封閉的陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)外圍的投影面積一半來(lái)計(jì)算。需要重點(diǎn)關(guān)注的是如果有柱廊設(shè)計(jì)是專門為房屋的某個(gè)戶室所設(shè)置，且是入戶內(nèi)的必經(jīng)之路，則按照不封閉陽(yáng)臺(tái)處理，計(jì)算一半的建筑面積。

3.5 突出墻面與承重結(jié)構(gòu)柱

在這一部分面積的計(jì)算工作中，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中有明確要求。房屋套內(nèi)的建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三個(gè)部分組成，如果將高層建筑的承重結(jié)構(gòu)柱納入到套內(nèi)面積當(dāng)中，是不符合國(guó)家建設(shè)規(guī)范的。此時(shí)，高層建筑的面積計(jì)算會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，即商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)域內(nèi)可能存在和建筑墻體相連的獨(dú)立承重結(jié)構(gòu)柱。當(dāng)碰到類似情況時(shí)，主要的處理方法是承重結(jié)構(gòu)柱的面積納入房屋套呃逆面積當(dāng)中。但這與之前提到的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求相悖，且承重結(jié)構(gòu)柱是出于對(duì)整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要，并不是單純地為住戶所用。而實(shí)際上的處理方式也是處于對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的綜合性考慮。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)面積測(cè)算直接關(guān)系到住戶的利益，因此測(cè)算結(jié)果成為了測(cè)量單位和住戶雙方重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。在實(shí)際工作中應(yīng)該遵守《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)要求，將各類面積的測(cè)算控制在誤差之內(nèi)。例如各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。此外，還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積和共有建筑面積之間的聯(lián)系，才能保障測(cè)繪的結(jié)果符合要求。