(鄂東醫(yī)療集團(tuán)市婦幼保健院 湖北 黃石 435000)

中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資模式研究

陳丹

(鄂東醫(yī)療集團(tuán)市婦幼保健院湖北黃石435000)

租賃式保障性住房是當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)供應(yīng)的重點(diǎn)，但現(xiàn)階段主要靠財(cái)政撥款和銀行貸款的融資方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其資金需求。應(yīng)通過(guò)建立租賃式保障性住房建設(shè)投融資平臺(tái)，綜合運(yùn)用各類融資模式，根據(jù)不同的融資模式的特點(diǎn)，在不同階段利用不同融資模式的組合來(lái)解決租賃式保障性住房建設(shè)融資問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)租賃式保障性住房建設(shè)融資的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

租賃式保障性住房建設(shè)；PPP；REITs；投融資平臺(tái)

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)住房保障體系的完善，租賃式保障性住房是當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)供應(yīng)的重點(diǎn)。由于租賃式保障性住房的準(zhǔn)公共品性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)效益不明顯，存在投資規(guī)模較大，收益水平不高、資金沉淀的周期長(zhǎng)、初期投入的資金回收較慢等特點(diǎn)，導(dǎo)致了這類住房建設(shè)融資比較困難。因此，如何積極探索融資新路，多渠道的籌集資金，適應(yīng)中國(guó)當(dāng)前階段城市建設(shè)需求，成為租賃式保障性住房健康有序發(fā)展需要亟需解決的問(wèn)題。

二、中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀

租賃式保障性住房是中國(guó)保障性住房體系建設(shè)中的重要一環(huán)，其資金來(lái)源與保障房整體資金來(lái)源基本一致。首先，國(guó)家和政府層面予以大力的財(cái)政支持，財(cái)政撥款和土地出讓金是公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源；其次，地方政府發(fā)行的地方政府債券。2011年中央代地方發(fā)行的2000億元國(guó)債，將主要安排用于保障性住房建設(shè)，特別是租賃式保障性住房建設(shè)。最后，則是各類社會(huì)機(jī)構(gòu)提供資金融通，比如商業(yè)銀行、政策性銀行的銀行貸款、住房公積金貸款、社?；?、保險(xiǎn)基金、企業(yè)年金等。總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)租賃式保障性住房的建設(shè)資金絕大部分都是來(lái)源于政府的資金支持，社會(huì)機(jī)構(gòu)的參與性和積極性都不高。

三、中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資模式新思路

(一)主要融資模式比較

事實(shí)證明，現(xiàn)有的政府主導(dǎo)型的財(cái)政融資模式在公共租賃住房建設(shè)過(guò)程中遭遇了種種困境，如何破解當(dāng)前我國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)過(guò)程中融資困難問(wèn)題，發(fā)掘更為專業(yè)化、市場(chǎng)化、商業(yè)化的新型融資模式成為關(guān)鍵。根據(jù)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)融資模式分析，最適合租賃式保障性住房的建設(shè)融資模式有PPP模式和REITs模式。

1.PPP模式

PPP(Public-Private Partnership)模式是公共部門(mén)或地方政府與私人企業(yè)的合作模式，是在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的，以參與的各方實(shí)現(xiàn)“雙贏”或“多贏”為目標(biāo)的一種項(xiàng)目融資與實(shí)施模式。PPP有廣義和狹義之分，廣義的PPP泛指公共部門(mén)和私人部門(mén)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系，而狹義的PPP可以理解為一系列項(xiàng)目融資模式的總稱，包含BOTI、TOT、DBFO等多種模式①。

PPP融資方式要求企業(yè)獨(dú)立或與政府共同投資，企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營(yíng)合同，被授予所建房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在收回投資并取得合理利潤(rùn)之后，企業(yè)將項(xiàng)目的所有權(quán)移交給公共部門(mén)，政府最終獲得項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以在一定程度上緩解政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，政府有關(guān)部門(mén)與企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.REITs模式

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托公司制訂信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同。委托人將自有合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或者進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券。因此，房地產(chǎn)投資信托基金是專門(mén)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種特殊的集合投資制度。

結(jié)合中國(guó)租賃式保障性住房的特點(diǎn)，可以采用權(quán)益式REITs，即直接投資并擁有房地產(chǎn)，通過(guò)出租來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，這種形式比抵押型和混合型受利率影響小，能更好地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，有利于吸引穩(wěn)健投資者。而租賃式保障性住房REITs的組織形式可以采用信托型，即房產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)分離，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，因而可以保障基金的收益。

3.兩種融資模式的比較分析

PPP和REITs這兩種模式都是基于項(xiàng)目的融資模式，其各有優(yōu)缺點(diǎn)，總的來(lái)說(shuō)，PPP和REITs融資模式其對(duì)象都是能獲得收益的項(xiàng)目。面對(duì)當(dāng)前租賃式保障性住房建設(shè)融資難的問(wèn)題，綜合運(yùn)用PPP和REITs等融資模式，廣泛吸引社會(huì)資金，不僅可以緩解政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，給投資者留下合理的利潤(rùn)空間，同時(shí)也能夠保障中低收入居民的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

(二)中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資的組合模式

由于租賃式保障性住房的準(zhǔn)公共品性和福利性，其本身具有資金占有周期長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益不明顯以及租售并舉中出售量難以確定等特點(diǎn)，所以對(duì)于租賃式保障性住房的建設(shè)融資設(shè)計(jì)在實(shí)現(xiàn)多元化渠道的同時(shí)還需要解決現(xiàn)金流與融資的長(zhǎng)短期限不匹配的矛盾，以及低回報(bào)與市場(chǎng)要求高收益相矛盾，以達(dá)到吸引社會(huì)資金積極參與建設(shè)，減輕財(cái)政壓力，資金可持續(xù)循環(huán)的良好狀態(tài)，最終租賃式保障性住房建設(shè)順利進(jìn)行。目前國(guó)內(nèi)外已有多種發(fā)展完善的融資方式應(yīng)用于政府公共設(shè)施建設(shè)服務(wù)，比如：PPP、BOT、REITs、債權(quán)融資、股權(quán)融資等等，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)租賃式保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)租賃式保障性住房的不同階段，結(jié)合各種融資方式特點(diǎn)，通過(guò)利用不同融資渠道的組合，為中國(guó)租賃式保證性住房的建設(shè)融資提出一種新的融資模式組合的新思路。

綜合發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和各種融資模式的比較分析，最適合中國(guó)國(guó)情的建設(shè)融資方式是政府作為投資主體，積極發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，引入PPP和REITs等，廣泛社會(huì)資本參與租賃式保障性住房建設(shè)，構(gòu)建“1+3”的建設(shè)融資模式。

“1+3”建設(shè)融資模式主要指財(cái)政撥款和三種資金籌集和回收方式以維持還本付息實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的平衡。其中，“1”主要指政府財(cái)政撥款，其中包括中央專項(xiàng)資金、本級(jí)財(cái)政支出、土地?zé)o償劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式；“3”指通過(guò)社會(huì)融資方式完成余下的租賃式保障性住房建設(shè)融資行為，其主要是通過(guò)銀行信貸、基金融資、保險(xiǎn)融通的方式獲取，同時(shí)通過(guò)三種途徑實(shí)現(xiàn)還本付息維持資金平衡，即：相關(guān)商業(yè)配套所得、租賃式保障性住房收取租金和部分售出所得、其他金融機(jī)構(gòu)融資。具體融資模式如表4所示。

由于租賃式保障性住房建設(shè)量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回流慢的特點(diǎn)，時(shí)期不同，其建設(shè)融資成本、利潤(rùn)率以及資金回收率都不同，同時(shí)在不同類型的資產(chǎn)的盈利模式存在差異，因而本文將從整個(gè)租賃式保障性住房的生命周期來(lái)看，從不同時(shí)間段著手提出相對(duì)應(yīng)的建設(shè)融資方式組合，以實(shí)現(xiàn)租賃式保障性住房建設(shè)融資的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

1.短期融資

租賃式保障性住房資金需求量大，并且由政府信用作為高資信擔(dān)保，但現(xiàn)實(shí)中其建設(shè)融資的信貸大部分來(lái)自于政策性銀行，商業(yè)性銀行極少參與。這與我國(guó)保障性融資體系不完整，租賃式保障性住房的產(chǎn)權(quán)難以抵押，保障性住房的準(zhǔn)公共品性質(zhì)，收益率較低且建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回收期限長(zhǎng)等特點(diǎn)分不開(kāi)，而在本文構(gòu)建的“1+3”租賃式保障性住房建設(shè)融資模式中，在租賃式保障性住房短期融資中，我們可以積極運(yùn)用PPP模式，采取公司合作方式，資金既可以來(lái)源于政府直接融資，也可以來(lái)自商業(yè)性銀行，并且我們還可以利用公積金貸款來(lái)籌集資金。

(1)政府融資

政府可以通過(guò)中央專項(xiàng)資金、本級(jí)財(cái)政支出、土地?zé)o償劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式，為租賃式保障性住房建設(shè)提供資金支持。

(2)銀行貸款

這里的銀行貸款包括政策性銀行貸款以及商業(yè)銀行貸款。為保障租賃式保障性住房建設(shè)資金充足，中國(guó)相關(guān)地區(qū)將根據(jù)其具體情況設(shè)計(jì)按市場(chǎng)價(jià)格出售一定比例的商業(yè)地產(chǎn)及車庫(kù)等相關(guān)配套設(shè)施的租賃式保障性住房的建設(shè)融資思路。從短期來(lái)看，這一類的配套設(shè)施可以很好的運(yùn)用銀行信貸仿照商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資。假設(shè)在現(xiàn)階段建設(shè) 4000 萬(wàn)平方米公租房的計(jì)劃中，按 10%的比例配套商業(yè)用房，4000 萬(wàn)平方米公租房可配建約 400 萬(wàn)平方米商業(yè)用房，可籌措近 400 億元。如果將這 10%商業(yè)配套用于抵押給商業(yè)銀行貸款，那么將獲得大于 400 億元的資金融通，同時(shí)仿照商業(yè)性地產(chǎn)運(yùn)作方式將商業(yè)配套用于吸納銀行信貸，對(duì)銀行而言則更有保障性和吸引力。

(3)公積金貸款

住房公積金貸款具有利息成本較低，不需政府貼息或者貼息較少等特點(diǎn)。利用公積金貸款不僅可以減少財(cái)政壓力，同時(shí)銀行也樂(lè)于利用手里已有的公積金作為擔(dān)保。目前，全國(guó)已有28個(gè)城市推行住房公積金貸款支持租賃式保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)，因而，公積金貸款用于租賃式保障性住房建設(shè)融資由試點(diǎn)推向全國(guó)指日可待。

2.中期融資

租賃式保障性住房在到達(dá)一定年限后(一般為5年)，可以進(jìn)行出售，出售的收入將流入公租房的資金鏈條中。但對(duì)于短期內(nèi)還未出售的相關(guān)商業(yè)配套以及到期后并未出售的租賃式保障性住房這一類資產(chǎn)可以利用具有較長(zhǎng)回收期限要求的信托基金、保險(xiǎn)基金以及股權(quán)基金的方式實(shí)現(xiàn)融資。

(1)房地產(chǎn)信托資金(REITs)

房地產(chǎn)信托基金具有改變資產(chǎn)的流動(dòng)性，便于發(fā)起人資金周轉(zhuǎn)、便于投資等特點(diǎn)，對(duì)社會(huì)資金有極大地吸引力，成為國(guó)際上主要的房地產(chǎn)融資形式之一。目前，中國(guó)多地已開(kāi)發(fā)出權(quán)益性REITs模式，如重慶政府已發(fā)行企業(yè)債券作為參考，預(yù)估證券期限約 3-5 年，發(fā)行利率約為 3%-4%。但是目前存在以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品與租賃式保障性住房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓的矛盾。若能解決好這類矛盾，找出適合租賃式保障性住房特性的金融產(chǎn)品，REITs 的效用將大大發(fā)揮。

(2)保險(xiǎn)基金

保險(xiǎn)基金具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)無(wú)疑與公租房回收期長(zhǎng)相匹配，所以對(duì)于租賃式保障性住房較長(zhǎng)期限的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，具有一定的吸引力的。目前現(xiàn)行的保險(xiǎn)基金應(yīng)用于保障性住房建設(shè)主要有兩種形式：一種是由保險(xiǎn)直接投入資金建設(shè)公租房；另一種是通過(guò)租賃式保障性住房融資機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司定向發(fā)行債券或股票等，以間接地方式吸引險(xiǎn)資。

就中國(guó)目前的國(guó)情而言，已有一些地區(qū)涉及保險(xiǎn)基金的融資領(lǐng)域，然而保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期資產(chǎn)與長(zhǎng)期負(fù)債匹配，但同時(shí)也厭惡風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)資金以何種方式參與、投入的模式，也沒(méi)明確規(guī)定，所以有一定風(fēng)險(xiǎn)。另外將來(lái)出現(xiàn)難以收到租金而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)也是保險(xiǎn)公司所謹(jǐn)慎考慮的問(wèn)題。

(3)股權(quán)基金

股權(quán)信托基金是一個(gè)借助財(cái)政資金撬動(dòng)社會(huì)資金參與租賃式保障性住房建設(shè)的有效途徑。一般說(shuō)來(lái)，租賃式保障性住房股權(quán)信托基金主要由政府種子基金和以種子基金為引導(dǎo)向社會(huì)募集的資金兩部分組成。就目前情況而言，比較可行的募集方式是吸引保險(xiǎn)、信托等機(jī)構(gòu)投資者作為基礎(chǔ)發(fā)起人，集資發(fā)起公租房股權(quán)信托基金。但中國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展不完善，因而中國(guó)采取股權(quán)基金的建設(shè)融資還要依賴其具體的金融發(fā)展程度，股權(quán)基金的規(guī)模和期限，以及政府出的種子資金的規(guī)模以及租賃式保障性住房具體項(xiàng)目的償還能力。

3.長(zhǎng)期融資

對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間還未出售的商業(yè)配套以及仍流轉(zhuǎn)于出租階段的租賃式保障性住房，可見(jiàn)其的吸引資金能力較低，只能依靠細(xì)水長(zhǎng)流的租金收入，從而成為長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收入。所以，從整個(gè)租賃式保障性住房的生命周期來(lái)看，不論中期還是長(zhǎng)期，債券以其可以滿足現(xiàn)金流與投資的長(zhǎng)短期限相匹配這一特點(diǎn)，可以貫穿于整個(gè)租賃式保障性住房生命周期之內(nèi)，為其提供強(qiáng)有力的資金保障。

(1)公司債券

發(fā)行租賃式保障性住房建設(shè)債券，是募集租賃式保障性住房建設(shè)資金的重要途徑。充分利用國(guó)有融資平臺(tái)通過(guò)發(fā)行公司債券是中國(guó)租賃式保障性住房長(zhǎng)期建設(shè)融資的必然采取的方式之一。

(2)指數(shù)關(guān)聯(lián)債券(ILB)

指數(shù)關(guān)聯(lián)債券應(yīng)用于租賃式保障性住房建設(shè)融資中，要求盈利模式是將租賃式保障性住房發(fā)展要求與票息率匹配，償債能力是以依靠租賃式保障性住房房租金收入和政府財(cái)政兩個(gè)渠道。指數(shù)關(guān)聯(lián)債券(ILB)以其能夠更好的解決REITs 面臨的以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品與租賃式保障性住房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓的之間的矛盾，以及將收益率與租賃式保障性住房目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度掛鉤的特點(diǎn)，成為債券融資中又一理想選擇。并且這一融資方式充分發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制對(duì)政府的有利監(jiān)督，最終促使租賃式保障性住房建設(shè)資金的可持續(xù)循環(huán)。

綜上，根據(jù)租賃式保障性住房的不同發(fā)展階段，我們可以構(gòu)建中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資組合模式，具體如圖1所示。

圖1 租賃式保障性住房建設(shè)融資組合模式

四、中國(guó)租賃式保障性住房建設(shè)融資的政策建議

面對(duì)租賃式保障性住房建設(shè)龐大的資金需求，我們必須從多個(gè)角度建立全面、有效的融資策略，以保證保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。

首先，充分發(fā)揮政府的主體作用。政府在保障性住房建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用，所以，發(fā)揮政府的主體優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)并協(xié)助租賃式保障性住房建設(shè)融資平臺(tái)的建設(shè)和完善，加強(qiáng)引導(dǎo)、管理和監(jiān)督，保障租賃式保障性住房建設(shè)得以順利進(jìn)行。

第二，搭建融資平臺(tái)，多渠道融資。首先，積極利用商業(yè)銀行貸款，采取稅費(fèi)減免、租金補(bǔ)貼和財(cái)政貼息墊息的措施，提高商業(yè)銀行貸款的信心，將潛在信貸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的信貸。其次，完善租賃式保障性住房信托基金制度和創(chuàng)新利用保險(xiǎn)資金等，引導(dǎo)社會(huì)資本參與租賃式保障性住房的建設(shè)融資，拓寬其融資渠道。

第三，設(shè)計(jì)合理的租賃式保障性住房的回收期和回報(bào)率。首先，運(yùn)用金融支持系統(tǒng)，如國(guó)有投融資平臺(tái)，強(qiáng)化租賃式保障性住房的運(yùn)營(yíng)監(jiān)督管理。其次，通過(guò)對(duì)住房貸款抵押的證券化以增加保障性住房的資產(chǎn)流動(dòng)性。合理提高租賃式保障性住房建設(shè)中的投資收益，縮短投資回收期，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的投資信心，吸引更多社會(huì)組織和資金參與租賃式保障性住房建設(shè)，積極推動(dòng)保障性住房的可持續(xù)建設(shè)發(fā)展。

最后，完善激勵(lì)和保障機(jī)制。在面向社會(huì)融資時(shí)必然需要建立良好的保障機(jī)制，一方面保障投資者的有穩(wěn)定的回報(bào)，另一方面規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資熱情。就中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，政府可以通過(guò)進(jìn)一步加大補(bǔ)貼力度，減免相關(guān)稅費(fèi)等方式來(lái)吸引更多的社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)融資。另外，中國(guó)還應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，為租賃式保障性住房融資建設(shè)發(fā)展提供良好的保障。

【注釋】

① 王灝.PPP的定義和分類研究[J]，都市快軌交通，2004,(5)，23-26.

[1]祝方.從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看廉租住房管理原則和特點(diǎn)[J].北京房地產(chǎn),2002,(2).

[2]陳立軍.如何科學(xué)劃分廉租住房保障范圍[J].中國(guó)房地產(chǎn),2006,(2).

[3]何芳,王寧.我國(guó)廉租住房建設(shè)融資的金融創(chuàng)新研究[J].上海房地,2007,(3):25-27.

[4]張宇新,劉偉.廉租住房融資渠道分析——BOT 模式的運(yùn)用[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2007,(7):54-55.

[5]喻燕,胡高原,易曉莎.城鎮(zhèn)廉租住房項(xiàng)目PPP 模式研究[J].資源與產(chǎn)業(yè),2006,(10):115-119.

[6]田源，崔璨.保障性住房融資過(guò)程中的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].長(zhǎng)春市委黨委學(xué)報(bào)，2012，(134):37-41.

[7]沈潔，謝嗣勝.公共租賃住房融資模式研究[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2011，(1):87-93.

陳丹(1990-)，女，漢族，湖北黃石人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，鄂東醫(yī)療集團(tuán)市婦幼保健院，研究方向:中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展。