杜永章

摘要：近年來隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟中的地位已出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場發(fā)生重大調(diào)整。文章首先分析了經(jīng)濟新常態(tài)的背景下房地產(chǎn)市場所面臨的機遇和挑戰(zhàn)：地方政府土地財政路徑依賴與債務(wù)危機并存，國家去庫存壓力巨大與區(qū)域性房價上漲并存，然后分析了房地產(chǎn)市場風險對經(jīng)濟的影響。最后探討防范房地產(chǎn)市場未來風險的措施。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；風險防范；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

1、中國經(jīng)濟新常態(tài)

過去 30 多年是我國經(jīng)濟迅速積累的黃金期， 投資拉動和外向型的經(jīng)濟道路是保證經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的主要動力：在經(jīng)濟的高速增長中，投資作用顯著，國家大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，城市面貌有了很大的改觀，城市之間高速鐵路、飛機等設(shè)施通勤能力大幅提升，各項基礎(chǔ)設(shè)施水平達到了國際領(lǐng)先水平；凈出口對經(jīng)濟的拉動作用也十分明顯：“中國制造”享譽全球，世界上任何角落都有我國的產(chǎn)品，我國的外匯總量長期保持高位。 國際出口需求也創(chuàng)造了大量的勞動力需求，我國已有一般的人口轉(zhuǎn)移到城市。

基于國際需求下降和我國勞動力優(yōu)勢走弱的原因，我國要依靠增加出口來推動一個 67 萬億元 GDP 的經(jīng)濟體，已經(jīng)比較困難。 現(xiàn)階段外貿(mào)是以穩(wěn)為主，甚至會略降，繼續(xù)的大幅度順差已然不可能。 反觀國內(nèi)需求在短期內(nèi)較難有很大改善，經(jīng)濟新常態(tài)下我國經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大風險。 中國經(jīng)濟新常態(tài)是社會主義市場經(jīng)濟周期波動的必然階段；經(jīng)濟新常態(tài)下要不斷優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)， 以創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展；增加有效需求，保持宏觀經(jīng)濟的比例協(xié)調(diào)；防范金融風險，加快收入分配制度改革，實現(xiàn)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)市場存在的主要風險

2.1地方政府土地財政路徑依賴與債務(wù)危機并存。1994年中國分稅制改革對中國中央和地方的一般預算收入和支出產(chǎn)生了重大影響。 從財政收入上看，1978 年～1994 年，中央和地方的財政收入分配比例平均為 31%～69%， 中央財政收入遠遠低于地方財政收入，吃緊的年份甚至是 16%/84%。 然而， 分稅制改革之后情況發(fā)生了根本改變 ，1995年～2014 年中央和地方財政收入平均為 51%～49%。這一正一負的進出，地方財政陷入困境。由于招商引資的需要，地方政府征收大量農(nóng)村土地用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)，這些工業(yè)企業(yè)以低租金甚至免租的方式租用工業(yè)園區(qū)用地，同時，地方政府還配建基礎(chǔ)設(shè)施， 以地方政府投資的城投公司紛紛上馬，以期吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。 然而，政府這些資金的大都來源于銀行信貸。 2012 年，在“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟目標下，城投債規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，城市的過度舉債行為對未來城市還債和經(jīng)濟建設(shè)埋下了巨大的風險。

2.2去庫存壓力加大與區(qū)域性房價上漲并存 。 2015 年12 月 22 日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出 2016 年 的五大任務(wù)，其中之一就是要化解房地產(chǎn)庫存。 自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)快速，已經(jīng)取得了長足的進步，城市居民平均居住住房面積超過了 30 平方米。 根據(jù)國家信息中心房地產(chǎn)信息處高聚輝的研究，2014 年底，我國城鎮(zhèn)住房面積存量達到 224 億平方米，約 2.45 億套，戶均 0.93套，并預計到 2020 年，我國將可以實現(xiàn)一戶一套的目標。

基于樓市高庫存的現(xiàn)實壓力，有地方出臺政策，鼓勵農(nóng)民進城買房，以緩解城市住房供給過剩的局面。 本研究以為此法難以奏效， 一是因為農(nóng)村農(nóng)房過剩程度遠大于城市，農(nóng)民家庭人均住房面積也遠大于城市居民，二是因為人口城鎮(zhèn)化的進程已經(jīng)發(fā)展到了一定階段，隨著城市生活成本的增加， 城市空氣污染的加重， 城市沒有讓生活更美好，“城市病”所帶來的對外來人員的“擠出效應(yīng)”已經(jīng)顯現(xiàn)。

3、對房地產(chǎn)市場風險的防范舉措

3.1加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，減少房地產(chǎn)投資依賴。 過去以投資為主的經(jīng)濟增長方式， 房地產(chǎn)業(yè)由于涉及面廣，產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大及其自身屬性的特殊性，形成了對房地產(chǎn)投資的路徑依賴。 在新常態(tài)背景下，經(jīng)濟的增速放緩是必然現(xiàn)象，而房地產(chǎn)的投資增速也將逐漸趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資將由新增買賣向存量交易轉(zhuǎn)變，理性看待房地產(chǎn)的新常態(tài)。 住房是居民最重要的資產(chǎn)，凝結(jié)了大多數(shù)居民一生的財富，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是當務(wù)之急。

3.2 積極優(yōu)化財稅體系，降低對土地財政的需求。 在中央集中財權(quán)，地方又基本沒有正式稅收自主權(quán)的情況下，地方各種非正式稅收為主的預算外財政很容易膨脹。 這是“分稅制”改革之后地方政府土地出讓行為的根源。 地方政府之所以要抽取這些非正式收入， 實際上是在財政體制集中、轉(zhuǎn)移支付不足，而自身面臨現(xiàn)有各種政績考核壓力情況下的必然行為。 一方面是地方政府低價出讓工業(yè)用地招商引資， 另一方面是高價出讓住宅和商業(yè)用地，獲取資金做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成 GDP 考核目標。 地方政府對土地財政依賴是基于政府公共服務(wù)設(shè)施的溢價很容易在高房價和高地價中資本化， 政績效果很顯著。

3.3密切關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)融資，加強金融風險防范。 對于房地產(chǎn)開發(fā)活動， 增加房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例，尤其是拿地環(huán)節(jié)，提高開發(fā)商的競買保證金份額，合理控制土地價格溢價率。 在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，核實商品房預售許可制度執(zhí)行情況，堅決打擊未達到預售許可資格私下銷售行為。 對于購房者，優(yōu)先滿足首套房小戶型自住房貸款需求，采用差別化的房地產(chǎn)利率信貸政策，增加房地產(chǎn)投機的持有成本，抑制房地產(chǎn)投機活動。 在銀行監(jiān)管方面，發(fā)揮銀監(jiān)會對各類金融機構(gòu)的監(jiān)管作用，督促銀行密切關(guān)注不動產(chǎn)抵押方面資產(chǎn)價值的變化，動態(tài)監(jiān)管貸款人抵押品價值。

中國的房地產(chǎn)市場的問題不能局限房地產(chǎn)業(yè)的角度來考察，當房地產(chǎn)問題一旦超出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟問題而成為宏觀政治問題，房地產(chǎn)市場自身的問題會退居其次，社會問題甚至是政治問題成為主要議題。 然而，正是房地產(chǎn)問題是如此重要，房地產(chǎn)市場的風險才更需要關(guān)注和防范，否則房地產(chǎn)市場風險可能引發(fā)更嚴重的系統(tǒng)性風險。

參考文獻：

[1] 況偉大. 房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長

[2].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2011，（1）：59-68.