呂一兵

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易與流轉(zhuǎn)量一年比一年大，比如在房屋買賣和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，只有經(jīng)過(guò)科學(xué)、合理的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，才能對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行足夠的權(quán)益保障。對(duì)房產(chǎn)地的測(cè)繪特點(diǎn)及其測(cè)繪技術(shù)進(jìn)了詳細(xì)分析，從而更好地促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；房屋測(cè)繪；測(cè)量技術(shù)；地產(chǎn)測(cè)量

中圖分類號(hào)：P25 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2017.12.070

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了翻天覆地的變化，因此，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，成為房地產(chǎn)交易價(jià)值依據(jù)的重要判斷要素之一。比如，在房產(chǎn)的交易過(guò)程中，建筑面積、分?jǐn)偯娣e和公攤面積等方面的數(shù)據(jù)是所有購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)，因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的意義十分重大。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和目的

房地產(chǎn)測(cè)繪的目的主要是為了獲得關(guān)于房產(chǎn)的交易價(jià)值依據(jù)。我們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的定義是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量，經(jīng)過(guò)有關(guān)部分的法律認(rèn)定和審批，這樣房屋產(chǎn)權(quán)才會(huì)具有實(shí)際意義的法律效力。因此，房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性就顯得至關(guān)重要。在解決產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)，保護(hù)房產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益是關(guān)鍵。應(yīng)提高房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)的科學(xué)性，為維護(hù)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的交易公平、及時(shí)解決產(chǎn)權(quán)糾紛提供重要證據(jù)。

房產(chǎn)繪測(cè)的內(nèi)容主要包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)的平面和立面測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)的面積核定、變更測(cè)量、房產(chǎn)圖紙的繪制以及成果檢驗(yàn)等。具體而言，就是借助一定的專業(yè)工具和國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)文件，對(duì)房產(chǎn)的整體信息進(jìn)行整合，得出一組數(shù)據(jù)。用到的工具主要有經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀、全站儀以及GPS的測(cè)量工具。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

2.1 權(quán)威性

對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪是根據(jù)國(guó)家的法律規(guī)定進(jìn)行的。其依據(jù)是國(guó)家的規(guī)范性文件和標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量?jī)x器，在專業(yè)的技術(shù)人員參與測(cè)繪的工作中，其測(cè)量結(jié)果可作為房產(chǎn)的原始檔案保存。房產(chǎn)的測(cè)量還需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的認(rèn)真審批，在測(cè)繪過(guò)程中不得任意更改或隨意估算。房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果一經(jīng)審定就會(huì)作為房產(chǎn)法律依據(jù)，因此，房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果具有一定的權(quán)威性，它可以作為今后房產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)讓等變更過(guò)程的根據(jù)。測(cè)繪的權(quán)威性有利保證了今后房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

2.2 測(cè)繪的比例尺和對(duì)象不同

房產(chǎn)的測(cè)繪一般是在野外進(jìn)行，其圖紙表達(dá)的內(nèi)容比較多、范圍比較廣。與其他領(lǐng)地的界限要清楚地標(biāo)示出來(lái)，因此，房產(chǎn)測(cè)繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。另外，房產(chǎn)測(cè)量的對(duì)象也與一般地形測(cè)繪不同，房產(chǎn)測(cè)繪主要是為了更好了解樓房與樓房之間的相互位置、數(shù)量、權(quán)屬和用途，以及與與房產(chǎn)有關(guān)的周圍地形環(huán)境的關(guān)系。

2.3 對(duì)專業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門，同時(shí)，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員不但要熟悉測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪業(yè)務(wù)，而且還對(duì)房地產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識(shí)也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪工作者。

在城市建設(shè)的過(guò)程中，各種房屋的拆遷、城市擴(kuò)大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進(jìn)行重測(cè)、再測(cè)或補(bǔ)測(cè)，出現(xiàn)個(gè)別突發(fā)情況時(shí)需要隨時(shí)補(bǔ)測(cè)。

3 測(cè)繪技術(shù)分析

3.1 現(xiàn)代數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的原理是通過(guò)專業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)有關(guān)信息進(jìn)行科學(xué)采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專門的計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專門的數(shù)控繪圖設(shè)備進(jìn)行圖形輸出，就會(huì)得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)主要分為以下5個(gè)步驟：①對(duì)將要測(cè)繪的房產(chǎn)進(jìn)行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設(shè)計(jì)方案；③控制測(cè)量，即在測(cè)量的邊界地址進(jìn)行科學(xué)有序的測(cè)量，測(cè)得所需數(shù)據(jù)；④將測(cè)得數(shù)據(jù)有序輸入專門的計(jì)算機(jī)圖形處理軟件、測(cè)量軟件和應(yīng)用軟件中；⑤計(jì)算機(jī)根據(jù)人的設(shè)置意圖對(duì)圖形進(jìn)行有效編輯，以便完成房產(chǎn)圖的繪制工作。

3.2 GPS-RTK技術(shù)

RTK測(cè)繪技術(shù)是能夠測(cè)量大距離的測(cè)繪技術(shù)，其原理是依靠GPS技術(shù)進(jìn)行測(cè)量。RTK技術(shù)的測(cè)量精度比較高，在野外進(jìn)行測(cè)量的精度最低在厘米級(jí)別。其主要優(yōu)點(diǎn)就是定位的精度達(dá)到厘米級(jí)別、能隨時(shí)提供觀測(cè)站點(diǎn)在測(cè)量指點(diǎn)坐標(biāo)系中的三維定位的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。RTK作業(yè)時(shí)，先將基準(zhǔn)站的觀測(cè)值和測(cè)量站的具體坐標(biāo)信息通過(guò)專門的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動(dòng)站，流動(dòng)站不僅能通過(guò)數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測(cè)數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時(shí)間內(nèi)對(duì)差分值進(jìn)行實(shí)時(shí)、有效分析和處理，以便實(shí)現(xiàn)RTK的精確定位。RTK技術(shù)的出現(xiàn)給測(cè)繪技術(shù)帶來(lái)了巨大的變化，大大方便了房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點(diǎn)使得其能夠直接輸出電子地圖。

RTK測(cè)量系統(tǒng)是由數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設(shè)備組成，其工作原理為：在基準(zhǔn)站上設(shè)置GPS信號(hào)接收設(shè)備，及時(shí)將數(shù)據(jù)傳輸給觀測(cè)站；根據(jù)相對(duì)定位的原理，基準(zhǔn)站依據(jù)觀測(cè)所得數(shù)據(jù)及時(shí)對(duì)周圍的模糊度未知數(shù)進(jìn)行解算，并根據(jù)實(shí)時(shí)定位結(jié)果，在顯示用戶觀測(cè)站進(jìn)度和三維坐標(biāo)情況下，用戶站和基準(zhǔn)站的觀測(cè)質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果會(huì)被實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。

4 結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平得到了一定程度的提升，人們生活水平得到了進(jìn)一步提高。在這樣一個(gè)大背景下，廣大民眾充分意識(shí)到了對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的重要性。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量是購(gòu)買房屋的必經(jīng)途徑，其直接影響著房屋的購(gòu)買質(zhì)量。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)在具體應(yīng)用中遇到的問(wèn)題需要被相關(guān)科研人員高度重視，采取有效措施，多措并舉，解決問(wèn)題，推動(dòng)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用發(fā)展。

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〔編輯：張思楠〕

文章編號(hào)：2095-6835（2017）12-0071-02