摘 要：近年來(lái)，工業(yè)用地在建設(shè)用地中所占的比例逐漸擴(kuò)大，科學(xué)合理的評(píng)估出工業(yè)用地的價(jià)值對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。而市場(chǎng)比較法是工業(yè)用地估價(jià)中常用的一種方法。本文通過(guò)案例，介紹了市場(chǎng)比較法的應(yīng)用方法，分析了實(shí)際估價(jià)工作中存在的一些問(wèn)題，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法；工業(yè)用地；土地估價(jià)

隨著我國(guó)土地使用制度由無(wú)償劃撥向有償使用的轉(zhuǎn)變，土地成為了一項(xiàng)特殊資產(chǎn)。而一些企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)，需要獲得工業(yè)用地的使用權(quán)。因此，客觀(guān)評(píng)估出工業(yè)用地的價(jià)值對(duì)于工業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。市場(chǎng)比較法是在同一供需圈內(nèi)，通過(guò)相同用途的三個(gè)以上類(lèi)似宗地近期正常市場(chǎng)價(jià)格的比較和研究，評(píng)估某一宗地市場(chǎng)價(jià)格的方法。在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，市場(chǎng)比較法存在一些問(wèn)題，影響了估價(jià)結(jié)果的客觀(guān)公正性。本文擬通過(guò)案例評(píng)估分析，介紹市場(chǎng)比較法的基本用法，并對(duì)存在的普遍問(wèn)題提出建議。

一、市場(chǎng)比較法的基本原理及公式

（一）基本原理

市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理。根據(jù)替代原理，效用相同的土地在市場(chǎng)上的價(jià)格應(yīng)趨于一致，否則開(kāi)發(fā)商就會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較高的土地，而選擇價(jià)格較低的土地，從而引起市場(chǎng)供求關(guān)系的階段性變化和長(zhǎng)期均衡。

（二）計(jì)算公式

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）關(guān)于市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為：

P=PB×A×B×C×D×E

式中：P—待估宗地價(jià)格；PB—比較實(shí)例價(jià)格；A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；B—待估宗地評(píng)估日期地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；E—待估宗地年期修正指數(shù)/比較實(shí)例宗地年期修正指數(shù)。

二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)過(guò)程分析

（一）案例中某宗工業(yè)用地基本情況介紹

六安皖源米業(yè)有限公司由于經(jīng)營(yíng)需要，擬將一宗位于六安市裕安區(qū)的工業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行融資抵押。評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年4月11日，土地終止日期為2061年01月10日，至估價(jià)期日，土地剩余使用年限為44.75年，評(píng)估土地面積為34157平方米。

（二）市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程

1.選取比較實(shí)例

通過(guò)調(diào)查分析，選擇近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類(lèi)似，級(jí)別相同的3個(gè)比較實(shí)例，比較實(shí)例具體情況如下：

實(shí)例A：武漢雙強(qiáng)管業(yè)有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)路橋一處項(xiàng)目北側(cè)、金盛路西側(cè)，用途工業(yè)，用地面積31676平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價(jià)格159.5元/平方米。

實(shí)例B：安徽鴻杰威爾停車(chē)設(shè)備有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)永泰路與金盛路交叉東南側(cè)，用途工業(yè)，用地面積29491平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價(jià)格159.7元/平方米。

實(shí)例C：安徽速克達(dá)車(chē)業(yè)有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)振興路與永泰路交叉口東北側(cè)，用途工業(yè)，用地面積39139平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價(jià)格161.5元/平方米。

2.比較因素的選擇及比較因素條件指數(shù)的確定

影響待估宗地價(jià)格的主要因素有交易時(shí)間、交易方式、區(qū)域因素（主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、自然條件等）和個(gè)別因素（主要指宗地形狀況、宗地地基狀況、宗地形狀、宗地面積、宗地臨路狀況等）。

待估宗地與比較實(shí)例A、B、C土地用途及交易方式相同，故不需要修正。

交易日期修正是將實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)表，推算出期日修正系數(shù)，具體見(jiàn)表2-1：

土地使用年期修正指數(shù)根據(jù)公式K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]進(jìn)行修正。

其中：K—土地使用年期修正指數(shù)；r—土地還原率按7%計(jì)；

m—比較實(shí)例土地使用年期；n—待估宗地土地使用年期；

區(qū)域因素和個(gè)別因素的指數(shù)確定原則是，以待估宗地為100，將各種區(qū)域因素和個(gè)別因素按照一般優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少2%。

3.根據(jù)比較因素條件指數(shù)確定因素比較修正系數(shù)

根據(jù)分析，交易期日的修正系數(shù)分別為128/125、128/125、128/125；土地剩余使用年限修正系數(shù)分別為0.9516/0.9661、0.9516/0.9661、0.9516/0.9661；環(huán)境狀況的修正系數(shù)分別為100/98、100/98、100/98；接近對(duì)外交通設(shè)施程度修正系數(shù)分別為100/102、100/102、100/102。而其他影響因素條件狀況類(lèi)似，故修正系數(shù)全部為100/100。所有修正系數(shù)相乘得到總體修正系數(shù)1.0090。故三個(gè)比較實(shí)例修正后的土地單價(jià)為159.5×1.0090=161；159.7×1.0090=161.1；161.5×1.0090=163。取算數(shù)平均值，最后地價(jià)為161.7元/平方米。

三、市場(chǎng)比較法在工業(yè)用地估價(jià)工作中存在問(wèn)題及對(duì)策

（一）通過(guò)相關(guān)的調(diào)查了解，很多土地估價(jià)師認(rèn)為在整個(gè)市場(chǎng)比較法評(píng)估工作過(guò)程中最困難的就是比較實(shí)例的搜集。主要是由于我國(guó)土地交易制度還不夠完善，土地交易案例本身就相對(duì)較少；而一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和相關(guān)職能部門(mén)為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，信息不對(duì)外公開(kāi)，這就導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)很難獲取其它同業(yè)掌握的案例。因此可以構(gòu)建土地估價(jià)共享數(shù)據(jù)庫(kù)。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)匯總比較實(shí)例及各種信息，按照交易時(shí)間、評(píng)估目的等條件進(jìn)行分類(lèi)，便于搜索。土地估價(jià)共享數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，可以解決市場(chǎng)比較法搜集比較實(shí)例難的問(wèn)題，有助于提高土地估價(jià)的效率。

（二）市場(chǎng)比較法應(yīng)用的關(guān)鍵就是比較因素的確定，它影響著評(píng)估的準(zhǔn)確性。但是很多估價(jià)師對(duì)于工業(yè)用地的比較因素選擇千篇一律，沒(méi)有體現(xiàn)待估宗地和比較案例的特點(diǎn)。建議增加估價(jià)目的和規(guī)劃前景作為比較因素，可以更好的體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。因?yàn)椴煌纼r(jià)目的的價(jià)值類(lèi)型也不同，價(jià)格確定也隨之變化；而規(guī)劃前景可以看成是土地的發(fā)展權(quán)，在其他土地價(jià)格影響因素相同的情況下，規(guī)劃前景良好的土地在日后的收益必然更高，那么土地的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)更高。

（三）一些土地估價(jià)師職業(yè)道德低下，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，違反執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，不能公平公正的進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估。為了滿(mǎn)足客戶(hù)的要求，擅自改變?cè)u(píng)估市場(chǎng)比較法中參數(shù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果人為的進(jìn)行改動(dòng)，經(jīng)常出現(xiàn)高估低評(píng)或低估高評(píng)的現(xiàn)象。對(duì)于這種不良之風(fēng)，應(yīng)該從法律監(jiān)督、自我監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督三個(gè)方面入手，建立健全土地估價(jià)監(jiān)督體系。首先，要完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度。這是對(duì)于土地估價(jià)師的法律監(jiān)督。其次，加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高土地價(jià)值評(píng)估從業(yè)人員的自我監(jiān)督意識(shí)。最后，構(gòu)建估價(jià)師信用披露及備案制度，這是估價(jià)師接受社會(huì)群眾的監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 孫秀. 市場(chǎng)比較法在土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用研究[D].哈爾濱商業(yè)大學(xué)，2016.

作者簡(jiǎn)介：

魯冰清，男（1990.12.30——）漢族，安徽省六安市，碩士，東北林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估