陳亞菁

不動產(chǎn)登記機構的登記對象是不動產(chǎn)權利，而權利的承載客體便是不動產(chǎn)這一有形物，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第十八條規(guī)定，登記機構應當查驗權利來源材料與申請登記的不動產(chǎn)內(nèi)容之間的一致性，根據(jù)本條規(guī)定，只有兩者一致才能予以受理。同時第二十二條規(guī)定了不予登記的情形，這條中沒有將第十八條不一致的情形列為不予登記的情形。在實踐中，申請登記的不動產(chǎn)與實地或來源材料或登記簿這四者之間或其中兩者之間不一致的情形極為常見，應該如何對待這類問題，本文就一些常見情形列舉說明。

一、宅基地的超占及房屋的超建

根據(jù)《土地管理法》，村民一戶只能申請一處宅基地，其占地面積不得超過省規(guī)定的標準。但農(nóng)村超占土地現(xiàn)象非常普遍，特別是前些年地方為推進城鎮(zhèn)化建設而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對于宅基地的登記，國土部門通常的做法是：就申請范圍（包括超占部分）全部登記在冊并頒發(fā)宅基地證，為區(qū)別合法占有與非法占有部分，在權證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開，這種情況房屋登記部門僅對合法建筑進行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因為上世紀批地建房的手續(xù)較為粗糙，城市規(guī)劃區(qū)外的土地利用和村莊建設規(guī)劃涉及度不高，對土地的邊界和房屋的長寬高尺寸都沒有具體設定，只有面積是衡量占地是否超標、房屋建設是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的標志。2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，對集體土地的利用和開發(fā)納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，宅基地的劃定和建房批準手續(xù)更加規(guī)范，上述登記的傳統(tǒng)做法也隨之發(fā)生改變，在地理上嚴格區(qū)分合法與非法的界限，標示合法占地的界址點，便于登記的不動產(chǎn)清晰可辨。

二、單位圍墻內(nèi)超建或違建

以前土地使用權受讓單位根據(jù)所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據(jù)規(guī)劃批準建造的房屋外，為充分利用空地，根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模自行擴建、增建情形屢見不鮮，他們認為在自己圍墻內(nèi)建造房屋不會影響公共道路、不違反城鄉(xiāng)詳細規(guī)劃。事實上，當初土地使用權出讓或劃撥時批準的建造密度和容積率都是經(jīng)過科學測算而來，而且出讓金的收繳也是根據(jù)規(guī)劃批準的容積率計算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢必會造成政府土地收益的流失，也會帶來消防安全、城市形象等一系列問題。單位超建或違建的表現(xiàn)形式主要有：一是層數(shù)上超建，如規(guī)劃批準為五層，結果造了七層，六層和七層便是違法建造，應當補辦規(guī)劃手續(xù)并經(jīng)竣工質(zhì)量、消防等驗收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長或?qū)挼耐鈬叽绯^了規(guī)劃批準尺寸，對于整幢房屋難以區(qū)分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統(tǒng)的做法是用虛線扣除超建部分，符合規(guī)劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補齊超建部分的規(guī)劃手續(xù)后再予登記；三是超建房屋是獨立的單元，可以與合法建造房屋明顯區(qū)分的，則僅對合法建造房屋單元進行登記。

三、登記中經(jīng)實地查看與登記簿記載不一致

《條例》規(guī)定了登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看，這個規(guī)定對各地來說會存在不同的做法，從嚴把握的城市會將實地查看的不動產(chǎn)范圍擴大些，如獨立宗地上所建房屋登記時需要實地查看，而寬松把握的城市則會僅就《條例》明確列出的三種情形進行實地查看，甚至對這三種情況也不一定全部進行實地查看。實地查看就是為了使實際的合法不動產(chǎn)與登記簿記載相一致，增強登記簿的準確性、現(xiàn)勢性，不要出現(xiàn)實地房屋已拆除，但登記簿上還記載著房屋的各種自然狀況和權利狀況。又如，當有些單位申請抵押等各種登記時，待登記人員現(xiàn)場查看時，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)實地房屋自然狀況與登記簿記載不符，發(fā)生了改、擴、翻建，但申請人又提供不出規(guī)劃許可手續(xù)，導致抵押登記無法順利辦理，因為抵押登記的房屋必須是合法的，一旦經(jīng)過改、擴、翻建都應提供規(guī)劃批準手續(xù)。當申請人不能提供這些變動或增建房屋的手續(xù)時，應以登記簿已記載的信息為依據(jù)進行登記。然而，當?shù)怯洸居涊d的房屋已發(fā)生改、擴、翻建并且難以界定哪些部分是合法哪些部分是違法的，則一般視為整體違法，應當在補齊規(guī)劃手續(xù)后才能繼續(xù)登記。

四、違法建設行為已經(jīng)行政處罰

當前，新建房地產(chǎn)發(fā)生違法超建現(xiàn)象也不時發(fā)生，對于超建部分或者要求拆除，無法拆除的則予以保留。如果是責令拆除的，則不得申請違建部分的不動產(chǎn)登記。予以保留一般采取兩種方式對違建行為進行處罰，一種是就超建部分規(guī)劃主管部門補充批準發(fā)放工程規(guī)劃許可證，另一種是沒收實物或沒收銷售收入。對于第一種方式處罰的超建房地產(chǎn)，只要當事人提交相應的工程規(guī)劃許可證即可正常辦理登記。至于第二種處罰方式又可分為沒收實物和沒收銷售收入兩種情況。當超建部分被沒收，則沒收單位可憑行政處分決定申請將該房屋登記到其名下，如果接下來建造單位回購此房地產(chǎn)，則再次申請轉(zhuǎn)移登記；當無法沒收實物，即建造單位已將超建房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人，則有權單位通過沒收銷售收入以懲辦建造單位的違建行為。由于超建行為被認定為違法行為，無法拆除而予以保留，即使經(jīng)過行政處罰后規(guī)劃主管部門一般也不會再為其補發(fā)工程規(guī)劃許可證。因此，建造單位憑違建處罰單和規(guī)劃等有權部門的說明申請不動產(chǎn)首次登記，然后再與購房人共同申請轉(zhuǎn)移登記。所以，不動產(chǎn)登記機構辦理何種登記類型、履行怎樣的程序，與違建房屋的處罰結果有很大關系。

陳品祿/責任編輯