陳明++李路通

最近房地產(chǎn)中介鏈家在上海的門店因涉嫌違規(guī)交易遭上海市住建委調(diào)查，關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)該如何規(guī)范經(jīng)營引發(fā)了業(yè)內(nèi)以及法律界人士的思考。本文首先還原鏈家風(fēng)波事件，繼而引出房產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題，接著分析出現(xiàn)這些問題的原因，最后嘗試提出解決這些問題的對策。

一、鏈家風(fēng)波始末

在2016年2月23日上海消保委通氣會上，公布了兩起關(guān)于房地產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營的案例，且都與鏈家中介有關(guān)。

案例一的大致情況是上海市民莊先生今年1月份跟鏈家中介上海門店簽訂了房地產(chǎn)買賣中介居間協(xié)議，協(xié)商的房屋價格是370萬元，定金為80萬元。但是在交了80萬元定金后鏈家卻告知莊先生這套房屋已經(jīng)被抵押，原因是賣家因為要借款買另一套房子資金不夠，而更為戲劇性的是借錢給賣家的竟然是鏈家中介的一名經(jīng)紀人。借款的時間是去年12月份，也就是說在簽訂居間協(xié)議的時候該房屋上已經(jīng)存在抵押了，而經(jīng)紀人并沒有告訴莊先生任何消息。后莊先生要求解除抵押或者鏈家返還81萬元的定金，鏈家卻不同意。

另一個案例的情形是黃先生購買一套有400萬元按揭貸款的房屋，但是簽合同的時候才發(fā)現(xiàn)該房屋上分別有高達100萬元個人貸款抵押和240萬元銀行貸款抵押，而鏈家此前并未告知黃先生真相，后鏈家勸黃先生先幫賣家償還個人貸款，并且向黃先生保證交易不會有任何問題。善良的黃先生又支付了130萬元來幫賣家償還貸款，而后卻發(fā)現(xiàn)該款項竟然全部被挪作他用。然而黃先生仍不放棄，在克服重重困難將房屋相關(guān)的抵押解除后，卻被告知該房屋已被三家法院查封。原來賣方負債累累，總金額高達1.5億元， 而鏈家此時表示可以借錢給黃先生，繼續(xù)交易操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。

在這兩起案例中，可以看出鏈家地產(chǎn)并沒有按照正常流程去辦理交易，故意隱瞞一些關(guān)于房產(chǎn)的真實信息，存在違規(guī)的操作。這次的事件絕不是偶然，它也暴露出房產(chǎn)中介行業(yè)的種種問題，比如信息披露不真實，經(jīng)紀人員不履行基本的核實任務(wù)，從業(yè)人員誠信缺失等。這次的事件給鏈家敲響了警鐘，也給房地產(chǎn)中介行業(yè)敲響了警鐘，如何避免此類事件的發(fā)生是整個行業(yè)要思考的問題。

二、由鏈家風(fēng)波引出的房產(chǎn)中介行業(yè)問題

（一）信息披露不真實

信息披露不真實是房產(chǎn)中介行業(yè)存在的一個很大的問題，在上述的鏈家違規(guī)操作的兩個案例中無一例外存在信息的披露不真實。在房產(chǎn)中介服務(wù)中，有的房地產(chǎn)從業(yè)人員隱瞞房屋上已有抵押權(quán)的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產(chǎn)交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構(gòu)成了很大的侵害。

（二）中介合同不規(guī)范

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同是開展中介服務(wù)活動的依據(jù)，也是明確雙方權(quán)利義務(wù)的文本。然而現(xiàn)實中，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同往往都是由房產(chǎn)中介單方面提供的標準合同，里面存在不少格式條款， 這些不平等條款，使得委托人常常處于弱勢地位，一旦糾紛發(fā)生，所簽訂的霸王條款合同將起不到應(yīng)有的保護消費者利益的作用，使得消費者有苦難言。比如鏈家推出的“簽賠”，即經(jīng)紀人要求與業(yè)主簽訂獨家協(xié)議，如在協(xié)議期內(nèi)通過別家中介或買賣雙方自行交易，就要賠償鏈家一筆不菲的費用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隱蔽的限制甚至排除業(yè)主權(quán)利的條款。有記者曾以看房人身份調(diào)查，發(fā)現(xiàn)無論哪家中介，在陪同看房后都會催促看房人在其自制的“看房確認書”上簽字，卻不對相關(guān)條款的內(nèi)容予以提示。

（三）中介之間惡性競爭不斷

競爭有良性和惡性之分，良性競爭利于企業(yè)的成長，惡性競爭則有害于企業(yè)的效益和發(fā)展。當前房產(chǎn)中介行業(yè)惡性競爭嚴重。房產(chǎn)中介行業(yè)的惡性競爭主要表現(xiàn)在：中介間爭搶經(jīng)紀人、爭搶客戶、爭搶房源等，從前一段時間南京兩家房產(chǎn)中介人員為了一處房源大打出手就可見一斑。這些問題如果企業(yè)不重視，會形成不良的企業(yè)文化，導(dǎo)致企業(yè)的效率低下，同時也給社會帶來不穩(wěn)定因素。如果房產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)短視下去，不制定很好的規(guī)章制度，不重視培養(yǎng)高素質(zhì)人才，不養(yǎng)成良好的企業(yè)文化，那么房地產(chǎn)中介行業(yè)的這種競爭亂象還將會繼續(xù)下去。長此以往，損害的是客戶的利益，企業(yè)的效益以及社會的利益。

三、房產(chǎn)中介行業(yè)的問題成因

（一）行業(yè)準入門檻低

準入制度，是國家和政府準許公民、法人從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動的條件和程序的各種制度及規(guī)范的總稱。在房產(chǎn)中介行業(yè)中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業(yè)混亂的原因。

房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)需要的人才一般要具備房地產(chǎn)法律和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本知識，這樣才能提供專業(yè)的服務(wù)?，F(xiàn)階段我國房產(chǎn)中介市場很大，需要的人才也多，但是由于我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導(dǎo)致這個行業(yè)的很多人員魚龍混雜，素質(zhì)參差不齊。在英美，以及德國、日本等國家都已經(jīng)形成了比較成熟的房產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范，準入制度對企業(yè)以及中介人員的要求比較高，這是我們需要借鑒學(xué)習(xí)的地方。只有從源頭上將不具備資質(zhì)的企業(yè)和中介人員排除在行業(yè)外，該行業(yè)才可能健康發(fā)展，良性發(fā)展。

（二）法律法規(guī)不健全

我國目前關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)的立法過于散亂，見于《城市房地產(chǎn)管理法》《經(jīng)紀人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》《合同法》等法律規(guī)范中，并且由于規(guī)定過于原則，所以實踐中很難派上用場，比如《城市房地產(chǎn)管理辦法》中對于房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)的界定還帶有很大的行政色彩，再比如對于房地產(chǎn)中介企業(yè)違反法律法規(guī)、欺詐行為應(yīng)如何處罰等就沒有相應(yīng)的措施和保證。房地產(chǎn)中介企業(yè)活動所涉及的房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估、咨詢、訴訟等方面的法規(guī)，調(diào)節(jié)的廣度與深度也遠不能滿足實際需要。

（三）行業(yè)自律組織缺乏監(jiān)督

房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)協(xié)會組織應(yīng)該發(fā)揮服務(wù)其成員，溝通協(xié)調(diào)，以及引導(dǎo)行業(yè)的規(guī)范，針對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)進行規(guī)范管理、自律、服務(wù)的作用；同時協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策等。目前，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會整體來說，由于多為政府直接組建，行政色彩濃重，行業(yè)協(xié)會的作用有限和管理的不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)依然缺乏相應(yīng)的制度，這樣就導(dǎo)致很多的房產(chǎn)中介企業(yè)由于缺乏相應(yīng)的規(guī)范以及自律組織的監(jiān)督管理，而存在一些違規(guī)違法的操作，損害了客戶的利益，也損害了行業(yè)的規(guī)則和信譽。

四、房產(chǎn)中介行業(yè)問題對策研究

（一）提高從業(yè)準入資格

在我國的居間活動中，由于對房地產(chǎn)中介企業(yè)和中介人員沒有嚴格法律準入制度，因此成為一直以來房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂的根本原因之一。 因此，強化房地產(chǎn)中介行業(yè)的準入制度顯得尤為重要。

房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價格評估以及房地產(chǎn)經(jīng)紀等三大塊，那么根據(jù)其所要承擔(dān)的責(zé)任的大小，就可以在注冊資本上分級限制。比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動需要的專業(yè)知識更高，在出現(xiàn)糾紛時需要承擔(dān)更大的責(zé)任，因此為了確保其良好的資信，就可以對其要求更高的注冊資金。

對于中介人員的準入，一方面，要求從業(yè)人員必須持證上崗，所謂持證就是要通過國家級的考試獲取，所以房地產(chǎn)中介人員考試制度是執(zhí)業(yè)牌照管理的核心所在。因此應(yīng)規(guī)定相比其他考試更為嚴格的考試程序，比如基于房地產(chǎn)中介涉及眾多學(xué)科的特殊性，在考試的內(nèi)容方面也應(yīng)涉及房地產(chǎn)實務(wù)、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、建筑、金融、法律規(guī)章、財務(wù)、會計、公證等知識。另一方面，對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的資質(zhì)應(yīng)該有更嚴格的要求。比如，必須要有兩年以上的工作經(jīng)驗，建立定期的考核制度，采用每兩年時間換發(fā)新證書來促進經(jīng)紀人員再學(xué)習(xí)等。

（二）完善法律法規(guī)

我國關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)市場管理的法制建設(shè)滯后，體系不健全，現(xiàn)有的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和一些地方性規(guī)章，尚不成體系，很難為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的監(jiān)管提供足夠的依據(jù)。因此筆者建議針對房地產(chǎn)中介專門立法，規(guī)定嚴格的法律準入制度，建立完整的信息披露制度，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)中介合同等問題。

此外應(yīng)該在法律中規(guī)定嚴格的處罰措施，明確處罰違法、違規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和中介人員的種類和標準；建立房地產(chǎn)中介市場的誠信公示系統(tǒng)，對違法、違規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)采取媒體定期曝光的制約途徑；建立中介機構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制，如由中介服務(wù)企業(yè)繳納一定數(shù)額的保證金、風(fēng)險基金和保險金，當出現(xiàn)業(yè)務(wù)差錯致使委托方受到損失，則可以根據(jù)責(zé)任大小由法人和直接責(zé)任人按照比例分攤。

（三）消費者要提高維權(quán)意識

建議消費者通過正規(guī)的渠道獲取一些房源的關(guān)鍵信息，避免被房產(chǎn)中介忽悠。比如上海市房地產(chǎn)交易中心構(gòu)建的存量房交易服務(wù)平臺，市民可以利用該平臺提供的真實交易信息規(guī)避信息不對稱所造成的欺詐行為，也可利用平臺提供的監(jiān)控系統(tǒng)來規(guī)避房地產(chǎn)交割風(fēng)險。消費者特別是業(yè)主完全可以自己申請在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上掛牌交易。當出現(xiàn)自己被房產(chǎn)中介欺詐的時候一定要維權(quán)，向消費者保護協(xié)會投訴，向法院起訴等，在權(quán)益受到侵害時要拿起法律的武器保護自己。

（四）完善監(jiān)管體系

完善房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督體系以促進該行業(yè)的良性發(fā)展。首先，房地產(chǎn)協(xié)會等行業(yè)自律組織要加強監(jiān)管，制定行業(yè)的具體規(guī)章制度；其次，政府也要加強監(jiān)管，如工商部門則可以加大對房地產(chǎn)中介機構(gòu)申請登記的力度，通過嚴格篩選避免不具備資質(zhì)的不良企業(yè)進入市場；再次，可以借助房產(chǎn)交易當事人監(jiān)督模式以及中介市場競爭對手監(jiān)督模式，對房地產(chǎn)中介市場進行監(jiān)管，提高監(jiān)督效果。

（五）建立住房資源共享系統(tǒng)

建立住房資源共享系統(tǒng)，所有的中介將自己掌握的房源共享，建立全國的房源共享系統(tǒng)。提高行業(yè)的自律，固定預(yù)傭金的比例，這樣不至于形成壟斷，當然這個傭金的比例可以根據(jù)不同的城市進行調(diào)整，在一個固定的區(qū)間浮動。

（六）建立信息披露制度

在美國，業(yè)主出售房屋時必須向買方披露房屋所在社區(qū)的基本信息，否則房屋出售后由此引起的后果由賣家負責(zé)。而上述社區(qū)的基本信息包括社區(qū)近三年內(nèi)的犯罪情況，噪音干擾，鄰里的不良生活習(xí)慣等。建議信息披露制度所披露的信息包括以下三種，一是房源的信息：違章建筑、房型、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限、抵押情況、質(zhì)量、裝修影響；二是購房人的資格：限購、稅收、貸款額度；三是上述的社區(qū)信息。建立完善信息披露制度有利于提高房屋市場的活躍度，使購房者買得更加放心，同時對于業(yè)主是一個約束，防止其利用信息的不透明惡意抬高房價或者違法違規(guī)操作損害購房者的利益。

（七）借鑒英美法系的經(jīng)紀人制度

大陸法系的獨立居間制度在英美法系并不存在，以美國為例，其將居間作為一種代理形式看待。一般來說在客戶和房屋中介簽訂委托協(xié)議后，這家中介的某位員工就成為客戶的全權(quán)代理——房產(chǎn)經(jīng)紀人，這個經(jīng)紀人會為這套房屋印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括房屋的各種信息：地址、優(yōu)勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等，同時還附上自己的聯(lián)系方式和照片。在房地產(chǎn)交易中，雙方一旦形成了法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，代理人就要負有忠誠，盡善良管理人、勤勉履行受托業(yè)務(wù)和為客戶保守秘密等義務(wù)。

總之，我們應(yīng)該充分認識到房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)交易市場上的重要作用，然而通過這次鏈家風(fēng)波事件我們看到了這個行業(yè)存在很多問題，不論是從業(yè)人員門檻低、素質(zhì)低的問題，還是存在違規(guī)、暗箱操作等問題，都嚴重影響了房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)中介行業(yè)如何存在，不僅是行業(yè)人士要思考的問題，更是社會需要思考的問題。為此，必須加強與規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理與秩序，進一步健全與完善國家相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，提高房地產(chǎn)中介市場的準入標準，加大監(jiān)督力度等，確保房地產(chǎn)中介行業(yè)能夠良性發(fā)展，以此促進市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。

王春敏/責(zé)任編輯