于洋

海外買(mǎi)家在美國(guó)買(mǎi)房的每1美元中，就有24美分出自中國(guó)人。

中國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)力之強(qiáng)讓世界震驚，早已不是新聞。

從幾年前的排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)奢侈品，到搶購(gòu)限量版汽車(chē)，再到足球世界中招攬國(guó)際大牌外援與教練，中國(guó)人“不差錢(qián)”的形象深入人心。

這不，近幾年不少國(guó)家房?jī)r(jià)不斷攀升，也被算在了中國(guó)人的頭上。更有甚者喊出了“有中國(guó)人的地方房?jī)r(jià)就上漲”的論斷?？墒聦?shí)如何呢？

海外置業(yè)熱潮

有人戲言，以前，中國(guó)人聚在一起最?lèi)?ài)談的就是房子，買(mǎi)房了？你家住哪？但最近兩年，股票市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使得其開(kāi)始成為了除了房子外的第二個(gè)關(guān)鍵詞。大盤(pán)的漲跌直接影響著國(guó)人的情緒。

其實(shí)，仔細(xì)想想這并不難理解，在中國(guó)，財(cái)富階層的投資渠道一直較窄，局限于樓市與股市。國(guó)家房產(chǎn)形勢(shì)不好，那就買(mǎi)股票；股票行情不好，那就投資房產(chǎn)，可一旦房產(chǎn)與股票市場(chǎng)都不明朗呢？人們的錢(qián)該放在哪里保值呢？

鐘愛(ài)房產(chǎn)的中國(guó)財(cái)富階層找到了一個(gè)新的“生財(cái)之路”——投資海外房產(chǎn)。

“其實(shí)，海外房產(chǎn)進(jìn)入大陸已經(jīng)很多年，在1996年的時(shí)候，開(kāi)始進(jìn)入香港周邊的珠三角地區(qū)。大規(guī)模形成群體氣候是在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后。”華美優(yōu)勝青島分公司總經(jīng)理杜修鵬在接受本刊記者采訪時(shí)表示，在全球經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)之下，2008年由美國(guó)次貸問(wèn)題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，迅速席卷全球。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，歐美等很多國(guó)家房產(chǎn)價(jià)格大跌，特別是美國(guó)，整體房產(chǎn)價(jià)格下跌達(dá)到45%。

為了彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，各國(guó)海外房產(chǎn)商搶灘中國(guó)，紛紛想分一杯羹。當(dāng)時(shí)，在北京會(huì)展中心的一場(chǎng)房展會(huì)，海外房產(chǎn)商參展數(shù)目占到一半以上，占據(jù)整個(gè)會(huì)展中心的二層。

那一段時(shí)間，大量的海外房產(chǎn)利好信息，大規(guī)模、立體化的廣告（包括網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙、電臺(tái)等）開(kāi)始沖擊國(guó)內(nèi)富人群體。海外置業(yè)、海外資產(chǎn)配置這個(gè)理念開(kāi)始漸漸被一部分富人所接受。

“2008年，國(guó)內(nèi)投資渠道有限，房產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限貸，前景持續(xù)不明朗；股票等金融產(chǎn)品走勢(shì)動(dòng)蕩振幅太大；民間借貸等邊緣性投資產(chǎn)品在刀刃起舞并危機(jī)四起。大量的流動(dòng)性貨幣在國(guó)內(nèi)沒(méi)有合適的泄洪出口，海外房產(chǎn)的投資屬性恰好給這部分流動(dòng)性提供了很好的出口，被財(cái)富階層所接受。”杜修鵬補(bǔ)充說(shuō)，“另外，很多富人子女都選擇留學(xué)海外，這也在一定程度上促使財(cái)富階層選擇在海外的投資置業(yè)?！?/p>

據(jù)胡潤(rùn)研究院統(tǒng)計(jì)，中國(guó)1300個(gè)人中有一個(gè)千萬(wàn)富翁，而這部分人中，60%已經(jīng)移民或正在考慮移民，已配置海外資產(chǎn)的比例占到30%，在南方，這一數(shù)字更是達(dá)到55%。

而伴隨著部分財(cái)富階層的海外置業(yè)風(fēng)起云涌，以萬(wàn)科、綠地、碧桂園、中坤、萬(wàn)達(dá)為首的部分國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)也已經(jīng)不滿足國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。掀起了一場(chǎng)中國(guó)資本投資海外的熱潮。

落腳美國(guó)與澳洲

面對(duì)火爆的海外置業(yè)熱，很多人不禁發(fā)問(wèn)，前幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太明朗，到國(guó)外買(mǎi)房子也就算了，可如今中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也十分火熱，為何非要跑到大洋彼岸的國(guó)外去投資嘧

“在北京花個(gè)三五百萬(wàn)倒是也能在四環(huán)以外或者通州、房山買(mǎi)個(gè)兩居了，但是那里的房子究竟值不值這個(gè)價(jià)，我想大家心里都有數(shù)?！比A美優(yōu)勝的客戶周先生認(rèn)為，買(mǎi)房子就要買(mǎi)性價(jià)比高的，升值空間大的，中國(guó)的房子升值空間已經(jīng)非常有限。

而之所以選擇投資美國(guó)房產(chǎn)，則緣于周先生一家經(jīng)常去加州度假，對(duì)加州的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有初步了解，打定主意后，周先生特意飛往美國(guó)進(jìn)行全面的市場(chǎng)考核。他發(fā)現(xiàn)，美國(guó)本地人住房擁有率在下降，就算是剛剛結(jié)婚的小夫妻，也不一定會(huì)買(mǎi)房，跟中國(guó)沒(méi)房子就不能結(jié)婚的觀念大相徑庭，他們會(huì)選擇租房，而且在美國(guó)人的觀念中，他們并不喜歡一輩子都住在一個(gè)地方，就算是買(mǎi)了房的美國(guó)人，也不會(huì)守著所謂的永久產(chǎn)權(quán)，而是過(guò)了八、九年就把房子賣(mài)掉，反正租房子很方便。

這次考察對(duì)周先生觸動(dòng)很大，他嗅到了美國(guó)租房市場(chǎng)的商機(jī)。而且他還發(fā)現(xiàn)，紐約、舊金山等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房子十分好出租還有另外一個(gè)原因，那就是優(yōu)質(zhì)大學(xué)的分布，但氣候絕佳、適合養(yǎng)老的城市也絕不能錯(cuò)過(guò)。就這樣，周先生義無(wú)反顧地投入了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“目前，在國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售的海外房產(chǎn)產(chǎn)品主要為美國(guó)房產(chǎn)、澳洲房產(chǎn)、加拿大房產(chǎn)和韓國(guó)、塞浦路斯以及歐洲幾個(gè)購(gòu)房與綠卡相關(guān)的國(guó)家。其中以美國(guó)及澳洲房產(chǎn)最為流行?！倍判搦i告訴記者，他所在的華美優(yōu)勝（北京）國(guó)際投資咨詢有限公司，便是一家專(zhuān)門(mén)從事于有關(guān)美國(guó)房產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)并購(gòu)等專(zhuān)業(yè)的國(guó)際房產(chǎn)咨詢公司。在他所接觸的客戶中，大多買(mǎi)家選擇美國(guó)的原因無(wú)外乎是美國(guó)的教育體系較好，生活環(huán)境一流，另外還有強(qiáng)大的法制和產(chǎn)權(quán)制度作支撐。而最核心的在于美國(guó)的房產(chǎn)有很好的保值效果。

據(jù)一份來(lái)自美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告顯示，在截至2015年3月份的一年周期內(nèi)，中國(guó)人豪擲220億美元在美國(guó)買(mǎi)房，同比增長(zhǎng)72%，占外國(guó)人購(gòu)房總額24%。也就是說(shuō)，海外買(mǎi)家在美國(guó)買(mǎi)房的每1美元中，就有24美分出自中國(guó)人。要知道，在2013年，這一數(shù)字是123億美元。時(shí)隔一年，漲幅已經(jīng)接近一倍。

“作為目前美國(guó)房地產(chǎn)最大的外國(guó)買(mǎi)家，無(wú)論是數(shù)量、銷(xiāo)售額還是交易價(jià)格，中國(guó)人都遙遙領(lǐng)先于他國(guó)買(mǎi)家。”杜修鵬說(shuō)，“歸根結(jié)底，海外置業(yè)者的原始初衷還是配置資產(chǎn)的需要，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，并取得穩(wěn)定的價(jià)值投資回報(bào)，保值型一直都是買(mǎi)家的首要考量。我們鼓勵(lì)客戶購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)的原因也在于此，隨著美國(guó)量化寬松政策的解除，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于上升空間，無(wú)論是美國(guó)房產(chǎn)還是美元都一直處在升值通道中?！?/p>

那么，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲是否緣于中國(guó)買(mǎi)家的推動(dòng)呢？“近幾年，中國(guó)買(mǎi)家選擇在美國(guó)置業(yè)的確是一種主流，但不能說(shuō)中國(guó)買(mǎi)家推動(dòng)了美國(guó)房?jī)r(jià)上漲?！痹诙判搦i看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力，還是來(lái)自美國(guó)本土置業(yè)需求，在于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

而除去美國(guó)，澳大利亞也是中國(guó)買(mǎi)家的一大目標(biāo)。但是，近期，一條關(guān)于澳大利亞聯(lián)邦政府加大力度打擊海外購(gòu)房者在澳違規(guī)置業(yè)的消息，卻為澳洲置業(yè)蒙上了一層陰影。

投資有風(fēng)險(xiǎn)

任何投資行為都伴隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是毋庸置疑的，海外置業(yè)自然也不例外。

“澳洲政府最近的確在大力打擊外籍人士違規(guī)買(mǎi)賣(mài)其境內(nèi)二手房，但中國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)澳洲新商品房并不受影響?！倍判搦i告訴記者，澳洲政府是允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)其新房和期房的，只是二手房只可以當(dāng)?shù)厝速?gòu)買(mǎi)。換言之，如果中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)了澳洲房產(chǎn)，如果想交易，那么只能賣(mài)給澳洲當(dāng)?shù)鼐用?。?dāng)然，這會(huì)在一定程度上對(duì)中國(guó)買(mǎi)家?guī)?lái)影響，但影響有多大需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

值得一提的是，目前澳幣匯率正處于比較低的階段，顯然這對(duì)于購(gòu)房為投資的中國(guó)買(mǎi)家還是具備一定吸引力的。

而在談到海外置業(yè)的交易風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，杜修鵬指出，目前海外房產(chǎn)代理市場(chǎng)發(fā)展到今天，已經(jīng)呈現(xiàn)出相對(duì)成熟的態(tài)勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)從未出現(xiàn)過(guò)欺詐行為。以美國(guó)為例，所有的房源信息都是可以通過(guò)各種正常手段核實(shí)的，不存在虛假房源問(wèn)題。而且，在交易過(guò)程中，買(mǎi)家的購(gòu)房款是帶入第三方信托賬戶的，這點(diǎn)類(lèi)似于我國(guó)的支付寶業(yè)務(wù)，買(mǎi)賣(mài)成交后，第三方才會(huì)將款項(xiàng)打到開(kāi)發(fā)商賬戶中。而對(duì)于類(lèi)似華美優(yōu)勝的代理公司而言，其盈利模式是依靠開(kāi)放商返傭，也就是說(shuō)，整個(gè)交易依法合規(guī)成交后，方能受到傭金。所以，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)時(shí)不用過(guò)多擔(dān)心。

但是，“需要注意的是，代理公司的實(shí)力應(yīng)該是購(gòu)房者應(yīng)該重點(diǎn)考量的對(duì)象，因?yàn)?，這關(guān)系到客戶所購(gòu)海外房產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)管理?！倍判搦i補(bǔ)充說(shuō)，“后期，代理公司將負(fù)責(zé)包括出租在內(nèi)的一系列后續(xù)服務(wù)，倘若代理公司實(shí)力有限，將會(huì)影響到客戶的后期租金收益?！?/p>

據(jù)悉，一般而言，除去房屋增值外，選擇美國(guó)置業(yè)的中國(guó)買(mǎi)家每年都將獲得總房款6%的凈租金收益。海外置業(yè)吸引力可窺一斑。