牛華濤 周璇

摘要：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：可行性研究 項(xiàng)目建設(shè) 重要性 建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定性因素多等特征，其成功關(guān)鍵取決于決策的正確與否， 而決策的依據(jù)是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)，所以做好可行性研究工作是項(xiàng)目成敗的先決條件。

可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，國(guó)家規(guī)定，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)批準(zhǔn)的可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位向國(guó)土開(kāi)發(fā)及土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地的依據(jù)。因?yàn)榭尚行匝芯繉?duì)擬建項(xiàng)目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國(guó)家開(kāi)發(fā)部門(mén)和土地管理部門(mén)可根據(jù)可行性研究具體審查用地計(jì)劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保項(xiàng)目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)、具體研究治理措施，簽發(fā)項(xiàng)目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。

可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，值得投資，要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆Α⑽锪?、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書(shū)，可研報(bào)告的審批制度，確?？裳袌?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語(yǔ)表達(dá)出來(lái)，自然也就無(wú)法有效地控制設(shè)計(jì)全過(guò)程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問(wèn)題。

早在 20 世紀(jì) 30 年代，美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西流域的時(shí)候就提出并成功地使用了可行性研究的方法，20 世紀(jì) 60 年代以后逐步成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法，并在全球范圍內(nèi)得到普及。聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織（UNIDO ）、世界銀行等全球性組織，以及經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD），阿拉伯工業(yè)發(fā)展中心、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫(xiě)了投資項(xiàng)目可行性研究的手冊(cè)，用以指導(dǎo)有關(guān)國(guó)家開(kāi)展可行性研究工作。

我國(guó)正式引入可行性研究方法是以 1981 年原國(guó)家計(jì)委正式下文將可行性研究納入基本建設(shè)程序?yàn)闃?biāo)志。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)積累，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部先后于 1987 年 9 月和 1993 年 4 月兩次頒布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作做出了統(tǒng)一規(guī)定。這標(biāo)志著我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論和方法體系日益完善，并且在與新會(huì)計(jì)制度接軌、與國(guó)際慣例接軌方面都進(jìn)入了一個(gè)新的階段。但是我國(guó)的可行性研究還存在著一些問(wèn)題。如評(píng)估結(jié)論均為可行，可行性研究流于形式；可行性研究報(bào)告不起約束作用；可行性研究過(guò)程不規(guī)范；選用的方法、指標(biāo)等不夠合理和科學(xué)等。因此，在完善可行性研究體系方面還需要更多的努力。

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)的新一輪宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，風(fēng)險(xiǎn)較大。在目前的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)提高自身的項(xiàng)目投資可行性分析能力無(wú)疑是培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前進(jìn)行可行性研究有著愈加重要的意義。

一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可分八章。第一章為項(xiàng)目總說(shuō)明，包括項(xiàng)目背景及項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告編制的依據(jù)；第二章為項(xiàng)目概況，包括項(xiàng)目名稱(chēng)、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套、市政配套情況、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)；第三章為市場(chǎng)分析，包括總體市場(chǎng)簡(jiǎn)述、住宅市場(chǎng)分析、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析、目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位；第四章為規(guī)劃建議，包括規(guī)劃目標(biāo)、項(xiàng)目總平面布置、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)、項(xiàng)目建筑布局、結(jié)構(gòu)形式；第五章為項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，包括工程進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比；第六章為項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，包括項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)成本估算、銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金及附加估算、投資使用計(jì)劃與資金籌措方式、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；第七章為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，包括敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)管理；第八章為結(jié)論與建議，包括結(jié)論、建議。其中擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題是市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)部分。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的是特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研究多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題：

a、項(xiàng)目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算

下面筆者淺談一下遇見(jiàn)的可行性分析的一些誤區(qū)。筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。例如：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效； 在一個(gè)離市區(qū)好多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津等等。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

筆者淺談一下搞好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的一些建議 ：

1、建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，如果可行性研究行業(yè)也能夠建立起相應(yīng)的外部評(píng)價(jià)機(jī)制，必定能夠促使各個(gè)研究機(jī)構(gòu)及研究人員更加注重可行性研究報(bào)告的質(zhì)量以維護(hù)其經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期努力建立起來(lái)的行業(yè)聲譽(yù)，而那些研究水平較低、經(jīng)常出錯(cuò)的研究機(jī)構(gòu)和人員將逐步被淘汰掉。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、培育專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)發(fā)展。國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育可行性研究專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

4、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要。 建設(shè)項(xiàng)目前期的可行性研究直接關(guān)系到項(xiàng)目成本控制與投資效益，我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)和利用好項(xiàng)目的可行性研究，為項(xiàng)目建設(shè)的提供有力的數(shù)據(jù)與理論支持，保持可行性報(bào)告的客觀性，提高它的預(yù)測(cè)防范能力，力爭(zhēng)把不利因素消除在萌芽階段。

參考文獻(xiàn)：

[1]加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究之重要性.清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn). 2010-01-13

[2]施建剛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理.第 1 版.上海同濟(jì)大學(xué)出版社，2004