何云浩

【摘要】近些年，我國市場經(jīng)濟(jì)一直都在持續(xù)發(fā)展著，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位也日益重要，也造成了泡沫的產(chǎn)生。所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，就是房子價(jià)格在連續(xù)的上漲，使得許多人認(rèn)為價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，從而大量買進(jìn)，推進(jìn)房價(jià)進(jìn)一步走高。不過，因?yàn)榉績r(jià)的非理性上漲，房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)偏離了其內(nèi)在的價(jià)值，由此而產(chǎn)生了泡沫。主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題進(jìn)行研究與探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；問題

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)的重要性自不待言，但近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸走向不良發(fā)展道路，危害了我國的政治和經(jīng)濟(jì)，使社會(huì)貧富分化更明顯，激化了社會(huì)矛盾，也浪費(fèi)了大量的土地資源，使社會(huì)公信力一落千丈。在當(dāng)代中國，只要投資購買房產(chǎn)，便可以因?yàn)榉績r(jià)的上漲而獲取暴利，這不但讓社會(huì)大眾不滿，也引起了政府的重視。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的表現(xiàn)

1.地價(jià)上的泡沫

近年來，我過房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，在很大的程度上推動(dòng)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為我過帶來了不少的經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于我過缺乏一個(gè)比較健全的房地產(chǎn)市場相關(guān)的法規(guī)，出現(xiàn)了一系列相關(guān)的問題。因?yàn)槭袌龅拇罅啃枨螅约巴恋氐南∪?，這使得土地的價(jià)格被人為炒作，拉高，從而引發(fā)虛漲。過度虛漲的這一部分就可以稱作泡沫。若土地價(jià)格漲到其原價(jià)的幾十倍以上，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

2.房屋泡沫

在房地產(chǎn)市場，若商品房的供給已超過市場本身的需求，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。根據(jù)國際上一些通用的計(jì)算方式，若商品房的空置率在一定的范圍內(nèi)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是可以接受的；但若是太多的話，因?yàn)楣┙o過多，形成較嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，最后的結(jié)果就是，房價(jià)不但不再上漲，反而暴跌，開發(fā)商損失慘重，最后不得不破產(chǎn)倒閉。

3.泡沫虛漲

房價(jià)是否上漲，很大程度上都取決于地價(jià)，所以地價(jià)的泡沫就會(huì)催生房價(jià)泡沫。另外，開發(fā)商追求過高的利潤，對房價(jià)進(jìn)行人為的拉抬，也會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。若開發(fā)商為求暴利，推動(dòng)房價(jià)飛漲，使購買房無力購買，也會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

4.泡沫投資

若房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長相符合，那這種供求關(guān)系就是平衡的。在發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)投資增長若略高于需求，也是合理的，也能推動(dòng)房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但若是房地產(chǎn)增長過快，房產(chǎn)銷售不出去，無力償還銀行貸款，就會(huì)發(fā)生金融危機(jī)，從而使泡沫經(jīng)濟(jì)走向破滅。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因

1.與銀行信貸過度擴(kuò)張有關(guān)

房地產(chǎn)泡沫之所以過度膨脹，與銀行信貸的過度擴(kuò)張有很大關(guān)系，若銀行持有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，房價(jià)上漲將會(huì)給銀行帶來巨大的利潤，使銀行的資產(chǎn)和贏利狀況得到改善。所以，銀行往往會(huì)選擇加大對房地產(chǎn)信貸的支持，這使得房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，這種反復(fù)循環(huán)的方式，必會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。

2.消費(fèi)者的預(yù)期

消費(fèi)者對某種商品價(jià)格的預(yù)期，會(huì)影響到當(dāng)前的消費(fèi)需求。而這種預(yù)期在很大程度上受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，也會(huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)，當(dāng)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和預(yù)期的相符時(shí)，市場價(jià)格就不會(huì)偏離預(yù)期值；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化時(shí)，市場價(jià)格的變化就不一定符合人們的預(yù)期了，而一旦預(yù)期過高，和市場現(xiàn)況偏離過大，就會(huì)產(chǎn)生泡沫。房產(chǎn)不同于其它商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們普遍預(yù)期將來還會(huì)繼續(xù)上漲，于是紛紛買入，導(dǎo)致需求量大增，而持有人也都不肯出售，引發(fā)房價(jià)進(jìn)一步走高。

3.調(diào)控措施存在空白

沒有合理的房地產(chǎn)調(diào)控措施，是房地產(chǎn)泡沫膨脹的另一個(gè)重要原因。因?yàn)檎畬ν恋乜刂票容^嚴(yán)格，造成房地產(chǎn)用地價(jià)格不斷上漲，使建房成本上升，地價(jià)上漲的預(yù)期又帶動(dòng)了房價(jià)上漲。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)公司的資金普遍短缺，國家對信貸的控制也使得房企的活動(dòng)受到很大的制約。而對于需求的增長又沒有好的解決方法，使投資增長過快，而需求減少慢，房子的供給滿足不了需求，房價(jià)自然會(huì)越漲越高。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范

1.對開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃加大審批力度

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來中國將會(huì)出現(xiàn)新城和舊城共同開發(fā)的場面，這種大規(guī)模的工程對于重塑城市景觀，改變其形象來說是個(gè)大好的機(jī)會(huì)，也能有效地控制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)上，突出其個(gè)性和特色固然重要，也要注意整體協(xié)調(diào)，新樓盤要和周邊的環(huán)境相融洽，對城市景觀有美化作用。對于城區(qū)景觀的開發(fā)規(guī)劃，一定要及早制訂和完善，并確保其能順利地實(shí)施。

2.對房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整

從整體上看，我國房地產(chǎn)市場格局還是以壟斷競爭為主。所以，需制訂合理的政策制度，有利于開發(fā)商的退出，同時(shí)推動(dòng)重組和并購，提高房地產(chǎn)市場的整體實(shí)力和競爭力。鼓勵(lì)上市公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使開發(fā)商實(shí)力得到增強(qiáng)；對資本市場合理運(yùn)用，通過收購和兼并等方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)自行洗牌，提高大型房企的實(shí)力；通過有效的途徑讓本土的房企對外擴(kuò)張，讓市場集中度得以提高；并推動(dòng)房企改革，讓產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；在資本、實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、操作方法方面對房企進(jìn)行準(zhǔn)入限制，延遲發(fā)放銷售證，加大土地和房產(chǎn)閑置稅的征收力度，從而迫使無實(shí)力的企業(yè)盡快退出房產(chǎn)市場，以控制房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3. 精心打造房地產(chǎn)精品項(xiàng)目和工程

許多大城市，房地產(chǎn)銷售狀況受到市民認(rèn)同，許多銷售項(xiàng)目火爆，房價(jià)暴漲。不過，真正保值，長期不被市場冷落的項(xiàng)目并不多，許多的樓盤缺乏文化價(jià)值，也不具備升值空間。甚至有的樓盤在賣完后，房價(jià)大幅下跌。導(dǎo)致開發(fā)商賺錢，買房者卻套牢的現(xiàn)象，沉重打擊了買房者。要防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就要讓開發(fā)商在建房時(shí)，懂得雙贏的理念，要有責(zé)任感，將為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值"作為主要信念，響應(yīng)城市發(fā)展的需要，打造出精品房產(chǎn)項(xiàng)目。

4.完善土地產(chǎn)權(quán)制度

必須改革土地產(chǎn)權(quán)制度，盤活土地資產(chǎn)，讓土地批租市場得到發(fā)展和完善，降低劃撥土地使用權(quán)的準(zhǔn)入門檻；提高不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地的使用時(shí)間，提高其年租金，使其和批租土地的使用成本保持平衡；放松劃撥土地使用權(quán)，使其能順利地進(jìn)入市場，對它的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等不采取限制。不過上敘權(quán)利應(yīng)發(fā)生在它的使用期限內(nèi)，不過，同時(shí)也要足量支付地租；在處理新增的經(jīng)營性土地上，應(yīng)在土地批租市場進(jìn)行，以拍賣、掛牌交易等方式來進(jìn)行買賣；對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理的配置，以促進(jìn)二級交易市場的發(fā)展；在土地等不動(dòng)產(chǎn)的處理上，應(yīng)盡可能多地引入金融工具，讓金融機(jī)制來推動(dòng)土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)。

5.對房地產(chǎn)市場管理機(jī)制進(jìn)行改革。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)。要適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂出合理可行的監(jiān)管政策，以便對其進(jìn)行有效的調(diào)控，防范可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)；在管理職能上，實(shí)現(xiàn)地政房政一體化，對它們實(shí)行價(jià)值化管理。對城市土地供應(yīng)和規(guī)劃上要實(shí)行有計(jì)劃的管理，嚴(yán)格控制土地的投放量，對房地產(chǎn)市場的走勢進(jìn)行合理控制；對房地產(chǎn)采取價(jià)格管理體制、金融機(jī)制、稅收杠桿機(jī)制等多種監(jiān)管相結(jié)合的方式，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控。

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