沈文萍

【摘要】在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想獲得更大的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。房地產(chǎn)的成本控制是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)主要開(kāi)銷中的可變費(fèi)用的管理和控制。這些費(fèi)用不僅是可以控制的資本費(fèi)用，還是對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)收益影響比較大的費(fèi)用。本文將從對(duì)房地產(chǎn)成本控制方面的定義出發(fā)，通過(guò)解析房地產(chǎn)成本的組成類別，最后逐漸從各個(gè)環(huán)節(jié)提出對(duì)房地產(chǎn)成本的控制措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；構(gòu)成類別；控制措施

1引言

近期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展飛速，在一定程度上推動(dòng)了其行業(yè)的快速發(fā)展和進(jìn)步，但是發(fā)展太快也帶來(lái)許多問(wèn)題，如房?jī)r(jià)過(guò)高等。因此，為了更好的使市場(chǎng)穩(wěn)定，政府以及有關(guān)部門采取了一系列調(diào)控市場(chǎng)的措施，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定成熟的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要最大化實(shí)現(xiàn)自身效益，就應(yīng)該從決策到實(shí)施等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的成本預(yù)算、資源使用控制，實(shí)現(xiàn)減少資源使用以及降低能耗從而增加自身的經(jīng)濟(jì)效益。本文中將結(jié)合所學(xué)知識(shí)以及相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行淺析。

2成本控制

房地產(chǎn)成本控制是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中各項(xiàng)成本構(gòu)成所占的比例、可控性、彈性空間等進(jìn)行科學(xué)分析，在初始決策時(shí)對(duì)成本進(jìn)行估算，在有了設(shè)計(jì)方案后再進(jìn)行成本預(yù)算以及成本動(dòng)態(tài)控制，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的一個(gè)完整的過(guò)程。通俗來(lái)說(shuō)就是把房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本與費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理活動(dòng)被稱為房地產(chǎn)成本控制，它是一種全過(guò)程、全員的的管理活動(dòng)。強(qiáng)化房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要方式之一，同時(shí)成本控制也是影響企業(yè)生存與發(fā)展以及在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵因素?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若是想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期處于優(yōu)勢(shì)地位，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在成本控制方面投入足夠的重視。

3房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

要探究房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題，首先需要弄清房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的基本構(gòu)成，在一定時(shí)期內(nèi)為設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而支出的各種費(fèi)用被稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。如表一所示，詳細(xì)地介紹了房地產(chǎn)成本的構(gòu)成類別。

表一.房地產(chǎn)成本類別

成本類別 釋義

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)級(jí)批租地價(jià) 在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)向居民征用土地而產(chǎn)生的費(fèi)用，包括原有建筑的拆遷補(bǔ)償、征地費(fèi)用還有安置費(fèi)用等，以及以批租方式得到土地的批租地價(jià)。這些費(fèi)用都是房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)所需要準(zhǔn)備的費(fèi)用，其中土地費(fèi)用最為常見(jiàn)。對(duì)于決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)商需要評(píng)估項(xiàng)目的可行性，預(yù)算土地費(fèi)用，即通過(guò)容積率和土地面積等方面的換算，評(píng)估出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。

前期工程費(fèi) 指房屋、土地開(kāi)發(fā)前需要準(zhǔn)備的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、可行性分析以及場(chǎng)地平整、水文地質(zhì)勘察等所發(fā)生的費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 在土地、房屋的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，供水、供氣、供電、排水、排污系統(tǒng)、通訊、照明、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi) 按照建筑施工圖紙施工時(shí)，土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的各類設(shè)備費(fèi)和建筑工程費(fèi)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門獨(dú)立核算單位及建筑場(chǎng)地為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理級(jí)別人員和建筑工人的工資、月底福利費(fèi)、機(jī)器設(shè)備折舊、修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞務(wù)加班費(fèi)、等間接發(fā)生的費(fèi)用

公共配套設(shè)施 主要居民樓范圍內(nèi)的公用設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和綠地。包括道路休整、公交場(chǎng)地、各類公用管線、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及其所需要的建筑物。公共設(shè)施應(yīng)該有教育場(chǎng)地、醫(yī)療環(huán)境、文化場(chǎng)所、體育活動(dòng)中心、商業(yè)區(qū)、小區(qū)服務(wù)、行政管理和綠地等。

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和基本預(yù)備費(fèi)。

開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期間的費(fèi)用估算主要是指各類項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中引起的財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等，還有地方政府以及相關(guān)部門按照相應(yīng)條款收取的費(fèi)用。

4成本控制措施

4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前決策階段的成本控制

項(xiàng)目的決策階段，具體指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和決定階段，這一階段，需要根據(jù)現(xiàn)有的各種資料與數(shù)據(jù)，對(duì)待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性全面的評(píng)估，從而確定該項(xiàng)目是否具有被開(kāi)發(fā)以及生產(chǎn)的必要性。在決策階段，相關(guān)部門必須隨時(shí)了解最新的當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃的研究，并且對(duì)周圍環(huán)境未來(lái)的發(fā)展做出分析，牢牢把握市場(chǎng)前景，以最終的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定是否對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行投資這一大致決策。因此，該環(huán)節(jié)大體上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來(lái)的實(shí)施過(guò)程中的基本成本走向。要實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程的成本控制與管理就必須切實(shí)做好項(xiàng)目決策階段的成本控制工作。

4.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)評(píng)估

相關(guān)部門應(yīng)該注意將用戶的需求與自身的產(chǎn)品情況相結(jié)合，進(jìn)行合理的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，這樣可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期收益的控制，也就是說(shuō)具體的銷售價(jià)格需要通過(guò)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)價(jià)值的預(yù)測(cè)來(lái)確定。因此，相關(guān)部門需要在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和決策階段，就進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及價(jià)格預(yù)測(cè)的分析工作，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目的掌控，也能夠?qū)ζ溟_(kāi)發(fā)價(jià)值有更加清晰的定位。

4.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分析及控制

成本因素調(diào)研分析，指在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，對(duì)所有項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行具體的成本分析，包括對(duì)項(xiàng)目中使用到的各種設(shè)備、材料、技術(shù)以及人力支出等方面的成本進(jìn)行分析，由具體的項(xiàng)目支出來(lái)確定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體成本的分析。在此過(guò)程中，不能簡(jiǎn)單的只考慮到市場(chǎng)平均價(jià)格，還需要因地制宜對(duì)當(dāng)?shù)氐奶厥庖蛩丶右钥紤]，最大程度得出最符合實(shí)際施工情況的數(shù)據(jù)。

4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制，指在確定具體的設(shè)計(jì)方案之前，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理和控制，而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式以及使用工藝進(jìn)行全面的成本評(píng)估。工程的具體施工過(guò)程需要受到設(shè)計(jì)方案的管理，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效控制從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工成本的有效控制。

4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建筑階段的成本控制

首先，強(qiáng)化對(duì)施工圖的審核與細(xì)化。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣以及審核的水平，將直接影響著成本控制。在建設(shè)施工過(guò)程中優(yōu)質(zhì)的施工圖紙，能夠最大程度的減少可變因素和不確定因素對(duì)工程造成的影響。控制成本的關(guān)鍵所在就是強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的施工圖審核與細(xì)化工作。其次，加強(qiáng)對(duì)工程施工招標(biāo)、材料采購(gòu)招標(biāo)以及合同管理的審核。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程中，要選擇公開(kāi)的招標(biāo)方式，讓盡可能多的符合要求的企業(yè)參與招標(biāo)，從而選擇既能滿足工程需要，又能最大程度的實(shí)現(xiàn)建設(shè)成本控制的施工單位。派合格的現(xiàn)場(chǎng)代表對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效管理，并委托信譽(yù)度高的監(jiān)理公司，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)工程工期、成本、質(zhì)量的管理。工程預(yù)算與施工現(xiàn)場(chǎng)檢查緊密相關(guān)，盡可能控制不必要的成本上升，使工程成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，充分發(fā)揮預(yù)算工作對(duì)成本控制的預(yù)警作用以及輔助作用。

4.4竣工結(jié)算階段成本控制

工程竣工結(jié)算指的是在工程完成后對(duì)整個(gè)工程的支出進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確的核算，在竣工結(jié)算過(guò)程中，需要參照工程施工前期制定的工程施工預(yù)算對(duì)各項(xiàng)竣工驗(yàn)收的成本進(jìn)行嚴(yán)格的審核，從而確保每一項(xiàng)工程的支出有據(jù)可尋。

5結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)成本在房地產(chǎn)價(jià)格的決策方面起著至關(guān)重要的作用，而房地產(chǎn)的價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。它的波動(dòng)既能反映一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，又影響著廣大人民的生活水平。房地產(chǎn)價(jià)格影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與政策。因此，對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行控制，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)保持健康以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

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