遲洋 鄧舒銅

【摘要】近年來(lái)隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪工程作為房地產(chǎn)工程的重要組成部分，其所得到的測(cè)繪數(shù)據(jù)能夠有效處理房產(chǎn)在登記、交易以及糾紛中出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題?；诖?，筆者重點(diǎn)論述了房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中主要環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量控制；探討

房地產(chǎn)測(cè)繪工作的主要作用在于產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍方面的管理，同時(shí)還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)和城鄉(xiāng)規(guī)劃的土地開(kāi)發(fā)利用、征稅和拆遷等活動(dòng)提供基礎(chǔ)依據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的測(cè)繪工作必須要求相關(guān)權(quán)利人的配合，因此在房產(chǎn)測(cè)繪工程中應(yīng)采取嚴(yán)格的質(zhì)量開(kāi)工至措施，否則將會(huì)影響到房產(chǎn)測(cè)繪工作的效率以及結(jié)果。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的概念及意義

房產(chǎn)測(cè)繪工作主要就是通過(guò)測(cè)量房屋的存在形式，并且運(yùn)用較為專業(yè)的測(cè)繪儀器和設(shè)備，同時(shí)結(jié)合測(cè)繪方面的相關(guān)技術(shù)理論知識(shí)，針對(duì)房產(chǎn)的額數(shù)量、房產(chǎn)的質(zhì)量、房產(chǎn)的位置、房產(chǎn)的面積、房產(chǎn)的形狀以及房產(chǎn)的使用情況等進(jìn)行專業(yè)的測(cè)繪，最后形成房產(chǎn)圖。房產(chǎn)尺工作屬于法定形式的測(cè)繪工作，政策性比較強(qiáng)。由于我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚，發(fā)展的時(shí)間較短，還處于規(guī)范化建設(shè)的起始階段，依然存在很多的不足。為了有效確保測(cè)繪數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化以及準(zhǔn)確化，我們必須嚴(yán)加強(qiáng)測(cè)繪過(guò)程中的質(zhì)量控制力度。

房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易、房產(chǎn)的租賃活動(dòng)、房產(chǎn)物業(yè)收費(fèi)、房產(chǎn)抵押貸款和房產(chǎn)契稅征收等提供基礎(chǔ)的依據(jù)和圖表數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)在經(jīng)過(guò)分析處理之后，能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃以及城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和依據(jù)。

二、影響房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中質(zhì)量的因素

影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的主要因素有以下兩個(gè)方面：其一，房產(chǎn)測(cè)繪單位的能力，房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)于質(zhì)量的管理能力以及房產(chǎn)測(cè)繪工作人員的綜合技術(shù)水平，這些因素都會(huì)影響到房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性以及可靠性；其二，當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房產(chǎn)尺方面的規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)等還存在一些不足。由于房產(chǎn)測(cè)繪的政策性以及技術(shù)性要求都比較高，因此部分城市已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。但是大部分的城市在房產(chǎn)測(cè)繪方面還沒(méi)有形成一套固定的實(shí)施細(xì)則。在實(shí)際測(cè)繪工作中，工作人員只能依據(jù)對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》的理解來(lái)操作，這將直接影響到測(cè)繪的質(zhì)量。

三、房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中質(zhì)量控制的有效策略

（一）增強(qiáng)人員質(zhì)量意識(shí)

為了確保房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量水平，首先就要解決人的問(wèn)題。主要應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作：第一，在房產(chǎn)測(cè)繪工作過(guò)程中個(gè)，認(rèn)識(shí)工作的主體，因此人員的綜合素質(zhì)水平?jīng)Q定了其對(duì)于工作的責(zé)任心態(tài)度，直接關(guān)系到測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量。所以應(yīng)該做好測(cè)繪工作人員的素質(zhì)教育工作，增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感以及集體榮譽(yù)感，提高其在測(cè)繪工作中的責(zé)任心和工作態(tài)度，從而培養(yǎng)出一批具備高素質(zhì)的測(cè)繪隊(duì)伍；第二，應(yīng)不斷加強(qiáng)測(cè)繪工作人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)力度，積極組織各項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)活動(dòng)以及技術(shù)交流會(huì)，確保測(cè)繪工作人員及時(shí)掌握最新測(cè)繪技術(shù)，以及正確使用測(cè)繪儀器設(shè)備，從而確保測(cè)繪工作的精確性以及可靠性；第三，明確工作人員的責(zé)任，建立相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度。如果在測(cè)繪工作中出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)具體情況采取一定的措施對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行處罰，以便增強(qiáng)其工作責(zé)任心，并以此作為警示。同時(shí)對(duì)于測(cè)繪工作中表現(xiàn)突出的人員，應(yīng)該實(shí)施相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，樹(shù)立榜樣的作用，從而確保測(cè)繪程度的質(zhì)量。

（二）制定科學(xué)的房產(chǎn)測(cè)繪流程和專業(yè)技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)

房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)人員只有熟悉作業(yè)流程和設(shè)計(jì)書(shū)的各項(xiàng)要求，才能更好、更快地進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。具體操作流程有以下幾點(diǎn)：第一，接收和分析相關(guān)資料及下達(dá)任務(wù)。填寫(xiě)合同要求以及評(píng)審表，進(jìn)行項(xiàng)目登記，接受委托方的相關(guān)資料并加以分析，填寫(xiě)客戶資料，根據(jù)合同要求時(shí)間和任務(wù)，分派任務(wù)指定人員。第二，外業(yè)勘丈。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織作業(yè)人員實(shí)地進(jìn)行外業(yè)勘丈，每條邊勘丈必須丈量?jī)纱我陨?，并必須有記錄，以便檢定。第三，檢查外業(yè)數(shù)據(jù)。根據(jù)外業(yè)勘丈紀(jì)錄，對(duì)設(shè)計(jì)圖和材料詳細(xì)檢查，如有問(wèn)題立馬處理，及時(shí)反饋信息和各部門(mén)溝通，并將將意見(jiàn)報(bào)給分院。第四，繪制分層、分戶平面圖。作業(yè)人員根據(jù)檢查員處理意見(jiàn)繪制分層、分戶平面圖交由質(zhì)檢人員進(jìn)行野外復(fù)核，質(zhì)檢人員進(jìn)行野外復(fù)核應(yīng)先與作業(yè)人員溝通，及時(shí)掌握作業(yè)問(wèn)題，進(jìn)行有的放矢檢查，并詳細(xì)填寫(xiě)質(zhì)量檢查記錄表。

（三）對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

目前沒(méi)有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的針對(duì)于測(cè)繪結(jié)果的審核、監(jiān)督的體系。在審核過(guò)程中，只是按照測(cè)繪單位提供的有關(guān)信息資料進(jìn)行書(shū)面審查，沒(méi)辦法重新核實(shí)房產(chǎn)測(cè)繪中的現(xiàn)實(shí)狀況。比如說(shuō)房產(chǎn)的建筑面積、共用面積、實(shí)際面積和共攤的數(shù)據(jù)都不會(huì)重新進(jìn)行測(cè)繪。審核時(shí)采用該形式，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的法律主體并沒(méi)有發(fā)生變化，測(cè)繪單位還是會(huì)對(duì)測(cè)繪結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然這種審核的形式也會(huì)有優(yōu)勢(shì)存在，測(cè)繪單位一直承擔(dān)測(cè)繪數(shù)據(jù)的責(zé)任，審核過(guò)程中，不會(huì)把責(zé)任推給其他的部門(mén)。如此一來(lái)，檢查時(shí)，就不必將審核部門(mén)的技術(shù)和人力資源分散，直接檢查審核過(guò)程。審核部門(mén)的工作形式是定期不定時(shí)的抽查房地產(chǎn)處交易的房產(chǎn)數(shù)量，按照舉報(bào)有效的檢查，測(cè)評(píng)房產(chǎn)測(cè)繪單位的工作業(yè)績(jī)時(shí)，嚴(yán)格按照《測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量達(dá)標(biāo)準(zhǔn)則》來(lái)測(cè)評(píng)，然后把檢測(cè)的結(jié)果進(jìn)行記錄，有效的建立數(shù)據(jù)庫(kù)，將檢測(cè)結(jié)果和房產(chǎn)測(cè)繪單位存在的問(wèn)題和信用狀況進(jìn)行發(fā)布，對(duì)社會(huì)大眾負(fù)責(zé)。

（四）嚴(yán)格控制測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量

要想確保房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量，必須做好測(cè)繪結(jié)果的檢查工作。具體而言檢查分為兩步：第一步為作業(yè)組的專職人員或者兼職人員負(fù)責(zé)檢查；第二步為施測(cè)單位的質(zhì)量管理部門(mén)以及專職的檢查人員進(jìn)行檢測(cè)；之所以采取兩次檢查，就是為了最大化的降低測(cè)繪誤差，確保測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。

1作業(yè)組成員之間自檢、互查

自查作為房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果檢查工作中的必備項(xiàng)目，其存在于整個(gè)測(cè)繪工作的全過(guò)程中，也是一名專業(yè)測(cè)繪人員必須具備的素質(zhì)。在自查的過(guò)程中，首先有測(cè)繪具體項(xiàng)目的測(cè)繪人員進(jìn)行自我檢查，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤就應(yīng)該立馬進(jìn)行修正，盡量將錯(cuò)誤在第一時(shí)間里消除；然后就是進(jìn)行第二測(cè)繪人員檢查。

2一級(jí)檢查

一級(jí)檢查主要是在測(cè)繪人員進(jìn)行自查之后，其負(fù)責(zé)人作為作業(yè)組的專職或者兼職檢查人員進(jìn)行在檢查。檢查的標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)一級(jí)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行，檢查的內(nèi)容主要是對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行全面且細(xì)致的檢查，例如測(cè)繪的圖形、數(shù)據(jù)以及文字資料等，都應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的檢查。

3.二級(jí)檢查

二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查結(jié)束之后進(jìn)行的，檢查負(fù)責(zé)人主要是測(cè)繪單位的質(zhì)量管理部門(mén)的專職檢查人員。二級(jí)檢查是對(duì)測(cè)繪結(jié)果的終極檢查。檢查的重點(diǎn)主要是測(cè)繪成果產(chǎn)生的注意依據(jù)和過(guò)程，而對(duì)于其他資料的檢查則主要通過(guò)抽查的方式進(jìn)行。

值得注意的是，不同級(jí)別的檢查不能同時(shí)進(jìn)行，主要在于各級(jí)檢查之間具備很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。例如某一級(jí)別的檢查沒(méi)有通過(guò)，那么該項(xiàng)目的檢查結(jié)果就不能進(jìn)入下一級(jí)別的檢查工作中去。在每一級(jí)檢查中，需要做好問(wèn)題的記錄工作，并未作業(yè)人員提供意見(jiàn)，以便其進(jìn)行相應(yīng)的修改。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性日趨凸顯。我們必須采取有效的措施加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制，建立完善房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)制度，不斷提升測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)，極強(qiáng)測(cè)繪過(guò)程的質(zhì)量控制，并做好測(cè)繪結(jié)果的審查工作，確保測(cè)繪質(zhì)量得到有效提高，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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