李婭靜

摘 要：房地產業(yè)是我國國民經濟產業(yè)結構中的重要組成部分，大大推動了我國社會經濟的發(fā)展，房地產經濟甚至已經成為我國國民經濟的支柱性產業(yè)之一。然而，房地產經濟泡沫的存在也顯示出了我國當前房地產經濟發(fā)展中存在著一些問題。本文主要在分析房地產經濟的涵義及性質的基礎上，從外在因素和內在因素兩個層面探討了我國房地產經濟的影響因素，并有針對性地研究了我國房地產經濟的未來發(fā)展策略，旨在推動我國房地產經濟的健康有序發(fā)展。

關鍵詞：房地產經濟；發(fā)展現狀；影響因素；發(fā)展策略

一、房地產經濟概述

房地產經濟，就是指圍繞房地產的生產、分配、交換、消費等所發(fā)生的各種經濟關系的總和，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。具體說來，我國房地產經濟呈現出以下三個特征：

一是商品性，在當前社會主義市場經濟條件下，房地產同其他商品一樣，也具有商品經濟的屬性；

二是社會性，房地產經濟是國民經濟中一個最為基礎性和社會性的產業(yè)部門，我們的日常生活和社會生產都離不開它；

三是公有性，房地產經濟的公有性主要是從房屋產權方面來說的，在我國，土地屬于國家或集體所有，房屋所有權自然也是以共有為主。

二、當前我國房地產經濟的影響因素分析

當前我國房地產經濟的影響因素有很多，下面主要從外在因素和內在因素兩方面進行分析：

（一）我國房地產經濟的外在影響因素

1.國家政策影響房地產經濟的發(fā)展。房地產經濟是一個龐大的經濟群體，國家的房地產業(yè)政策、貨幣政策、財政政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等都會影響到房地產經濟的發(fā)展，當然，這也是國家和政府部門對房地產經濟進行調控的有力手段。比如，2015年8月份國土資源部發(fā)布了《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》，這一《通知》的發(fā)布，無疑表明了國家整頓房地產市場的決心，如此，一些隱藏的房產信息將被曝光，有利于促進房地產經濟的公平、有序發(fā)展。

2.城市發(fā)展進程影響房地產經濟的發(fā)展。有需求才會有發(fā)展。城市化發(fā)展程度越高，房地產需求就會越高，就越會促進房地產經濟的發(fā)展。城市化進程加快，會導致城市人口的增長，居民的居住需求增加，同時商業(yè)建筑的房產需求也會增加，這必然會在一定程度上促進房地產經濟的發(fā)展。

3.其他經濟因素影響房地產經濟的發(fā)展。其他經濟因素，如人們的收入水平、消費水平以及物價、通貨膨脹、金融環(huán)境、經濟增長率甚至人們對于房產的思想觀念等都會直接或間接影響到房地產經濟的發(fā)展。

（二）我國房地產經濟的內在影響因素

1.房地產行業(yè)融資狀況影響房地產經濟的發(fā)展。資金是房地產經濟發(fā)展的重要推動力，缺乏資金，房地產經濟就如無源之水、無本之木，是無法長遠發(fā)展的。因此，房地產行業(yè)的融資狀況直接影響房地產經濟的發(fā)展。一般說來，房地產商主要是通過銀行貸款、社會融資等途徑進行融資，一旦融資渠道不暢通，會連帶房地產經濟走下坡路。

2.房地產行業(yè)的投資回報率影響房地產經濟的發(fā)展。基于房地產商而言，追求利潤最大化是其根本經濟訴求，當房地產經濟投資回報率較高時，房地產開發(fā)商就會有較高的積極性和主動性，自覺進入或擴大房地產開發(fā)規(guī)模，反之則會采取十分謹慎的態(tài)度，甚至直接退出房地產市場而轉戰(zhàn)其他行業(yè)。以2015年上半年我國各城市普通住宅投資回報率為例，如下圖：

2015上半年普通住宅投資回報率（部分城市）

可見，普通住宅靜態(tài)租賃回報率在2%-3%左右，城市平均值為2.6%。長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉售回報率出現明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現了負值。

3.房地產市場中的供需矛盾影響房地產經濟的發(fā)展。房地產開發(fā)商對房產的供給與人們對于房地產的需求相輔相成，卻又矛盾重重。房地產商總是想方設法提高房產價格，獲取最大經濟利潤，但過高的價格可能又會影響到成本的回收速度，甚至導致房產長時期閑置；而普通房產需求者總是希望房價下降，以最少的資金代價獲得最大的房產需求，而又可能在對比中一次次妥協。

三、我國房地產經濟的未來發(fā)展策略探析

要想促進我國房地產經濟的和諧健康發(fā)展，就要從健全法律體系、加大政府調控、完善管理制度幾個層面入手：

（一）健全房地產市場法律體系，引導房地產經濟規(guī)范化

相關部門要制定房地產專項法律，細化房地產生產、流通、消費等各個環(huán)節(jié)的法律細則，嚴格按照法律規(guī)范進行，提高房地產各方運作的透明度；

要建立嚴格的法律責任制，對故意擾亂房地產市場秩序、惡意囤積房源、散布虛假信息的違法行為要嚴懲不貸，凈化房地產市場風氣；

要完善相關稅收法律規(guī)范，通過各種稅收的開征、減免、停征等措施達到對特殊情況下的房地產市場進行調控的目的，確保房地產市場的健康發(fā)展；

要規(guī)范商品房買賣合同，明確買賣雙方的法律責任，盡量減少買賣雙方的矛盾。

（二）加大政府宏觀調控力度，力求房地產供需關系平衡

政府應加大宏觀調控力度，引導房地產業(yè)進入成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展時期，政府對房地產經濟的宏觀調控，應重點體現在經濟手段和行政手段兩方面：

經濟手段，如通過增加增值稅、所得稅、不動產稅等稅種抑制房地產投機行為，完善房地產商的銀行貸款政策等；

行政手段，如建立住房抵押貸款二級市場，實行房產限購政策或征收高額費用等手段加大房地產市場的管理力度，減少炒房現象。

（三）完善房地產業(yè)管理制度，強化房地產售后維護管理

在實際生活中，房地產經紀服務業(yè)相對比較混亂，缺乏誠信、不規(guī)范經營、缺乏售后維護管理等現象直接阻礙了房地產經濟的有序發(fā)展。

完善房地產業(yè)管理制度，就是規(guī)范房地產經紀機構的行為，加強對房地產中介及經紀機構的檢查、考核、監(jiān)督、評價、獎懲等，制定嚴格和完善的房地產業(yè)管理制度，逐步淘汰不負責任的房地產經紀機構。房地產不同于其他商品，它的售后維護管理是非常重要的內容，因此應建立完善的房地產售后質量維護體系，將房產的售后服務保障問題納入到房地產企業(yè)的信用監(jiān)督體系中。

四、結束語

總之，房地產經濟是我國國民經濟發(fā)展中不可或缺的重要組成部分，盡管當前我國房地產經濟中存在著很多問題，但我們相信，只要我們發(fā)揮法律、政府以及房地產企業(yè)的綜合力量，對房地產業(yè)進行科學規(guī)劃和有效調控，我國的房地產經濟必將向著和諧健康方向發(fā)展。（作者單位：中國人民大學）

參考文獻：

[1] 劉濤.房地產經濟的影響因素及發(fā)展策略[J]，企業(yè)改革與管理，2015（08）

[2] 謝海黎.我國房地產行業(yè)發(fā)展現狀與存在的問題[J]，中國市場，2015（16）