李泯霏劉生建

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設(shè)工程施工安全管理站)

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策分析

李泯霏1劉生建2

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設(shè)工程施工安全管理站)

實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)、快速、高質(zhì)量增長目標(biāo)的實現(xiàn)，還也關(guān)系到千家萬戶的切身利益。發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)，是改進民生、加快發(fā)展的一項重要的國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控工作。本文通過對房地產(chǎn)發(fā)展的歷程以及發(fā)展中所存在的問題進行了分析，并根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，提出改進房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控工作的若干建設(shè)性意見。

房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對策

一、改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程回顧

改革開放為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的黃金機遇期。由于一方面我國龐大且年輕的人口規(guī)模可以在較長的歷史時期內(nèi)產(chǎn)生巨大市場需求，另一方面國民經(jīng)濟快速發(fā)展不斷增強房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)能力，加之政府房地產(chǎn)政策的細心呵護和金融業(yè)大力支持，相對穩(wěn)定的宏觀環(huán)境對我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起到了極大的促進作用。盡管影響房地產(chǎn)價格因素有許多方面，如環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素等，但起決定作用的是供求關(guān)系。房地產(chǎn)價格是維系房地產(chǎn)市場供求關(guān)系動態(tài)平衡的關(guān)鍵因素。

改革開放以后，我國福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人們逐漸摒棄了“等、靠、要”的做法，從原先不認可個人買房，到十分關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，再到積極參與房地產(chǎn)市場。這從一個側(cè)面體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)從量變到質(zhì)變的發(fā)展過程，也體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)消費者從觀念轉(zhuǎn)變到消費行動的飛躍。經(jīng)過30年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要“引擎”，為實現(xiàn)我國舉世矚目的經(jīng)濟騰飛做出了的巨大貢獻。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題及成因分析

2.1 國家實行的宏觀調(diào)控政策具有波動性且對房地產(chǎn)業(yè)影響大

進入新世紀(jì)以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策性措施。由于這些政策性措施變動頻率較大，許多政策并不規(guī)范且缺乏制度化。這些政策大多數(shù)的目的只是針對于快速增長的房價進行抑制，并沒有從整體且長遠的角度來解決影響我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的問題。同時，我國的國家體制使得可開發(fā)土地的控制權(quán)在國家手中，國家決定著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。由于上述原因的存在，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控效果有時并不明顯，且并沒有達到預(yù)期的效果，與此同時，人們的預(yù)期希望被改變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動性增加。

政府出臺的一系列宏觀政策也會影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些政策會影響土地價格，造成房價的大幅波動。并且國家對土地的完全控制權(quán)也決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。此外，政府出臺的金融政策也會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)的高資本價值特性使得房地產(chǎn)業(yè)的進入門檻較高，許多企業(yè)因無法籌集到足夠的資本而被擋在了房地產(chǎn)市場的門外；在需求方面，我們看到近年來房地產(chǎn)的價格居高不下，并不是所有個人和企業(yè)都有能力從事各種類型的房地產(chǎn)投資和消費。但是，如果金融政策過于寬松，則會引發(fā)一系列的問題：消費者需求欲望更加強烈，違約風(fēng)險增加，銀行收不回貸款等等，這些會影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進而影響經(jīng)濟的發(fā)展。

2.2 保障性住房供給仍然存在諸多問題

1998 年，我國實行了住房市場化改革。這一政策在推動我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、并實現(xiàn)市場化的同時，也造成了我國保障性住房的供給嚴(yán)重短缺。大量的低收入家庭買不起商品房。隨著問題的日益明朗化，中央政府不斷推進和完善保障性住房的政策體系，加大保障性住房的投資力度，將保障性住房建設(shè)提到前所未有的高度。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，住房保障法制建設(shè)滯后，保障性住房的相關(guān)界定不準(zhǔn)確。保障性住房工程質(zhì)量有待提高，有的地方一些保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。保障運行機制不完善，導(dǎo)致保障性住房的公平性受損，家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。這些問題都使得我國住房保障能力下降，供應(yīng)總量不足。

2.3 商品房空置率高

近年來的數(shù)據(jù)表明，房價增長速度依然超過了人均可支配收入的增長速度。兩者的矛盾是導(dǎo)致房屋空置的原因之一。由于房地產(chǎn)的特性，即它既是消費品又是投資品。于是，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期房價會不斷上漲，為了得到高收益他們故意捂盤不賣。這就導(dǎo)致了許多建好的房屋都沒有及時地賣出去，從而形成了大量的空置房。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策

由于我國是一個幅員遼闊、人口眾多但生產(chǎn)力發(fā)展很不平衡的發(fā)展中大國，所以我國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)滿足綜合性、針對性、精準(zhǔn)性的要求。筆者認為，未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要在以下幾個方面有所突破：

3.1 及時進行全國范圍內(nèi)的詳細、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作

及時進行全國范圍內(nèi)的詳細、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作，摸清房地產(chǎn)存量、用途、土地利用現(xiàn)狀、房地產(chǎn)在建情況等基本信息。這是制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策的依據(jù)。

3.2 繼續(xù)加大銀行按揭對居民購房的支持力度

在國家的財稅政策方面，提高居民個人收入所得稅起征點，增加人們的工資收入，繼續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，研究制定對保有房屋征稅的政策。

3.3 政府實行有效的宏觀調(diào)控政策，保證政策的有效性和穩(wěn)定性

政府應(yīng)當(dāng)實行有效的宏觀政策，這些政策不但要有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，更要切實落實到各地方政府。政府出臺的宏觀政策應(yīng)當(dāng)是合理的、長期的以及穩(wěn)定的政策。同時這些政策應(yīng)當(dāng)具有針對性以及靈活性。這樣才能確保宏觀調(diào)控政策的有效實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)需要政府政策擁有連續(xù)性以及穩(wěn)定性，才能持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。同時，中央政府在出臺有效政策的同時還要使自身以及各地方政府將政策落實到行動中。為了使政策在各級有效地實行，中央政府應(yīng)當(dāng)出臺有效的獎罰措施，促使各地方政府提高對政策的實行。

3.4 解決商品房空置率高的問題

想要解決空置房面積增長過快的問題，首先，就應(yīng)當(dāng)控制空置房增量面積，這是根本。除了開發(fā)商自身應(yīng)制定精準(zhǔn)的營銷策略外，更重要的是政府有效地控制和把握土地審批制度，合理規(guī)劃商品房建設(shè)，避免大量商品房在短時間內(nèi)增加，由于供過于求的原因，使房屋空置。同時應(yīng)加大空置房的信息披露，促進商場上的需求與空置房間的匹配。其次，政府應(yīng)當(dāng)允許將部分空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房或廉租房。這種改造比新建設(shè)經(jīng)濟適用房更加有效，同時也會使同等位置以及條件的商品房價格有所下降。一些沒有進行改造的空置房也可以進行另一種改造。一些大戶型的空置房可以重新劃分單元格式，將大戶型轉(zhuǎn)化為多間小戶型房屋，這樣就有利于大部分中低收入人群買房或者租房。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一直是我國政府發(fā)展的重點。為此，政府也出臺了許多的政策來促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化的到來，大量外國企業(yè)進駐中國房地產(chǎn)市場，促進了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)的進步以及產(chǎn)品質(zhì)量的提高，提高了中國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強了中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。同時，經(jīng)濟全球化為中國房地產(chǎn)金融保險業(yè)的發(fā)展帶來了生命力與新的活力。

[1]楊曉剛,趙勇.中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀之對策[J].管理科學(xué),2011(1).

[2]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、問題及原因分析[J].理論觀察,2010(64).

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1007-6344（2015）04-0334-01