摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工等企業(yè)不同，在科目的設(shè)置、成本項(xiàng)目、成本核算對(duì)象、成本控制、涉及的稅費(fèi)、銷售的實(shí)現(xiàn)都具有特點(diǎn)。

關(guān)詞鍵：房地產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)、會(huì)計(jì)、特點(diǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指具有法人資格、以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了經(jīng)營(yíng)土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了從征地、折遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售至售后服務(wù)全過(guò)程。開發(fā)產(chǎn)品從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始、經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成。由于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，與工業(yè)、商業(yè)、施工等企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也有如下主要特點(diǎn)：

一、會(huì)計(jì)科目的特有性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是比較特殊的行業(yè)，為滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，除了要設(shè)置各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目外，還需設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“周轉(zhuǎn)房”四個(gè)特有的會(huì)計(jì)科目。以分別核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品、成本、現(xiàn)場(chǎng)間接費(fèi)、安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用但產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。

“開發(fā)產(chǎn)品”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部銷售過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以作為商品對(duì)外銷售或合同規(guī)定的條件交購(gòu)買客戶的產(chǎn)品。屬于資產(chǎn)類科目。用以核算開企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的增減變動(dòng)及結(jié)存情況。借方登記已達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本；貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；期末借方余額反映企業(yè)尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本科目可按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)科目，并按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。

“開發(fā)成本”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。屬于成本類科目。用來(lái)核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。借方登記開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的直接開發(fā)費(fèi)用和期末分配計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)的已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；期末借方余額反映企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本科目應(yīng)按開發(fā)項(xiàng)目的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

“開發(fā)間接費(fèi)用”屬于成本類科目，用來(lái)核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。借方登記實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；貸方登記未分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用；期末無(wú)余額。本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門設(shè)置明細(xì)賬。進(jìn)行明細(xì)核算。

“周轉(zhuǎn)房 ”屬于資產(chǎn)類科目，用來(lái)核算企業(yè)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。企業(yè)接受其他單位和個(gè)人的委托，代管的房產(chǎn)，應(yīng)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”進(jìn)行登記，不在本科目核算。在該科目下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目?！霸谟弥苻D(zhuǎn)房”核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值、對(duì)于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號(hào)（或樓層、房間號(hào)）進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓名等情況?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷”核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價(jià)值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價(jià)值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對(duì)外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價(jià)值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷價(jià)值。周轉(zhuǎn)房包括： （1）在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；（2）企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；（3）搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。

二、產(chǎn)品成本項(xiàng)目的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本按其用途可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本四類。在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償、安置動(dòng)遷支出等。

2.前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備階段而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“七通一平”（即路通、上水通、雨污水通、通訊通、電力通、煤氣通、熱力通以及場(chǎng)地平整）等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑、安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。指企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中因建造相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)用。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程管理費(fèi)、樣板房及售樓處裝修費(fèi)、建安監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等。

三、成本核算對(duì)象的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的地點(diǎn)、規(guī)模大小、工期長(zhǎng)短、功能設(shè)計(jì)、多層或高層和結(jié)構(gòu)類型等因素，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的需要來(lái)確定。且一個(gè)成本核算對(duì)象只能算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對(duì)象劃分得過(guò)粗，就不能正確反映各獨(dú)立核算項(xiàng)目的實(shí)際成本水平，不利于分析和考核開發(fā)產(chǎn)品成本的升降情況；反之，如果開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象劃得過(guò)細(xì)，就會(huì)出現(xiàn)許多間接費(fèi)用需要分?jǐn)?，既增加了開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作量，又影響了開發(fā)產(chǎn)品成本核算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。

1.一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象，以便于分析工程概（預(yù)）算和施工合同的完成情況。

2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，且開峻工時(shí)間相近，并由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，以簡(jiǎn)化成本核算手續(xù)。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容、功能區(qū)域和工期進(jìn)度作為成本核算對(duì)象，對(duì)于大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開發(fā)期作為成本核算對(duì)象，以便及時(shí)反映開發(fā)產(chǎn)品成本。

四、成本控制要點(diǎn)的獨(dú)有性

通常企業(yè)的職工工資、材料費(fèi)是成本控制的要點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制要點(diǎn)是在公司開發(fā)項(xiàng)目定位明確的前提下設(shè)計(jì)的審核、把控，具體包括設(shè)計(jì)單位的選擇，規(guī)劃、建筑（土建、安裝）、室內(nèi)外裝修、景觀、市政、幕墻等設(shè)計(jì)的審核、把控；工程造價(jià)咨詢單位的選擇；材料的材質(zhì)及設(shè)備品牌的選用。選擇一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約很多不必要的成本，可減少以后施工中因設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的時(shí)間、人力、財(cái)力的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程招標(biāo)一般都采用工程量清單招標(biāo)，工程量清單的準(zhǔn)確與否對(duì)工程成本的影響很大，選用實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的工程造價(jià)咨詢單位編制工程量清單顯得尤為重要。選擇什么材質(zhì)的材料，選用什么品牌的設(shè)備對(duì)房地產(chǎn)成本影響很大，同一規(guī)格、型號(hào)的材料、設(shè)備質(zhì)量不一樣，價(jià)格相差很大，即使質(zhì)量相同，品牌不同，價(jià)位也相差懸殊。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好，應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過(guò)IS0國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo)；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來(lái)的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來(lái)的發(fā)展。在施工過(guò)程中發(fā)生工程變更時(shí)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等相關(guān)文件，簽證內(nèi)容、原因、工程量要清楚、準(zhǔn)確，需有監(jiān)理人員的簽字確認(rèn)。必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。以防變更過(guò)大，超預(yù)算過(guò)多。

土地費(fèi)用雖然占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的比重也比較大，但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地主要通過(guò)拍賣方式獲取，企業(yè)不可控因素較多。

五、特色稅種土地增值稅

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特色稅種。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)超過(guò)企業(yè)所得稅。增值額是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目（取得土地所有權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、房地產(chǎn)加計(jì)扣除）的金額。再以增值額同扣除項(xiàng)目相比，其比值為土地增值率；然后，根據(jù)土地增值稅率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。計(jì)算土地增值稅簡(jiǎn)便方法為：1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%。2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額﹦增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

六、涉及的稅費(fèi)多、金額大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種繁多，貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各種費(fèi)名目眾多，有的地區(qū)甚至有成百上千種，主要有土地使用金、土地使用管理費(fèi)、市政管理費(fèi)、土地交易費(fèi)、施工用水接入費(fèi)、施工用電接入費(fèi)、施工用氣接入費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、審圖費(fèi)、施工許可證費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、文物勘探費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、面積測(cè)繪費(fèi)、樁基檢測(cè)費(fèi)、水電氣電話增容費(fèi)、寬帶網(wǎng)接入費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品造價(jià)高，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售額過(guò)億甚至幾十億，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要繳納的稅、費(fèi)一般都很高。

七、實(shí)現(xiàn)銷售需取得“五證”、“兩書”

國(guó)家從2010年度起加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控力度，規(guī)定只有在取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》后，才允許排號(hào)、預(yù)售登記、出售VIP卡、收取定金。要取得預(yù)售證，必須首先取得《國(guó)有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證，另外還需取得《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。

八、特有的預(yù)繳和清算制度

絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售制作為銷售方式，所涉及的土地增值稅和企業(yè)所得稅采用預(yù)繳制，這樣就存在清算的問(wèn)題。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本需要專業(yè)的工程或造價(jià)人員來(lái)確定，清算程序復(fù)雜。預(yù)繳和清算制度，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一大特色。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在投資大、周期長(zhǎng)、受政策限制多、對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性大、涉及的政府部門和事業(yè)單位及學(xué)科知識(shí)和專業(yè)技術(shù)廣、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。

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