摘 要 預(yù)約合同隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)越來(lái)越多,而預(yù)約合同的性質(zhì)、效力以及違約責(zé)任的爭(zhēng)議也逐漸成了急需解決的問(wèn)題,最高人民法院《買賣合同司法解釋》的出臺(tái)對(duì)于解決預(yù)約合同的糾紛起到了統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)的積極作用,但關(guān)于預(yù)約合同的認(rèn)定、預(yù)約與本約的區(qū)別以及違約救濟(jì)的處理等問(wèn)題仍然有很多值得探討之處。
關(guān)鍵詞 預(yù)約合同 認(rèn)定 區(qū)別 效力
作者簡(jiǎn)介:李志浩,駐馬店市委黨校。
中圖分類號(hào):D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2014)11-240-02
預(yù)約合同就是約定當(dāng)事人之在將來(lái)一定時(shí)間訂立產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)合同的合同。根據(jù)最高人民法院公布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》)第2條的規(guī)定,“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同,約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持?!痹撍痉ń忉寣?duì)于解決目前案件審判過(guò)程中所遇到的如商品房買賣過(guò)程所出現(xiàn)的排號(hào)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)售等意向書、認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書等協(xié)議的法律地位,統(tǒng)一審判過(guò)程中的法律適用。但如何理解該條司法解釋理論界司法界卻有著不同的觀點(diǎn),因此對(duì)預(yù)約合同的效力進(jìn)行研究具有重要意義。
一、預(yù)約合同的發(fā)展過(guò)程
在民法發(fā)展史上,早期的買賣合同屬于要物合同,即當(dāng)事訂立合同須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件,但由于多種原因在簽訂合同時(shí)標(biāo)的物又不能現(xiàn)時(shí)交付,所以便出現(xiàn)了買賣預(yù)約。隨著社會(huì)的發(fā)展和法治的進(jìn)步,合同自由的觀念逐漸得到承認(rèn),買賣中越來(lái)越尊重當(dāng)事人的意思自治,隨著合同自由原則的確立,諾成合同逐漸取代要物合同,不再以實(shí)際交付合同標(biāo)的物作為合同成立條件。合同各方達(dá)成將來(lái)買賣的合意,不再是所謂買賣預(yù)約(因?yàn)椴恍枰詷?biāo)的物的交付為條件),而是能夠直接確定債權(quán)債務(wù)的買賣本約合同。因?yàn)槿藗円庾R(shí)到對(duì)于不能立即實(shí)現(xiàn)的合同可以通過(guò)附條件或者附期限來(lái)實(shí)現(xiàn)。我國(guó)法律對(duì)預(yù)約合同也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。但隨著市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,尤其是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)以及招商引資、項(xiàng)目投資等等的發(fā)展,當(dāng)事人先通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書等協(xié)議,約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂正式合同,在商品房買賣領(lǐng)域非常普遍。由于法律的滯后性,使得出現(xiàn)的這些協(xié)議因沒(méi)有相應(yīng)的法律進(jìn)行明確規(guī)定,造成這些所謂的合同法律地位不明,是否具有法律效力以及違約后責(zé)任沒(méi)有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn),司法實(shí)踐中造成各地法院判決不一。因此,真對(duì)司法實(shí)踐中存在問(wèn)題,最高人民法院《合同法司法解釋》明確規(guī)定:當(dāng)事人簽訂的約定將來(lái)訂立正式買賣合同的預(yù)約合同具有法律效力,一方當(dāng)事人將來(lái)不履行預(yù)約合同中約定的義務(wù)的,對(duì)方當(dāng)事人可以向法院起訴要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,也可以要求解除合同。
二、預(yù)約合同與本約合同
預(yù)約合同就是使當(dāng)事人之間產(chǎn)生將來(lái)訂立正式合同的債權(quán)債務(wù)的合同。理論界及司法界對(duì)預(yù)約合同一直有著不同的理解:一種認(rèn)為只要是實(shí)踐中存在的只要標(biāo)題或者內(nèi)容中顯示有“認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄” 等文字表述內(nèi)容的不論其是否具備其它要件均應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同;第二種意見(jiàn)是將實(shí)踐中存在的認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書、備忘錄等看作是預(yù)約合同的各種表現(xiàn)形式,但這些合同并不必然就是預(yù)約合同,這些文書要認(rèn)定為預(yù)約合同,依然需要符合預(yù)約合同的基本要求,從司法解釋的規(guī)定來(lái)看最高人民法院顯然也贊同第二種觀點(diǎn)。預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)具備合意性、約束性、確定性和期限性等一般合同所應(yīng)具備的四個(gè)基本特征。相對(duì)于預(yù)約合同,將來(lái)訂立的正式合同即為本約合同。
三、預(yù)約合同的認(rèn)定
(一)預(yù)約合同的范圍
法律的意義在于實(shí)施,因此我們將預(yù)約合同和本約合同的基本概念確定以后,關(guān)鍵的問(wèn)題就是如何在錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)案例中來(lái)認(rèn)定預(yù)約合同和本約合同。根據(jù)前文的論述,根據(jù)現(xiàn)在理論界及司法界的主流觀點(diǎn),我們?cè)谡J(rèn)定是否是預(yù)約合同時(shí)不能僅僅憑合同中是否有“意向書”“預(yù)約” “訂購(gòu)書” “認(rèn)購(gòu)書”等標(biāo)志性文字來(lái)認(rèn)定是預(yù)約合同還是本約合同,而應(yīng)從合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容上來(lái)區(qū)分是預(yù)約合同、本約合同還是不具有約束力的其它文書,根據(jù)司法解釋的規(guī)定預(yù)約合同必須有當(dāng)事人在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同(即本約合同)的主觀意思。但是,如果合同具備將來(lái)訂立買賣合同的主觀意思,同時(shí)合同內(nèi)容具備合同法所要求的基本要件,不明確的部分可以通過(guò)合同解釋的方式進(jìn)行補(bǔ)正。那么這種情況下所訂立的合同到底是預(yù)約合同還是本約合同,值得理論界進(jìn)行探討。例如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)第5條規(guī)定:“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?!备鶕?jù)以上司法解釋,商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等本來(lái)應(yīng)該屬于預(yù)約的合同在這種情況下由于特殊的規(guī)定被視為了本約合同或者說(shuō)被轉(zhuǎn)化為了本約合同。
因此,我們判斷是預(yù)約或是本約合同要給合合同的內(nèi)容,首先判斷是否包括了本約合同的買賣標(biāo)的、價(jià)款等條件,如果合同中包括了這些條款,那接下來(lái)就再看合同中交貨付款的義務(wù)是否發(fā)生,如果這兩項(xiàng)均具備,那這個(gè)合同就應(yīng)當(dāng)是發(fā)生債權(quán)債務(wù)的本約合同而不是預(yù)約,如果合同中交貨付款的義務(wù)并未發(fā)生,僅僅是約定將來(lái)訂立合同,那這個(gè)合同就是預(yù)約合同。如房屋買賣中的預(yù)訂、預(yù)售等,如果合同中已經(jīng)約定了房屋的具體位置,約定了總價(jià)或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),如果不再需要另行訂立合同就發(fā)生付款交房的義務(wù),那這個(gè)合同就是本約合同。
(二)預(yù)約合同與符條件(期限)合同的區(qū)別
隨著現(xiàn)在交易的日易復(fù)雜,在訂立合同的過(guò)程中,往往存在一些事實(shí)上或者法律上的障礙,使得暫時(shí)合同無(wú)法訂立或者無(wú)法成立,因此當(dāng)事人會(huì)在合同中加入一些限制條件或期限,這就是我們法律中所規(guī)定的附條件或者附期限的合同。《合同法司法解釋》出臺(tái)后,如何區(qū)分預(yù)約合同與符條件(期限)合同,又成了一個(gè)問(wèn)題。
根據(jù)梁慧星教授的觀點(diǎn),區(qū)別附條件(期限)合同與預(yù)約合同的關(guān)鍵,是看合同中所附條件、期限條款中的“標(biāo)志性的文句”:“訂立合同”或者“合同生效”。如果合同中有含有將來(lái)“訂立(正式)合同”文句,這個(gè)合同就是預(yù)約合同;如果這個(gè)合同中含有“合同生效”文句,這個(gè)合同就是買賣合同本約。也有人認(rèn)為,不能只從表面來(lái)區(qū)分附條件(期限)合同與預(yù)約合同,而是要看合同的內(nèi)容除了所附條件(或期限)以為是否還要另外訂立單獨(dú)的正式合同,當(dāng)合同中約定的條件成就或者期限到來(lái)時(shí)不用再另外單獨(dú)訂立合同能產(chǎn)生買賣關(guān)系,產(chǎn)生買賣合同中的交貨付款義務(wù),形成具有法律效力的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,這種合同就是附條件(或期限)的本約合同,否則就應(yīng)該為預(yù)約合同。
筆者認(rèn)為,判斷是預(yù)約合同還是附條件(期限)合同,應(yīng)當(dāng)從合同中是否有將來(lái)另行訂立合同的意思表示來(lái)判斷,如果所附停止條件成就或期限到來(lái)就產(chǎn)生合同中的債權(quán)債務(wù),而不需要另外訂立合同,則該合同就應(yīng)認(rèn)定為附條件(期限)的合同(即本約合同),否則應(yīng)為預(yù)約合同。因?yàn)轭A(yù)約合同也可以附條件和期限,因此,我們不能簡(jiǎn)單的僅從合同的形式上看是不是附條件或期限就認(rèn)定為該合同為附條件(期限)合同。
四、預(yù)約合同的效力
根據(jù)最高院《買賣合同司法解釋》)第2條的規(guī)定,違反預(yù)約合同的一方可以要求承擔(dān)違約責(zé)任,也可以要求解除預(yù)約合同。要求解除預(yù)約合同很容易理解,問(wèn)題是我們?nèi)绾卫斫獬袚?dān)違約責(zé)任,預(yù)約合同的違約責(zé)任都包括哪幾種形式。
(一)賠償損失范圍
根據(jù)《合同法》第113條第1款規(guī)定,違約所造成的損失包括合同“履行后可以獲得的利益”,預(yù)約合同作為合同的一種,如果守約方要求違約方承擔(dān)賠償責(zé)任,但問(wèn)題恰恰也就是該“履行后可以獲得的利益”指的僅僅是將來(lái)訂立本約的義務(wù)還是指將來(lái)訂立的本約履行后可以獲得的利益,理論界和司法界有不同的觀點(diǎn)。有人認(rèn)為,預(yù)約與本約在違約的救濟(jì)方式上的主要區(qū)別就是違反預(yù)約合同不存在可得利益損害的問(wèn)題(因債權(quán)債務(wù)還未確定),僅限于賠償機(jī)會(huì)損失(即信賴損失),而不包括可得利益(履行利益)。也有人認(rèn)為,預(yù)約定合違約責(zé)任實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任,因?yàn)榫喖s過(guò)失責(zé)任而要承擔(dān)的損害賠償范圍的不是簡(jiǎn)單的區(qū)分是信賴?yán)孢€是履行利益,而要看違反預(yù)約合同與損失之間是否有直接的因果關(guān)系,如果有因果關(guān)系權(quán)利人可以要求本約合同履行利益的損害賠償。還有人認(rèn)為,違反預(yù)約合同的行為就是違約行為,也可以看作是在締結(jié)本約合同過(guò)程中因一方過(guò)錯(cuò)造成合同無(wú)法成立的締約過(guò)失行為。違反預(yù)約的損害賠償范圍應(yīng)該介于違約責(zé)任和締約過(guò)失責(zé)任之間,最多只是相當(dāng)于訂立本約合同時(shí)的信賴?yán)尜r償,不能超過(guò)本約合同的履行利益 。如意大利法就明確認(rèn)為,一方違反買賣預(yù)約合同約定的將來(lái)一定期限締約義務(wù)的,另一方可以要求違約方承擔(dān)履行利益的損害賠償,可以要求違約方承擔(dān)標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)格和預(yù)約中約定價(jià)額的差額。因此,筆者認(rèn)為,對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任下?lián)p害賠償范圍的研究頗具意義。
(二)能否要求繼續(xù)履行
根據(jù)最高人民法院《買賣合同司法解釋》)第2條的規(guī)定,從字面上講只能是承擔(dān)責(zé)任或解除預(yù)約合同,而不包括繼續(xù)履行。因此一方違約后另一方不能要求法院判決另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同簽訂本約合同,理由是強(qiáng)制違約方訂立買賣合同,不僅違反合同自由原則,因?yàn)槿绻霈F(xiàn)使用暴力強(qiáng)制違約方在合同書上簽字、按手印等等,就限制、剝奪了其人身自由,是違法行為。但也有人認(rèn)為預(yù)約合同中約定的將來(lái)所要承擔(dān)的簽訂本約合同的義務(wù),是當(dāng)事人基于當(dāng)時(shí)的條件所作出的自愿的意思表示,也即是自愿承擔(dān)將來(lái)本約所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),如果一方當(dāng)事人將來(lái)拒絕簽訂本約合同,則守約方通過(guò)起訴至法院獲得法院判決后,根據(jù)法院判決的法律效力視為從法律上獲得了被告應(yīng)當(dāng)在本約中所作出的意思表示,從而達(dá)到預(yù)約合同中所約定的將來(lái)一定期限訂立本約合同的目的,并不影響意思自治和合同自由原則。
筆者認(rèn)為預(yù)約合同產(chǎn)生的只是將來(lái)訂立本約的義務(wù),并不產(chǎn)生實(shí)際履行將來(lái)本約中債權(quán)債務(wù)的權(quán)利和義務(wù)。只所以訂立預(yù)約合同,就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)訂立本約合同的條件不允許或者當(dāng)事人當(dāng)時(shí)不愿意訂立本約合同。如果預(yù)約合同一方當(dāng)事人因條件發(fā)生變化不再愿意訂立本約合同,法院不能強(qiáng)制要求其訂立本約合同,否則就違反了民法意思自治的基本原則,只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者解釋合同。
(三)能否適用合同法中定金和違約金的相關(guān)規(guī)定
筆者認(rèn)為,預(yù)約合同作為合同中的一種,應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定,應(yīng)當(dāng)適用定金罰則和違約金的相關(guān)規(guī)定,預(yù)約合同中可以約定定金和違約金。也即接受定金一方不按照預(yù)約合同履行訂立本約義務(wù)的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,交付定金一方不按照預(yù)約合同約定履行訂立本約合同義務(wù)的,不權(quán)要回定金。如果定金不足以彌補(bǔ)守約方損失的,還應(yīng)當(dāng)賠償超過(guò)定金部分的損失。