胡雯

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑，商業(yè)地產(chǎn)前景不明的時(shí)刻，全球最大、多元化房地產(chǎn)投資平臺(tái)之一TIAA Henderson卻在加大對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資。

TIAA Henderson的董事長(zhǎng)Thomas Garbutt和CEO James Darkins在投資行業(yè)擁有30年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，親身經(jīng)歷過(guò)世界各地的經(jīng)濟(jì)周期和金融風(fēng)暴，特別是對(duì)不同時(shí)期和條件下的房地產(chǎn)投資有獨(dú)到見(jiàn)解。

近日，Garbut和Darkins在天津夏季達(dá)沃斯論壇接受《財(cái)經(jīng)》記者專(zhuān)訪，談及如何看待當(dāng)下全球政治經(jīng)濟(jì)走向、如何在減速的中國(guó)尋求商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)以及零售地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)等話題，為關(guān)注中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的人士提供了一個(gè)國(guó)際視角。

TIAA Henderson成立于2014年4月，由TIAA-CREF和Henderson分別持有60%和40%股權(quán)，共計(jì)管理全球710億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分布在五個(gè)領(lǐng)域，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和債券投資。

其中，TIAA-CREF創(chuàng)建于1918年，是美國(guó)最大的教師退休基金之一，管理資產(chǎn)達(dá)5200億美元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)為480億美元，絕大多數(shù)分布在北美。而Henderson創(chuàng)建于1934年，是歐洲最大的專(zhuān)營(yíng)資產(chǎn)管理公司之一，管理資產(chǎn)達(dá)752億英鎊，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)為125億英鎊，絕大多數(shù)分布在英國(guó)和歐洲。

新興市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變大

《財(cái)經(jīng)》：2014年過(guò)去一半，你們?nèi)绾慰创龤W美以及新興地區(qū)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)？

Thomas Garbutt：歐元區(qū)自2013年下半年已從衰退中漸漸走出，卻沒(méi)有延續(xù)傳統(tǒng)上“外圍國(guó)家與核心國(guó)家”的復(fù)蘇邏輯，一些核心國(guó)家如法國(guó)和荷蘭增長(zhǎng)會(huì)較緩慢；相反，一些外圍國(guó)家，尤其是西班牙與愛(ài)爾蘭，因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)及勞工政策方面實(shí)施了顯著改革，又受益于全球貿(mào)易回升，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快。

美國(guó)方面，隨著政府支出計(jì)劃的出爐以及債務(wù)上限問(wèn)題的和解，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)加速，商業(yè)地產(chǎn)的投資者會(huì)獲得較為穩(wěn)定的回報(bào)。更重要的是，新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩可能會(huì)導(dǎo)致更多的錢(qián)回流美國(guó)市場(chǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)（美國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)的需求。

中國(guó)方面，一方面政府依舊非常重視基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，想要以此來(lái)維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)；而另一方面，政府力圖限制信貸的高速擴(kuò)張，以控制風(fēng)險(xiǎn)。這兩方面需求的平衡預(yù)示著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將面臨較大挑戰(zhàn)。

日本方面，從經(jīng)濟(jì)增速和通脹控制來(lái)看，安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)疑是成功的。但這種政策可否持續(xù)，要看商業(yè)投資和出口方面的改善，能否抵消支出放緩和消費(fèi)稅上漲給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過(guò)早。

總體來(lái)說(shuō)，今年在全球范圍內(nèi)不斷上升的政治摩擦和利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)造成影響，這一點(diǎn)將對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。世界各國(guó)央行很難步調(diào)一致，因?yàn)樗鼈兯媾R的經(jīng)濟(jì)環(huán)境各異。需要注意的是，新興市場(chǎng)會(huì)存在更多的風(fēng)險(xiǎn)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)削減資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，亞洲各國(guó)的貨幣將進(jìn)一步貶值，并且國(guó)內(nèi)利率會(huì)上升，隱含更多的經(jīng)濟(jì)和政治風(fēng)險(xiǎn)。

《財(cái)經(jīng)》：除了業(yè)務(wù)分布廣泛的美國(guó)和歐洲，你們?nèi)绾慰创齺喬貐^(qū)的投資機(jī)會(huì)？你們會(huì)尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇閱幔?/p>

Thomas Garbutt：整體來(lái)說(shuō)，我們的投資重點(diǎn)是成熟市場(chǎng)的核心資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶來(lái)的新機(jī)會(huì)。

在亞洲，我們集中關(guān)注三個(gè)區(qū)域——澳大利亞、日本和中國(guó)，雖然我們的投資人大都在美國(guó)或者歐洲居住，但無(wú)一例外都對(duì)這三個(gè)國(guó)家特別感興趣：日本房地產(chǎn)正日漸復(fù)蘇，澳大利亞長(zhǎng)期來(lái)看仍有周期性機(jī)會(huì)，而中國(guó)市場(chǎng)交易非?；钴S。

James Darkins：我們的合作方式有兩種：第一種是作為股權(quán)投資伙伴，大家都是股東，一起到新市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與整合資源。第二種是作為管理的合作伙伴，因?yàn)樽錾虡I(yè)要求一個(gè)很專(zhuān)業(yè)、擁有廣泛客戶關(guān)系的團(tuán)隊(duì)去運(yùn)作，我們要求合作對(duì)象必須更加本地化，全世界都是這樣。

與此同時(shí)，有一個(gè)趨勢(shì)非常顯著，即亞洲國(guó)家例如中國(guó)、韓國(guó)、新加坡正日益著眼于歐美等海外地區(qū)的投資機(jī)會(huì)，最新的數(shù)據(jù)顯示中國(guó)有大量的企業(yè)和資本走向國(guó)外。

中國(guó)市場(chǎng)的困難與時(shí)機(jī)

《財(cái)經(jīng)》： 中國(guó)走出去，外國(guó)走進(jìn)來(lái)，你們?nèi)绾慰创@種互動(dòng)？

Thomas Garbutt：這種互動(dòng)是雙向的，意味著資本正在東西方之間保持著一種平衡的流動(dòng)狀態(tài)。我們可以充當(dāng)一個(gè)雙邊合作平臺(tái)。

首先，我們會(huì)把境外的資本帶進(jìn)來(lái)，我們有很好的營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)和投資人，天津小鎮(zhèn)奧特萊斯項(xiàng)目就是最好的案例，我們把歐美的一線大牌帶入中國(guó)，人們不用出國(guó)可以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)歐美的正品，這個(gè)需求日益巨大。

其次，我們也與中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)建立投資伙伴關(guān)系，例如可以通過(guò)成立合資公司，幫助它們投資海外市場(chǎng)。當(dāng)然，還有其他投資方式，包括通過(guò)委托/獨(dú)立賬戶共同投資，例如與Australia Super一起合作投資倫敦的物業(yè)，通過(guò)俱樂(lè)部投資以及通過(guò)在歐洲、美國(guó)和亞洲現(xiàn)有的基金組合進(jìn)行投資等等。

《財(cái)經(jīng)》：中國(guó)開(kāi)發(fā)商走出去，你覺(jué)得是出于什么動(dòng)機(jī)？回報(bào)率與在中國(guó)比較如何？

Thomas Garbutt：數(shù)年前，我就跟綠城等中國(guó)企業(yè)有接觸。對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們追求的不是一個(gè)單獨(dú)的回報(bào)率。

首先，要搞清楚它們追求的是何種類(lèi)型的回報(bào)。如果它們只是做一個(gè)機(jī)會(huì)投資，可能無(wú)法獲得像其他地區(qū)，例如中國(guó)本土那樣高的投資收益。國(guó)外和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不一樣，企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況去調(diào)整回報(bào)預(yù)期。如果它們做長(zhǎng)期持有型的投資，追求的是多元化分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減弱匯率波動(dòng)的以及本土經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)，那么這些投資就變得很有意義。我覺(jué)得衡量投資的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該多元化，不要一對(duì)一的比較回報(bào)率。

很多中國(guó)公司最近都有雄心要變得更加國(guó)際化，它們?cè)跀U(kuò)大業(yè)務(wù)的時(shí)候，不見(jiàn)得是追求回報(bào)，也可能出于更好地配比資產(chǎn)和負(fù)債的考慮，例如平安保險(xiǎn)買(mǎi)了英國(guó)倫敦的勞合社大樓（The Lloyds building），如何在安排好資產(chǎn)、負(fù)債的時(shí)間結(jié)構(gòu)的前提下，為保險(xiǎn)資金實(shí)現(xiàn)更好回報(bào)，這也是一個(gè)考量。endprint

《財(cái)經(jīng)》：會(huì)不會(huì)是由于對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前景不看好？你覺(jué)得中國(guó)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？

Thomas Garbutt：首先，我們基金是做長(zhǎng)期投資，我們?cè)诳创袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)時(shí)，不會(huì)去盯緊周期波動(dòng)。中國(guó)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，這個(gè)事實(shí)讓我們會(huì)持續(xù)關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，我們都會(huì)是一個(gè)重要的參與者。

其次，我們現(xiàn)在做的奧特萊斯項(xiàng)目是個(gè)很好的產(chǎn)品，四年前大家都沒(méi)看到這樣的機(jī)會(huì)，我們找到了一流的合作伙伴和商業(yè)角度。目前，除了做奧特萊斯這個(gè)商業(yè)類(lèi)型，沒(méi)有計(jì)劃做其他項(xiàng)目。

我們選擇投資標(biāo)的時(shí)非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)苛，要求商業(yè)地產(chǎn)必須是地區(qū)主導(dǎo)型的，要看周邊覆蓋人口數(shù)量，以及是否有重量級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，困難是我們要跟政府不斷協(xié)調(diào)，有時(shí)政府的控制導(dǎo)致我們很難確立優(yōu)勢(shì)，我們必須要尋找能保證長(zhǎng)期收入的項(xiàng)目。

長(zhǎng)期來(lái)看，我們對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)抱有很大的期望，尤其是對(duì)一些重點(diǎn)的細(xì)分市場(chǎng)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在日漸成熟，目前正是發(fā)掘新項(xiàng)目和提升已有資產(chǎn)價(jià)值的好時(shí)機(jī)，此舉也是為了滿足中國(guó)乃至亞洲市場(chǎng)投資組合對(duì)于核心資產(chǎn)交易的需求。

我們?cè)跉W洲也經(jīng)歷了很?chē)?yán)重的衰退，就像所有人都預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要減速，差別就是硬著陸還是軟著陸，但是我們?cè)跉W洲的商場(chǎng)的銷(xiāo)售依然在逐年上升，所以問(wèn)題在于商業(yè)要抓住客戶的需求，即使是經(jīng)濟(jì)下行期，人們也希望穿得漂亮，這些需求永恒存在。

當(dāng)然就住宅地產(chǎn)而言，市場(chǎng)對(duì)泡沫的關(guān)心已經(jīng)持續(xù)很久?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的數(shù)月內(nèi)，由于庫(kù)存的上升和售價(jià)的下降，中國(guó)住宅市場(chǎng)將面臨一些困難，我們認(rèn)為中國(guó)政府在這件事上有很大的發(fā)言權(quán)。

如何應(yīng)對(duì)電商沖擊

《財(cái)經(jīng)》：商業(yè)地產(chǎn)的蕭條不乏電商沖擊的影響，你覺(jué)得如何應(yīng)對(duì)？

Thomas Garbutt：首先，要肯定互聯(lián)網(wǎng)沖擊對(duì)零售商業(yè)有影響。

這就是我們?yōu)槭裁磮?jiān)持要做地區(qū)主導(dǎo)型的商業(yè)，只有你能主導(dǎo)，然后創(chuàng)造體驗(yàn)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的線上互動(dòng)，線上線下配合促進(jìn)銷(xiāo)售，才能更好地抵制電商的沖擊，非主導(dǎo)型的商業(yè)遇到的問(wèn)題更大。我相信互聯(lián)網(wǎng)的蔓延會(huì)幫助主導(dǎo)型商業(yè)，打擊非主導(dǎo)型商業(yè)。

所謂“主導(dǎo)”的意思，就是在該區(qū)域有充分的人群覆蓋、產(chǎn)品有特色且沒(méi)有其他的太多主要競(jìng)爭(zhēng)者。

James Darkins：一個(gè)很有意思的事情是，面對(duì)電商的解決方式只有擁抱互聯(lián)網(wǎng)、擁抱新科技，最后使它成為你購(gòu)物體驗(yàn)的一部分。

如果你看看我們?cè)谟?guó)和歐洲各地做的店鋪，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們既有實(shí)體店，也有很多展廳，客戶可以來(lái)取他們?cè)诰W(wǎng)上訂購(gòu)的貨物，也可以隨便逛一逛，看見(jiàn)合適的、或者想要其他顏色和款式，就有銷(xiāo)售人員專(zhuān)門(mén)記錄，并上網(wǎng)下訂單，有快遞直接送到客戶家里。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是線上要和線下結(jié)合。線上訂了貨，可以到實(shí)體店去取貨，也可以去實(shí)體的體驗(yàn)店，體驗(yàn)之后的購(gòu)物效果才會(huì)更好。總之，你不能視而不見(jiàn)這種線上購(gòu)物的趨勢(shì)，你必須將這個(gè)趨勢(shì)設(shè)計(jì)到你的商業(yè)中去。endprint