由曦

9月22日，一則央行敦促四大行放松房地產(chǎn)限貸政策的傳言不脛而走。

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，央行副行長(zhǎng)劉士余的確于9月19日召集四大行相關(guān)負(fù)責(zé)人座談，央行開會(huì)的目的是想了解一下房地產(chǎn)市場(chǎng)目前情況，并提前做好政策儲(chǔ)備。作為宏觀調(diào)控部門，央行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一向非常敏感，在中國(guó)這樣一個(gè)重投資的經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)的走勢(shì)與銀行資產(chǎn)質(zhì)量和整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。

2008年國(guó)際金融危機(jī)的教訓(xùn)之一就是資產(chǎn)價(jià)格對(duì)于整體宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的影響。

一位熟悉政策制定的人士指出，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可能發(fā)生的各種極端情況，包括央行在內(nèi)的各個(gè)部委均會(huì)提前做一些政策儲(chǔ)備，這樣就可以有備無患。實(shí)際上不僅央行，比如發(fā)改委也會(huì)做一些項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但從醞釀到真正的政策落實(shí)，一要看經(jīng)濟(jì)環(huán)境，二要走批準(zhǔn)程序。涉及重大金融政策的調(diào)整，要經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門會(huì)簽，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)?！按蠹乙呀?jīng)意識(shí)到，下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)是關(guān)鍵的變量，所以要來討論一下?！?/p>

討論是事實(shí)，但央行也希望通過這次會(huì)議向四大行進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。熟悉政策制定的人都清楚，一項(xiàng)政策從醞釀到出臺(tái)需要很長(zhǎng)時(shí)間，這時(shí)監(jiān)管部門通過面談的方式吹吹風(fēng)，不失為具有中國(guó)特色的監(jiān)管方式。

在央行9月19日開完會(huì)后的一周，四大行就相繼發(fā)表了支持按揭貸款投放的表態(tài)。

社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛說，此前的調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)泡沫，從需求端進(jìn)行了控制，現(xiàn)在房?jī)r(jià)開始下跌，退出也是正常。

但市場(chǎng)對(duì)央行窗口指導(dǎo)的效果并不樂觀。某國(guó)有大行權(quán)威人士指出，中國(guó)銀行業(yè)的不良率已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度在上升，這時(shí)銀行的整體風(fēng)險(xiǎn)偏好肯定要收緊，要找放心的項(xiàng)目去做，不放心的都會(huì)收縮。

銀行審慎表態(tài)

2013年，中央政府為了抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，曾經(jīng)祭出新版“國(guó)十條”。各部委和各地又紛紛出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸政策。

以北京為例，限購(gòu)體現(xiàn)在外地戶籍在北京不準(zhǔn)購(gòu)房。限貸政策體現(xiàn)在本地戶籍首套房首付比例30%，二套房有房貸首付70%，無房有貸款首付60%。而利率折扣優(yōu)惠在銀行資金成本上升的情況下也一度絕跡。

2014年9月，隨著8月宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的公布，市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂不斷加劇。

9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為68個(gè)和67個(gè)。房?jī)r(jià)全面下跌趨勢(shì)已經(jīng)確立。央行近期公布的《2014年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》也顯示，目前房產(chǎn)投資已經(jīng)跌出了居民投資意愿的前三甲。市場(chǎng)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的預(yù)期驟然升溫。

關(guān)于放松限貸政策的具體內(nèi)容，市場(chǎng)流傳頗多的是“二套房貸還清可視同首套，三套房以上自行定價(jià)”。此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即是否是首套房，既要看家庭名下是否有房產(chǎn)，也要看是否有過房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。

2014年9月22日下午，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布房地產(chǎn)新政策，房貸余額還清算首套房。但在四大行的對(duì)外口徑中，卻并未看見對(duì)此的表述。

中行在9月24日晚表示，總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌?chǎng)需求和政策變化適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，對(duì)不同的購(gòu)房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合力購(gòu)房需求。

農(nóng)行在同日發(fā)表聲明稱，農(nóng)行將順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，有限滿足居民家庭首套和改善型住房消費(fèi)需求，加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率。

稍早表態(tài)的工行稱，其正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。

建行則認(rèn)為，住房信貸政策的出發(fā)點(diǎn)是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時(shí)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，考慮合理需求，建議應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。

盡管宣誓支持，但從“有限滿足”、“市場(chǎng)化導(dǎo)向”、“從實(shí)際出發(fā)”等字眼來看，四大行支持的背后透著審慎。

對(duì)于按揭貸款，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，其不良率是銀行各種貸款中最低的，但如果房?jī)r(jià)一旦持續(xù)下行，其壞賬率就會(huì)快速上升。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，如果出現(xiàn)價(jià)格大幅下滑的話，就會(huì)有大量購(gòu)房人棄房，給銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成重大影響。

事實(shí)上，受經(jīng)濟(jì)增速下行的影響，目前商業(yè)銀行包括銀行卡在內(nèi)的個(gè)人金融條線貸款不良率正在上升。從個(gè)體理性角度看，市場(chǎng)越不好銀行放貸就越謹(jǐn)慎，而放貸越謹(jǐn)慎房地產(chǎn)的需求就越弱。2014年上半年，全國(guó)范圍內(nèi)可以提供優(yōu)惠利率的銀行數(shù)量一路減少，這與樓市下行趨勢(shì)呈現(xiàn)高度的一致性。

地方政府先行放松

相對(duì)于中央政府的審慎，習(xí)慣于“土地財(cái)政”的地方政府早就等不及了。在限貸政策放松前，以松綁限購(gòu)為特征的第一輪房地產(chǎn)救市，已經(jīng)歷時(shí)近三個(gè)月，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞等六城市仍在堅(jiān)守，但從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，該輪救市基本失效。

有分析人士指出，松綁限購(gòu)已不是影響樓市發(fā)展的關(guān)鍵政策，市場(chǎng)已把更多的希望寄托于松綁限貸之上。圍繞限貸等政策，地方政府正在展開第二輪救市。

比如，一些地方政府通過地方性銀行來引導(dǎo)大中型商行下調(diào)利率。一些地方性銀行的決策權(quán)在于地方政府，因此只要政府有需要，就會(huì)配合，比如此前青島銀行、溫州銀行分別推出8.8折、9折優(yōu)惠利率并安排專項(xiàng)房貸資金。

另外，還有一些地方通過放寬公積金貸款政策來擴(kuò)大信貸規(guī)模，南昌首套房公積金貸款首付比例降至兩成，湖北省要求提高公積金貸款額度、準(zhǔn)許公積金異地購(gòu)房。

上述國(guó)有大行資深人士表示，在中央部委出臺(tái)措施之前，各地方政府早就想辦法刺激了，它們采取了要求銀行配合、要求房地產(chǎn)商不能隨便降價(jià)等措施。但問題是如果靠政策抬，總有一天會(huì)跌得更嚴(yán)重。這就需要一個(gè)權(quán)衡，是只顧眼前，還是允許階段性的波動(dòng)。endprint

湖南一位三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說，其所在城市房地產(chǎn)問題主要出現(xiàn)在開發(fā)區(qū)，那里新建住宅入住率很低，老城區(qū)的住宅價(jià)格則相對(duì)穩(wěn)定，但即便如此，也采取了內(nèi)部員工購(gòu)房?jī)?yōu)惠等變相降價(jià)措施。

出于救市的目的，在今年7月、8月間，地方政府紛紛松綁限購(gòu)令，并試圖對(duì)銀行房貸政策進(jìn)行干預(yù)。而銀行與政府博弈的結(jié)果是8月、9月間優(yōu)惠利率占比有所反彈，但背后卻附加了種種苛刻的限制條件，使得看似存在的優(yōu)惠利率實(shí)際上遙不可及。

金融搜索平臺(tái)融360在《2014年中國(guó)房貸市場(chǎng)9月報(bào)告》中舉了民生銀行的例子。該行上海分行規(guī)定近三個(gè)月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元并非完全是存款，還包括客戶購(gòu)買的理財(cái)產(chǎn)品，而且期限要保證在六個(gè)月以上。發(fā)放貸款后六個(gè)月之內(nèi)，民生銀行會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控客戶在該行的金融資產(chǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)不符合優(yōu)惠要求，將調(diào)整相應(yīng)貸款利率。條件苛刻，可見一斑。

放松效果幾何？

在今年5月份時(shí)，央行副行長(zhǎng)劉士余就曾召集部分商業(yè)銀行召開以住房金融服務(wù)為主題的座談會(huì)，在是次會(huì)議上，劉士余曾要求參會(huì)的商業(yè)銀行提高個(gè)人按揭貸款發(fā)放效率，并合理定價(jià)。但幾個(gè)月的實(shí)踐表明，市場(chǎng)的力量遠(yuǎn)大于領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)。

一位工行內(nèi)部熟悉房貸政策的人士稱，銀行是否放松按揭貸款政策取決于兩個(gè)條件：一是行內(nèi)有沒有貸款額度，二是按揭貸款是否掙錢。今年以來，銀行個(gè)金條線的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款不良率上升很快，授信會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，因此個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款騰出的額度可以轉(zhuǎn)到按揭上。另一位股份制銀行知情人士也證實(shí)，小微貸款不良率在今年以來上升很快，該行放貸政策已經(jīng)更趨審慎。

即使有額度騰挪出來，銀行對(duì)按揭貸款也會(huì)非常審慎。

“真做出不良的時(shí)候誰來負(fù)責(zé)？如果不是政府負(fù)責(zé)，銀行的行為就會(huì)打折扣?！鄙鲜鰢?guó)有大行權(quán)威人士說，在市場(chǎng)形勢(shì)不明朗之際，銀行放貸政策肯定會(huì)審慎。

事實(shí)上，銀行在具體操作上肯定不會(huì)不顧監(jiān)管機(jī)構(gòu)的意見，會(huì)采取一些行動(dòng)，但也會(huì)想各種辦法規(guī)避。比如即便放開，也會(huì)實(shí)施各種限制條件。這樣給客戶的印象是，不是銀行不做，而是你達(dá)不到銀行的條件。

人們擔(dān)心的是，即使限貸政策放松，也很難改變市場(chǎng)的基本面。曾剛表示，松綁限貸政策短期內(nèi)會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，但是并不會(huì)對(duì)基本的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。

一位中國(guó)金融界資深人士說，監(jiān)管部門、社會(huì)公眾和媒體對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)看法都要辯證和理性一些。高的時(shí)候認(rèn)為會(huì)有問題，出臺(tái)了很多政策，現(xiàn)在剛剛出現(xiàn)環(huán)比同比幅度不大的變動(dòng)，又覺得不行。在他看來，在房?jī)r(jià)這個(gè)問題上各界也要保持定力。對(duì)于央行喊話的效果，他表示，任何一個(gè)模式如果不符合可持續(xù)發(fā)展的原理的話，都難以真正持續(xù)下去，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須遵循的規(guī)律。

“原來采取那么多行政措施或者準(zhǔn)行政措施來調(diào)控房?jī)r(jià)，事后并沒有達(dá)到既定調(diào)控目標(biāo)，現(xiàn)在沒有采取很多行政措施，反而達(dá)到了前些年希望達(dá)到的效果，這是否更好地說明了要發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用?！鄙鲜鲢y行界資深人士說，“通過目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，正好可以總結(jié)一下如何更好擺正市場(chǎng)和政府的關(guān)系?！眅ndprint