李慧

2014年9月5日下午2點(diǎn)，“‘城中央，新李滄青島交通商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)創(chuàng)新峰會(huì)”在青島麒麟皇冠大酒店隆重舉行。這次峰會(huì)由青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江主持，國(guó)內(nèi)一線城市著名研究機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及青島市李滄區(qū)政府、開發(fā)企業(yè)、媒體朋友共話青島城區(qū)交通中心開發(fā)模式創(chuàng)新。

本次論壇暨新聞發(fā)布會(huì)由《都市歷程》組委會(huì)、青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟、青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)主辦，青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦，青島海創(chuàng)開發(fā)建設(shè)投資有限公司、中海地產(chǎn)青島投資開發(fā)有限公司、海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、青島偉東置業(yè)集團(tuán)、青島山海天文化傳媒有限公司、青島華銀中智廣告營(yíng)銷策劃有限公司、民盟青島第二綜合總支協(xié)辦。

峰會(huì)特別邀請(qǐng)到知名注冊(cè)城市規(guī)劃師、教授級(jí)高級(jí)工程師、上海市政工程設(shè)計(jì)研究總院、城市交通與地下空間設(shè)計(jì)研究院副總工程師蔡逸峰先生。另外，青島交通商務(wù)區(qū)建設(shè)辦公室代表，針對(duì)交通商務(wù)的布局及建設(shè)概況作了主題演講。青島越秀地產(chǎn)針對(duì)青島交通商務(wù)區(qū)的城市深耕作了主題演講。德國(guó)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)青島公司，針對(duì)火車站區(qū)域的城市配套功能作了主題演講。

在峰會(huì)中，上海嘉賓、交通商務(wù)區(qū)辦公室代表、越秀、中海、海爾、偉東等開發(fā)商代表圍繞一城市交通中心區(qū)規(guī)劃的重要意義以及在城市中的重要作用、青島城市交通中心區(qū)功能、配套及商業(yè)布局、青島交通商務(wù)區(qū)域居住區(qū)的規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)、越秀地產(chǎn)深耕青島交通商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略布局四個(gè)主題深入探討、各抒己見。

看區(qū)域，看預(yù)期

青島的交通商務(wù)區(qū)實(shí)際上已成為青島市政府的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向，對(duì)整個(gè)青島的發(fā)展，乃至于環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展都有一定意義。

人們經(jīng)常習(xí)慣用傳統(tǒng)的觀點(diǎn)去看問題，以前青島是一個(gè)南北狹長(zhǎng)的城市，在歷史上，老青島人往往把滄口看作離市南這個(gè)主城區(qū)比較遠(yuǎn)一點(diǎn)。實(shí)際上經(jīng)過改革開放這三十幾年來(lái)，尤其是近十多年，青島的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用歷史眼光去看，那就是說新李滄已經(jīng)給我們畫了一個(gè)非常有前景的藍(lán)圖。在大青島這個(gè)版圖上，新李滄它會(huì)給我們帶來(lái)很多意想不到的發(fā)展前景。

青島向北，城市向北，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。實(shí)際上大家想一想，一個(gè)城市的發(fā)展，對(duì)它影響最大的，應(yīng)當(dāng)是交通。鐵路青島北站落戶新李滄，地鐵3號(hào)線按照計(jì)劃應(yīng)該是明年底貫通。前段時(shí)間有不少媒體曾經(jīng)采訪我，說地鐵你怎么看，地鐵沿線你怎么看，地鐵沿線的房子你怎么看。我說，青島遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了城市地鐵沿線房子的價(jià)值，因?yàn)槟銢]有體驗(yàn)。你到北京看看，到上?？纯矗较愀鄣却蟪鞘腥タ纯?、體驗(yàn)體驗(yàn)，地鐵沿線多上10站、8站不是問題。你可以計(jì)算你的時(shí)間，尤其是對(duì)工薪族而言，地鐵給你帶來(lái)的便利和價(jià)值，可能被青島的市民遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。

買房子要買它的預(yù)期，這是比較聰明的人、善于去觀察它的未來(lái)的人，往往先比別人淘到一桶金。所以說新李滄，世園會(huì)的成功開園，陸路交通的便利，顯而易見的有很多的利好。所以大青島的發(fā)展半徑，已經(jīng)不能按以前傳統(tǒng)的意義看現(xiàn)在的李滄。它甚至可以影響到煙臺(tái)、威海、濰坊地區(qū)等等。一旦地鐵開通，你一定會(huì)想那太便利了，太近了。

所以新李滄的未來(lái)隨著交通商務(wù)區(qū)的不斷完善，再過上兩年以后，你再看好那兒，對(duì)不起，那個(gè)價(jià)值你買不到了：我們一定要看預(yù)期，青島交通商務(wù)區(qū)的價(jià)值一定會(huì)被社會(huì)充分認(rèn)可，一定會(huì)在青島，乃至于更大的區(qū)域產(chǎn)生它的價(jià)值和影響。

2014年的1月10日，鐵路青島北站運(yùn)營(yíng)了，這是一個(gè)歷史性的節(jié)點(diǎn)。在4月l號(hào)，青島市政府簽訂了一個(gè)關(guān)于滄口機(jī)場(chǎng)搬遷的計(jì)劃協(xié)議，滄口機(jī)場(chǎng)的搬遷具備了一個(gè)清晰的路徑圖和時(shí)間表，為交通商務(wù)區(qū)的核心區(qū)的發(fā)展插上了一個(gè)騰飛的翅膀，未來(lái)的發(fā)展預(yù)期也是非常明確。

在今年的6月份，整個(gè)核心區(qū)原來(lái)拆遷的7200戶居民進(jìn)入了回遷階段。這些居民回遷之后，騰出來(lái)的土地就為我們未來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)隨著機(jī)場(chǎng)和老企業(yè)的搬遷，我們未來(lái)發(fā)展的土地是20平方公里，在主城區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是可開發(fā)的空間資源優(yōu)勢(shì)是非常巨大的，這是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)很好的基礎(chǔ)。

還有廣州越秀在今年的1月份開盤預(yù)售，這個(gè)也是一個(gè)標(biāo)志性的時(shí)間。政府的基礎(chǔ)性設(shè)計(jì)建設(shè)跟市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)的介入，實(shí)現(xiàn)了開花結(jié)果。隨著越秀項(xiàng)目的預(yù)售，隨著安置區(qū)的建設(shè)，我們?cè)诎仓脜^(qū)的范圍內(nèi)形成了一個(gè)規(guī)模非常完善的居民區(qū)。通過中小學(xué)的建設(shè)，醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、文體中心、商業(yè)同步都在建設(shè)。

還有一個(gè)重大事件，就是鐵路北站通車之后，又啟動(dòng)了環(huán)灣綠道的建設(shè)，沿鐵路線的環(huán)境建設(shè)，所以李滄的環(huán)境問題也開始破題了。以前大家總認(rèn)為李滄的環(huán)境非常差，老工業(yè)區(qū)，老污染?，F(xiàn)在隨著環(huán)灣綠道的建設(shè)，隨著鐵路沿線的環(huán)境整治，青島北站，特別是沿海的鐵路線，是中國(guó)唯一一個(gè)靠近海邊的鐵路線，坐在火車上就能看見膠州灣，所以整個(gè)環(huán)境設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。

在整個(gè)規(guī)劃里面，我們把城市的產(chǎn)業(yè)，把生活、工作、交通多種功能集合在一塊，形成了一個(gè)整體的概念，而不是單獨(dú)作為一個(gè)功能區(qū)來(lái)考慮。

打造交通商務(wù)區(qū)“力作”

越秀地產(chǎn)從2009年開始走出廣州，在2 010年的時(shí)候我們正式向廣東省外進(jìn)軍。到現(xiàn)在已經(jīng)4年多，整個(gè)越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展到珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中部地區(qū)，分別在全國(guó)12個(gè)城市，環(huán)渤海區(qū)域主要是煙臺(tái)、沈陽(yáng)和青島，在長(zhǎng)三角主要是杭州、昆山和武漢。西南那邊是?？?，以及香港，主要是12個(gè)城市。

在2011年的時(shí)候，我們提出要進(jìn)軍環(huán)渤海，重點(diǎn)打造環(huán)渤海。在這個(gè)背景下，2012年12月份我們來(lái)到了青島，在12月1 8日就注資14億港幣，成立了青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司，去年正式動(dòng)工，今年正式銷售。

在201 1年的時(shí)候，青島市人民政府已經(jīng)把李滄區(qū)確定為“一極兩軸三區(qū)四帶”的戰(zhàn)略步驟。基于這一點(diǎn)，越秀地產(chǎn)來(lái)到了交通商務(wù)區(qū)，打造了占地46萬(wàn)平方米的越秀星匯藍(lán)灣項(xiàng)目。越秀星匯藍(lán)灣應(yīng)該說在交通商務(wù)區(qū)是非常明顯的，一個(gè)是高鐵站的板塊，另外一個(gè)最特殊的是它還是一個(gè)有海景的項(xiàng)目。我想越秀地產(chǎn)進(jìn)入青島之后，我們也會(huì)利用31年的經(jīng)驗(yàn)，秉承我們這種成就美好生活的開發(fā)理念，會(huì)把青島星匯藍(lán)灣這個(gè)項(xiàng)目打造成交通商務(wù)區(qū)的代表力作之一。endprint

這個(gè)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是海景。在青島主城區(qū)，能夠看到大海，而且是在每平方米1萬(wàn)元左右的項(xiàng)目中，應(yīng)該是比較難找的。另外，我們?cè)谖飿I(yè)管理這塊也非常注重，我們的物業(yè)公司在廣州是最大的一個(gè)物業(yè)管理公司，在全國(guó)也是赫赫有名，應(yīng)該說買了越秀地產(chǎn)的房子沒有后顧之憂，這點(diǎn)也是業(yè)主最看重的一個(gè)方面。

在今年7月份和8月份，我們分別推出了星匯藍(lán)灣MOMA公社的一期和二期，在7月份的時(shí)候我們把200多套全部賣完了，應(yīng)該是不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。8月份我們順勢(shì)加推了二期，也是264套，只用一個(gè)半小時(shí)左右的時(shí)間把這200多套房子賣完了。不但是日光盤，我們給它的定義叫做時(shí)光盤，我覺得這得益于整個(gè)交通商務(wù)區(qū)配套的日趨完善。

未來(lái)“生態(tài)城”

面對(duì)未來(lái)的青島，大家會(huì)對(duì)之前的城市有一種抱怨，我們城市承載生活質(zhì)量的公共空間到底在哪里？我們當(dāng)時(shí)在做鐵路青島北站的時(shí)候就希望未來(lái)的青島不僅是解決功能上的問題，同時(shí)更能解決生活空間的問題，所以在設(shè)計(jì)之初，我們看到這邊中間有一綠色的軸線，就是把我們?cè)瓉?lái)的一塊區(qū)域做成一個(gè)綠色的公共花園，這是我們的一個(gè)設(shè)計(jì)理念。同時(shí)這邊一直到大海，中間也做了一個(gè)公共空間。

就是說在未來(lái)整個(gè)這個(gè)區(qū)域，它是交通核心區(qū)，同時(shí)有三條地鐵線，8號(hào)線、3號(hào)線和1號(hào)線，這條地鐵交叉，這個(gè)區(qū)域，我個(gè)人認(rèn)為是未來(lái)青島最具有活力的、最生態(tài)的區(qū)域。未來(lái)這個(gè)區(qū)域?qū)⑹且I(lǐng)青島整個(gè)空間，包括顛覆以前的火車站前廣場(chǎng)，以及相關(guān)的商務(wù)，它將是一個(gè)非常重要的核心點(diǎn)。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目，我們的立足點(diǎn)，把它立足成一個(gè)生態(tài)交通商務(wù)核心區(qū)。作為萊茵集團(tuán)的宗旨就是希望把它做成一個(gè)生態(tài)城，這個(gè)生態(tài)城不是我們理解成有花有草就是生態(tài)，而它是一個(gè)可持續(xù)的，能夠降低后期的運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)給我們的生活帶來(lái)實(shí)質(zhì)性空間質(zhì)量的一個(gè)綜合體。

我覺得現(xiàn)在鐵路青島北站周邊這一塊區(qū)域絕對(duì)屬于一種稀缺資源，而且它又是在城中心，隨著未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施，包括青島的發(fā)展，它在這個(gè)區(qū)域的地位應(yīng)該逐漸凸顯。我們的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)很自豪，因?yàn)榘训聡?guó)很多建設(shè)經(jīng)驗(yàn)放到這里頭，同時(shí)又踐行了生態(tài)的概念，希望這是作為一個(gè)設(shè)計(jì)者給青島最好的一個(gè)禮物。

沙龍·觀點(diǎn)

城市規(guī)劃在城市的建設(shè)中有多大的作用，如果不規(guī)劃先建設(shè)，它的弊病是什么？

裴春光（青島交通商務(wù)區(qū)辦公室副主任）：有句話叫規(guī)劃是城市發(fā)展的龍頭，你沒有規(guī)劃，那城市的發(fā)展是一種無(wú)序的狀態(tài)，必然會(huì)導(dǎo)致很多資源產(chǎn)生相互的矛盾，達(dá)不到系統(tǒng)的最優(yōu)化。

中國(guó)現(xiàn)在規(guī)劃的地位越來(lái)越高了，青島也有良好的城市規(guī)，劃的傳統(tǒng)，所以我們對(duì)前期的規(guī)劃非常重視。

剛才我給大家也展示了城市規(guī)劃的完整體系，這是一個(gè)多層次、多學(xué)科共同完成的成果。在這個(gè)成果指導(dǎo)下，結(jié)合我們現(xiàn)實(shí)發(fā)展的情況，我們會(huì)不停地修正它，至少我們有一個(gè)清晰的目標(biāo)，有一個(gè)整體的考慮。有好的規(guī)劃，會(huì)減少很多的反復(fù)，避免再折騰，目前青島也在做，城市管理的機(jī)構(gòu)職能也進(jìn)行了調(diào)整，把各部門的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)力集中在一起，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，協(xié)調(diào)管理，這樣城市才能發(fā)展得更好。

青島交通商務(wù)區(qū)現(xiàn)在還需要在哪些方面進(jìn)行提升？

蔡逸峰（上海市政工程設(shè)計(jì)研究總院副總工程師）：青島交通商務(wù)區(qū)規(guī)劃的藍(lán)圖做得也是比較宏偉的。結(jié)合虹橋來(lái)對(duì)照，虹橋做會(huì)展，結(jié)合青島，我覺得這塊也要考慮，根據(jù)會(huì)展的考慮，要考，蕊有多失的量。我們國(guó)內(nèi)的問題是達(dá)不到一種理想的貨運(yùn)狀態(tài)?？瓷先ノ覀冏龅囊彩鞘澜缂?jí)的體量，但是水平不是世界級(jí)的。所以我們要根據(jù)情況，設(shè)一些停車的點(diǎn)，包括貨物的組織、運(yùn)營(yíng)組織也要考慮，這些交通放在什么地方，要不要一些樞紐。包括會(huì)展也是要一些集散的樞紐，鐵路我覺得也是一樣。

要做到土地也節(jié)約，交通也方便，當(dāng)然對(duì)設(shè)計(jì)做方案的難度要求是越來(lái)越高的。超高層也是一樣。進(jìn)出要考慮到那個(gè)體量，人多了一定要有樞紐才能緩解。

在商業(yè)方面應(yīng)該做哪些布局，或者在運(yùn)營(yíng)上有什么好的建議？

強(qiáng)頌新（卜蜂蓮花超市山東區(qū)總經(jīng)理）：青島商務(wù)區(qū)的功能第一部-分，相當(dāng)于是剛性的，比如說每天南來(lái)北往的這些人口，他們要吃，要喝，要生-活。第二個(gè)因?yàn)槲覀兏鷧^(qū)域性商圈要有錯(cuò)位，現(xiàn)在大家知道，李滄是整個(gè)青島商業(yè)發(fā)展最迅猛的地方，我們數(shù)了數(shù)，那里的購(gòu)物中心，3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心有六七個(gè)，從好的方向來(lái)看，它必定會(huì)吸引更多的消費(fèi)人群來(lái)。但從不利的因素看，因?yàn)槲覀兊纳唐贩浅Ｍ|(zhì)化，可能套把我們的顧客拉到傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)里面。怎么樣做成一個(gè)錯(cuò)位的功能，把這些到了李滄，或者李滄現(xiàn)有的顧客，能夠吸引到青島商務(wù)區(qū)來(lái)消費(fèi)，第三個(gè)功能就是城際的，它是可以拉動(dòng)城市的一些互相之間的交流。比如我們說的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括硎才說的這些會(huì)展。酒店等等功能的，它就是可似跟我們現(xiàn)有的傳統(tǒng)的商圈進(jìn)行一個(gè)錯(cuò)位互補(bǔ)。

其實(shí)我們從一個(gè)建火車站，到變成建設(shè)一個(gè)生態(tài)城市的高度，包括交通、能源、經(jīng)濟(jì)、市民參與，所有的東西，包括商業(yè)，全部包括進(jìn)去了。我想青島交通商務(wù)區(qū)對(duì)青島最大的貢獻(xiàn)其實(shí)就是提升了整個(gè)城市。endprint