關(guān)勁嶠 高波

摘要：文章依據(jù)2006年～2011年長三角兩省一市的面板數(shù)據(jù)分析城市化、房地產(chǎn)需求及城市居民消費之間的關(guān)系。結(jié)果表明，現(xiàn)階段城市化增加了房地產(chǎn)需求的同時，也促進了城市居民消費。城市居民消費的提高對城市化具有推動作用，房地產(chǎn)需求增加也有利于城市化進程。但城市居民消費與房地產(chǎn)需求呈倒U型關(guān)系，長三角地區(qū)的城市居民消費促進了房地產(chǎn)需求的增加。要拉動內(nèi)需成為經(jīng)濟增長新引擎，就務(wù)必引導(dǎo)民間資本投資、樹立可持續(xù)的城市發(fā)展觀和加強文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)。

關(guān)鍵詞：城市化；房地產(chǎn)需求；居民消費；長三角

一、 文獻回顧

我國學(xué)者對城市化與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進行了大量的研究。陳石清和黃蔚認為城市化水平的提高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上升。陳淑云和付振奇認為城市化推動了房地產(chǎn)投資的增加。自從曼昆系統(tǒng)研究了持久消費以后，大量的文獻就開始運用房地產(chǎn)需求和占有決策的結(jié)構(gòu)性家庭模型研究家庭消費。李文麗和姚瑞研究了房價變化對不同年齡群體的房地產(chǎn)選擇和消費者福利的影響。也有部分學(xué)者基于房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，研究房價上漲對居民消費的影響。鄔麗萍認為房地產(chǎn)的財富效應(yīng)影響了居民的消費決策、消費支出總額及結(jié)構(gòu)，進而影響到經(jīng)濟增長。高波和王輝龍通過構(gòu)建一個兩期模型，驗證房價波動對居民消費的影響機理，發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)的房價上漲會導(dǎo)致恩格爾系數(shù)上升?；诶瓌觾?nèi)需對我國的迫切性，不少學(xué)者對城市化與居民消費的相互關(guān)系進行了研究。劉藝容指出我國的城市化水平與消費增長率之間呈長期的正相關(guān)關(guān)系。袁曉玲等認為短期內(nèi)居民消費增加導(dǎo)致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消費的增加。萬勇將城市化驅(qū)動居民消費需求的作用進行分解，并認為我國城市化的結(jié)構(gòu)效應(yīng)和保障效應(yīng)體現(xiàn)的并不明顯，但城市化卻增強了交易的可獲得性、交通的方便性。

回顧相關(guān)的研究文獻可以發(fā)現(xiàn)，既有的研究沒能考察房地產(chǎn)需求這個比較重要的變量，也未能從總體上進行城市化、房地產(chǎn)需求與居民消費的分析。而只有引入房地產(chǎn)需求這一變量，并通過將城市化、房地產(chǎn)需求及城市居民消費納入同一個分析框架，通過研究才能理清新型城鎮(zhèn)化當中可能存在的問題，這也是我們試圖進一步做出的貢獻。

二、 理論分析與研究假說

在本文隨后的分析中，為具體分析城市化、房地產(chǎn)需求與城市居民消費之間的關(guān)系，我們嘗試驗證以下假說：

1. 城市化與房地產(chǎn)需求。城市化的過程也必然伴隨著舊城改造和拆遷，大量失去房產(chǎn)的城市居民被迫進入房地產(chǎn)市場。此外，在城市化背景下，房價長期上漲也改變居民的預(yù)期，吸引了大量投資者進入房地產(chǎn)市場，從而提高了房地產(chǎn)需求量。

反過來看，房地產(chǎn)需求的增加無疑會增加土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，提高了地方政府的財政能力，從而加快城市建設(shè)和城市化進程。同時，房地產(chǎn)需求在一定程度上也能夠反映出外來人口遷入城市數(shù)量，因此房地產(chǎn)需求的增加也就意味著城市化速度的加快。

假說1：城市化過程中會大幅度地增加由于遷移和拆遷帶來的房地產(chǎn)需求，而房價上漲又會改變居民預(yù)期從而進一步增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)需求的增加提高了地方政府財政收入，從而有利于城市化的進行。

2. 房地產(chǎn)需求與城市居民消費。不同的房地產(chǎn)需求主體，其自身財富狀況不同對消費的影響截然不同，從而使房地產(chǎn)需求與城市居民消費呈現(xiàn)不同的關(guān)系。如果房地產(chǎn)需求來自相對貧困的外來人口，為了購買房地產(chǎn)居民被迫改變其消費支出，降低了短期消費支出，增加了長期的房地產(chǎn)投資消費，這在很大程度上降低了城市居民消費。如果房地產(chǎn)需求來自原城市居民、外來相對富裕人群或拆遷戶，由于近年來房地產(chǎn)升值和拆遷補償標準的提高，其獲取收益的能力大大提高，從而使得房地產(chǎn)需求增加與消費支出增加相伴出現(xiàn)。

反過來看，居民消費支出能夠反映了居民的經(jīng)濟狀況和購買力水平，居民消費水平越高，越有能力進行房地產(chǎn)投資獲利，從而增加房地產(chǎn)需求。但是當居民的收入水平達到一定程度以后，居民消費偏好會發(fā)生變化，這時的居民消費水平也達到較高的水平，從而會降低房地產(chǎn)需求。此外，從降低投資風險角度出發(fā)，居民也會進行投資的組合，從而降低房地產(chǎn)需求。

假說2：由于房地產(chǎn)需求主體不同，房地產(chǎn)需求與居民消費間不存在明確相關(guān)關(guān)系；當居民消費水平較低時，房地產(chǎn)需求和消費都會增加，當居民消費水平較高，消費偏好和規(guī)避風險的需要會降低房地產(chǎn)需求。

3. 城市化與城市居民消費。城市化帶來了更多的工作機會，從而提高個人可支配收入水平和消費水平。當然城市化本身也帶來了更多的消費機會，也帶動了城市居民的消費需求。生活環(huán)境的改變也直接影響了遷移人口的消費習(xí)慣，從而增加了消費支出。此外，城市中“示范效應(yīng)”比較嚴重，人們的消費行為會彼此進行“模仿”和攀比，也會增加其消費支出。

此外，城市化過程中伴隨著財富的重新分配。市郊周邊的農(nóng)民在完成城市化身份轉(zhuǎn)換的同時，也伴隨著拆遷安置帶來的財富水平的變化。從長三角地區(qū)的城市化水平來看，當?shù)氐牟疬w補償標準處于相對較高的階段。因此城市化會提高城市居民的消費水平。

反過來看，居民消費能夠帶動消費行業(yè)的發(fā)展，通過稅收收入為城市化提供更多的資金支持。同時，居民消費能夠帶動城市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而為遷入人口提供更多的工作機會，提高勞動生產(chǎn)率，增加居民收入水平，從而推動城市化的進程。

假說3：城市化會帶來居民消費的增加；居民消費也能推動城市化進程。

三、 模型設(shè)定及數(shù)據(jù)說明

1. 模型設(shè)定。為了分析城市化、房地產(chǎn)需求以及城市居民消費三者之間的相互影響，我們分別通過建立不同的模型考察它們之間的影響機制。首先考察了城市化以及房地產(chǎn)需求對于城市居民消費的影響。模型形式如方程（1）：

consumptionit=αi+β1urbanit-1+β2housedemandit-1+γXit+εit （1）

其中，consumptionit為城市居民消費支出，urbanit-1為城市化滯后一期項，housedemandit-1為房地產(chǎn)需求量滯后一期項，Xit為控制變量，包括人均可支配收入。這里在模型中加入城市化水平的一次滯后項，是為了反映新遷入居民在環(huán)境改變之后的消費變化情況。另外考慮到房地產(chǎn)需求與消費需求往往作為兩期模型來進行分析，這里選擇了房地產(chǎn)需求的一次滯后項作為變量。

為考察城市化、居民消費對于房地產(chǎn)需求的影響，我們建立模型（2）：

housedemandit=αi+β1urbanit+β2consumptionit+β3consumptionit2+γYit+εit（2）

其中，housedemandit為房地產(chǎn)需求量，urbanit為城市化程度，consumptionit，consumptionit2分別為城市居民消費及其平方項，Yit為控制變量，包括通貨膨脹率。由于城市戶籍準入制度的存在，房地產(chǎn)需求和城市化應(yīng)該是同期進行的，因此這里不考慮城市化一次滯后項。而居民消費水平的不同，對于房地產(chǎn)需求影響不同，這里加入了居民消費的平方項作為變量，分析不同消費層次對于房地產(chǎn)需求的影響。

為考察房地產(chǎn)需求、城市居民消費對于城市化的影響，我們建立模型（3）：

urbanit=αi+β1housedemandit+β2consumptionit-1+γZit+εit （3）

其中，urbanit為城市化程度，housedemandit為房地產(chǎn)需求量，consumptionit-1為城市居民消費的一次滯后項，Zit為控制變量。房地產(chǎn)需求與城市化往往發(fā)生在同期，因此這里不考慮房地產(chǎn)需求的一次滯后項；另外城市居民的消費對外來人口具有一定的信號傳遞作用，消費水平較高的城市對外來人口有比較強的吸引力。但信號的傳遞具有一定的時滯，因此這里加入城市居民消費的一次滯后項。

2. 數(shù)據(jù)來源和說明。本文的樣本區(qū)間為上海市、江蘇省和浙江省6年（2006年～2011年）的面板數(shù)據(jù)。本文所有的原始數(shù)據(jù)均來自于《江蘇省統(tǒng)計年鑒》、《浙江省統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》、浙江省各市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，并經(jīng)作者整理得到。各變量的具體說明及數(shù)據(jù)來源如下：

（1）城市化率（URB）：采用城鎮(zhèn)居民數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量的的比值來衡量，該指標數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計年鑒》、《江蘇省統(tǒng)計年鑒》及《浙江省統(tǒng)計年鑒》（2006年～2011年）。

（2）房地產(chǎn)需求（HD）：采用房地產(chǎn)銷售面積來表示，用來衡量各城市的實際的房地產(chǎn)需求量，數(shù)據(jù)來自《上海統(tǒng)計年鑒》、《江蘇省統(tǒng)計年鑒》和《浙江省統(tǒng)計年鑒》（2006年～2011年）。

（3）居民消費（CON）：這里用城市居民人均消費支出來表示居民消費量。江蘇省的數(shù)據(jù)來自《江蘇省統(tǒng)計年鑒》（2006年～2011年），上海市數(shù)據(jù)來自《上海統(tǒng)計年鑒》（2006年～2011年），浙江省數(shù)據(jù)來自浙江省各市2006年～2011年的國民經(jīng)濟與社會統(tǒng)計公報。

（4）影響城市化、房地產(chǎn)需求和居民消費的外生變量。本文選擇以下外生變量：居民收入（INC），用城鎮(zhèn)居民可支配收入表示，用來控制居民收入對于其消費水平的影響。通貨膨脹（CPI），采用城鎮(zhèn)居民消費者物價指數(shù)來衡量，用于控制通貨膨脹對房地產(chǎn)投資需求的影響；第二產(chǎn)業(yè)占比（IND），用第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例來表示，用來控制第二產(chǎn)業(yè)吸引轉(zhuǎn)移勞動力對城市化水平的影響。第三產(chǎn)業(yè)占比（SER），用第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例表示，用來控制第三產(chǎn)業(yè)吸引勞動力轉(zhuǎn)移對城市化水平的影響。

四、 實證結(jié)果及檢驗

表1報告了模型（1）的估計結(jié)果。從表1的結(jié)果中可以看出，上一期的城市化水平對居民需求有明顯的促進作用。城市化水平越高說明遷入的人口越多，則更多的農(nóng)民受益于城市化帶來的收入上升，從而帶動居民消費的提高。而房地產(chǎn)需求的滯后一期項沒有通過檢驗，這與我們前面的預(yù)想基本一致。由于城市居民及遷入人口的財富和收入水平參差不齊，房地產(chǎn)需求當中既包含了自住性需求也包括了大量的投資性需求，由于群體的復(fù)雜性導(dǎo)致房地產(chǎn)需求對城市居民消費的影響不一。同時，從控制變量來看，城市居民消費很大程度上還是由居民可支配收入決定的，因此提高居民消費關(guān)鍵還是不斷提升城市居民的可支配收入水平。

2. 變量符號中l(wèi)n表示取對數(shù)，L表示滯后一次項。表2報告了模型（2）的估計結(jié)果。從表2的結(jié)果中可以看出，城市居民消費與房地產(chǎn)需求之間呈倒U型關(guān)系，說明當城市居民處在低水平的消費時，房地產(chǎn)需求和居民消費同方向變化。隨著時代的發(fā)展和生活方式的變遷，原來非必要的消費成為必要的消費，這部分消費不會因為購房而受到影響。所以房地產(chǎn)需求增加的同時，必要的消費支出也增加了。而一旦消費水平超過17 381.68元這一拐點，則消費增加的同時，房地產(chǎn)需求會呈下降的趨勢。從拐點來看，這一消費水平超過了長三角地區(qū)大多數(shù)家庭可支配收入的一半甚至更多，而這也顯然超過了我國居民平均的邊際消費傾向。因此，長三角每年大量增加的房地產(chǎn)需求正說明了該地區(qū)城市居民消費水平的低下?，F(xiàn)階段長三角的大多數(shù)居民還主要是由于收入水平較低而借助房地產(chǎn)投資來增加家庭收入。

表3報告了模型（3）的估計結(jié)果。從表3的結(jié)果中可以看出，房地產(chǎn)需求推動了城市化的提高。房地產(chǎn)需求為城市化進程提供了大量的資金，從而推動了城市化進程。而居民消費對城市化的促進作用比房地產(chǎn)需求更強。房地產(chǎn)需求為城市化提供了大量的資金，但是這種資金的支持更多地發(fā)生在短期內(nèi)且一次性的。而居民消費具有長期性且能帶動更多的相關(guān)行業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為城市化提供更多的動力。同時，從表中也能看到第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占比和城市化高度相關(guān)，說明現(xiàn)階段二產(chǎn)和三產(chǎn)的發(fā)展依舊是城市化的內(nèi)在動力。

五、 結(jié)論與建議

本文通過理論和實證方法對城市化、房地產(chǎn)需求和居民消費進行分析，結(jié)果表明，城市化推動了房地產(chǎn)需求的增長；城市化帶動了居民消費的提高；房地產(chǎn)需求對居民消費的影響并不明確；居民消費與房地產(chǎn)需求呈倒U型關(guān)系，現(xiàn)階段長三角地區(qū)居民消費促進了房地產(chǎn)需求。因此，為了繼續(xù)推進城市化進程并培養(yǎng)居民消費成為經(jīng)濟增長的新動力，同時也要穩(wěn)定房地產(chǎn)需求實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。應(yīng)采取以下措施：

（1）拓寬投資渠道，引導(dǎo)居民投資。從長三角地區(qū)來看，房地產(chǎn)需求過度增加有房地產(chǎn)泡沫化的風險，且隨著著城市化進程逐漸接近完成，房地產(chǎn)需求會失去持續(xù)發(fā)展的動力。在這種情況下，只有拓寬居民投資渠道，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資性需求向城市公共事業(yè)項目轉(zhuǎn)移，才能保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，也有利于城市化進程的順利完成。

（2）轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃理念，樹立可持續(xù)的城市發(fā)展觀。長三角很多城市建設(shè)過度依賴于房地產(chǎn)業(yè)，蘊藏了大量的風險。因此，要以可持續(xù)發(fā)展為目標，在城市化過程中要建設(shè)適應(yīng)居民需要的公共項目，建設(shè)生態(tài)友好的新城市。

（3）加強文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培養(yǎng)居民全新消費觀。進行文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，生產(chǎn)高水平的文化產(chǎn)品，不但能夠提高居民的文化素質(zhì)水平，也能夠拉動內(nèi)需的增加，改變居民房地產(chǎn)投資需求過于旺盛的局面，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的去泡沫化。

參考文獻：

1. 陳石清，黃蔚.中國房地產(chǎn)價格與城市化水平實證分析.財經(jīng)理論與實踐，2007，（2）：48-55.

2. 陳淑云，付振奇.城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系分析——以湖北省1990-2009年時間序列數(shù)據(jù)為例.經(jīng)濟體制改革，2012，（2）：30-35.

3. 鄔麗萍.房地產(chǎn)價格上漲的財富效應(yīng)分析.求索，2006，（1）：27-29.

4. 高波，王輝龍.長三角房地產(chǎn)價格波動與居民消費的實證分析.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2011，（1）：1-10.

5. 劉藝容.中國城市化水平與消費增長的實證分析.湖南社會科學(xué)，2008，（2）：99-103.

6. 萬勇.城市化驅(qū)動居民消費需求的機制與實證——基于效應(yīng)分解視角的中國省級區(qū)域數(shù)據(jù)研究.財經(jīng)研究，2012，38（6）：124-133.

基金項目：教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目“我國城市住房制度改革研究”（項目號：10JZD0025）。

作者簡介：高波，南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；關(guān)勁嶠，南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士生。

收稿日期：2014-08-12。