摘 要：承租人尊嚴(yán)生活的必須催生了適住義務(wù)，適住義務(wù)的核心在于安全保障，生成土壤在于居住用房租賃?，F(xiàn)今我國法律對適住義務(wù)的規(guī)定并未區(qū)分商業(yè)用房及居住用房出租，而商業(yè)用房租賃與居住用房租賃在合同當(dāng)事人地位及合同目的等方面均存在差異，因此商業(yè)用房的適住義務(wù)應(yīng)不同于居住用房。

關(guān)鍵詞：適住義務(wù)；商業(yè)用房；居住用房

1 “適住義務(wù)”的含義

房屋租賃歷史由來已久，然適住義務(wù)并非隨之而生，適住義務(wù)是美國房屋租賃的一項(xiàng)特殊法律制度，其產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)過了一系列過程。

1.1 尊嚴(yán)生活的必然——“適住義務(wù)”產(chǎn)生的密鑰

美國房屋租賃制度經(jīng)歷了“租者自慎-平靜受益-默示適住性義務(wù)”三個(gè)發(fā)展階段。

中世紀(jì)時(shí)期，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，土地是最大的資產(chǎn)。建立在農(nóng)業(yè)社會基礎(chǔ)之上的房屋租賃被視為土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，土地是重點(diǎn)所在，其上的建筑物則不那么重要。并且，中世紀(jì)時(shí)期的承租人多為農(nóng)戶，被稱為萬金油，具備自行修理房屋、挖井取水、收集柴火等生活基本技能，能解決所有困難。因此，早期的租賃制度為“租者自慎”規(guī)則，出租人只負(fù)責(zé)交付房屋，沒有義務(wù)修理房屋，甚至于水電氣等都不用提供，承租人在租賃房屋之前需自行對租住房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查。

19世紀(jì)，工業(yè)革命的爆發(fā)改變了農(nóng)業(yè)社會的本質(zhì)，城市化發(fā)展進(jìn)程加快，城市人口的大量擴(kuò)張，使得居住性租賃需求不斷增加。此時(shí)的房屋租賃不同于農(nóng)業(yè)社會時(shí)期房屋租賃，彼時(shí)承租人通過租賃主要獲得乃是土地權(quán)益，是謀生之基礎(chǔ)，如今承租人通過租賃主要是想獲得良好的生活。而“租者自慎”規(guī)則下，出租人獲得絕對的自由，沒有誰會自愿戴上枷鎖，租賃住宅環(huán)境的惡劣不堪暴露了建立于農(nóng)業(yè)社會之上“租者自慎”規(guī)則的缺陷，平靜受益權(quán)登上舞臺?！叭绻鲎馊俗龀鱿喈?dāng)于收回房屋使用權(quán)或者類似的行為，就侵害了承租人的平靜受益權(quán)，就構(gòu)成推定驅(qū)逐”。平靜受益權(quán)從否定層面加諸于出租人提供可基本居住的房屋的義務(wù)，如果出租人提供的房屋不符合居住的基本條件，如未通水電等，承租人要求出租人改善未果后，承租人可搬離房屋以證明其被出租人驅(qū)逐，并要求出租人承擔(dān)責(zé)任。

平靜受益權(quán)雖一定程度上保護(hù)了承租人的利益，但隨著實(shí)踐中的不斷運(yùn)行，平靜受益權(quán)的缺陷也逐漸暴露。因?yàn)閷τ诔凶馊硕?，有瓦遮頭是其最大的需求，搬離租賃房屋并不是最好的解決問題之道。并且平靜受益權(quán)的界定并不明確，在何種情形下承租人搬離租賃房屋才構(gòu)成推定驅(qū)逐最終需要靠法官或陪審團(tuán)認(rèn)定，此時(shí)如未認(rèn)定為推定驅(qū)逐，承租人依然會面臨租賃責(zé)任。至此，法院和立法機(jī)構(gòu)不得不重新審視現(xiàn)行的租賃制度，出租人“適住義務(wù)”應(yīng)運(yùn)而生。適住義務(wù)最早出現(xiàn)于美國1931年德拉馬特訴福爾曼一案中，然該案并未引起太大反響。直到1970年，詹文斯、桑德斯、格羅斯訴第一全國不動產(chǎn)公司租賃案中，“適住義務(wù)”才真正得到明確，該案中聯(lián)邦上訴法院法官認(rèn)為“現(xiàn)今大多數(shù)租房者居住在公寓里，他們對土地沒有興趣，他們只期望擁有適于居住的房子，……并且，如今的居民大多不具備修繕房屋的技巧，其不可能像以往的農(nóng)民那樣自給自足”。古老的普通法規(guī)則雖然規(guī)定租賃期間承租人負(fù)有維修義務(wù)，但這規(guī)則從未適用于城市住宅租賃，合同法原則提供了房東與租戶間更為合理的解釋框架，在租賃住房合同中存在默示的適于居住性保證。詹文斯案可說是租賃制度上具有分水嶺作用的案例，該案判決后，出租人于承租人的關(guān)系發(fā)生了巨大變化，適住義務(wù)被越來越多的法院及立法機(jī)關(guān)予以采納。

1.2 房屋的安全保障——適住義務(wù)的核心

從美國租賃制度的發(fā)展軌跡來看，出租人從無責(zé)到有責(zé)，其責(zé)任的落腳點(diǎn)即在于租賃期間提供什么樣的租賃房屋。“租者自慎”制度下，出租人只交付房屋，不承擔(dān)任何維修責(zé)任；而在“平靜受益權(quán)”及“適住義務(wù)”制度下，出租人需對房屋的基本居住條件承擔(dān)義務(wù)，只是“平靜受益權(quán)”制度下，承租人的權(quán)利救濟(jì)途徑較為復(fù)雜，只能通過先搬離租賃房屋，再訴諸賠償責(zé)任。

適住，即適于居住。適住義務(wù)要求出租人向承租人提供適合居住的房屋，該房屋不僅應(yīng)具備基本的生活條件，如通水、通電、通氣，更為重要的是其要滿足承租人的基本安全要求。適住義務(wù)的核心亦在于出租人對租賃房屋負(fù)有安全保障義務(wù)。出租人在租賃契約訂立之時(shí)就保證，不動產(chǎn)的重大設(shè)施不存在影響居住的任何瑕疵，在租賃期限內(nèi)，維持住宅的基本居住條件，這就是默示的適住性擔(dān)保。出租人承擔(dān)適住義務(wù)責(zé)任的需滿足一定的要件，首先房屋需具有重大瑕疵，該重大瑕疵的存在使得房屋喪失了其基本功能，使承租人的人身財(cái)產(chǎn)安全陷于不利境地；其次，承租人將此瑕疵情形告知了出租人，在房屋租賃下，承租人作為實(shí)際占有人，其能隨時(shí)知曉房屋的狀況；最后則是出租人責(zé)任的承擔(dān)，如出租人未予修繕，承租人可行使解除租賃合同、降低租金及賠償損失等多種權(quán)利救濟(jì)形式。

2 住宅租賃——“適住義務(wù)”生成的土壤

我國《合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第二百二十條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百三十三條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，及時(shí)承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。上述條款是我國有關(guān)出租人“適住義務(wù)”的法律規(guī)定，由于我國的房屋租賃法律制度并未區(qū)分商業(yè)用房與居住用房租賃，因此“適住義務(wù)”也能夠成為商業(yè)用房承租人予以抗辯的理由。但是從“適住義務(wù)”的產(chǎn)生歷史軌跡可以得知，“適住義務(wù)”針對的主要是居住性承租人的利益，其生存背景乃是居住用房租賃。既如此，生長于居住用房租賃土壤上的“適住義務(wù)”是否能毫無保留的直接適用于商業(yè)用房租賃？答案顯然是否定的。

首先，“適住義務(wù)”起源于美國，而美國租賃法律制度的基本條線是區(qū)分商業(yè)用房租賃與居住用房租賃，進(jìn)行分別立法。以德克薩斯州為例，《德克薩斯州財(cái)產(chǎn)法典》第8編第91-93章為：一般規(guī)定、住房租賃、經(jīng)營性房屋租賃。立法者對于居住用房租賃與商業(yè)用房租賃并非均勻用力，前者才是法律規(guī)制的重點(diǎn)，在從出租人優(yōu)位到承租人優(yōu)位的進(jìn)程中，美國幾乎所有的州都制定了專門的住房租賃法。

其次，“適住義務(wù)”主要是為了維護(hù)承租人的利益，在居住用房租賃中，承租人通常是處于弱勢地位，因此有必要在居住用房租賃制度中設(shè)計(jì)相應(yīng)規(guī)則來填補(bǔ)此種不平衡。但在商業(yè)用房租賃中，雙方當(dāng)事人的地位基本對等，不具太大的傾斜性，無須法律的特別保護(hù)，其權(quán)利義務(wù)主要由雙方當(dāng)事人自行約定。

3 商業(yè)用房“適住義務(wù)”的合理界定

商業(yè)用房出租人承擔(dān)的“適住義務(wù)”不同于居住用房出租人，對其“適住義務(wù)”的考量應(yīng)從以下幾方面著手。

3.1 提供合格房屋

無論是居住用房租賃亦或是商業(yè)用房租賃，承租人最基本的就是需要一套能夠正常使用的房屋。如何判定房屋是否能正常使用，最基本的標(biāo)準(zhǔn)則是房屋已經(jīng)過驗(yàn)收合格。房屋是一項(xiàng)重大的不動產(chǎn)，從立項(xiàng)到修建、銷售再到最后的接房，有相應(yīng)的政府監(jiān)管部門監(jiān)督，因此經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋至少能保障房屋最低層面的要求即正常使用。當(dāng)然，如果承租人提出了充分證據(jù)證明經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋實(shí)際存在瑕疵，致使其不能正常使用，亦可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3.2 適用克萊規(guī)則

私法領(lǐng)域中，尤其是合同法領(lǐng)域下，意思自治被提高到一個(gè)超然的地位，只要法律不明文禁止，合同當(dāng)事人均可進(jìn)行自由約定。而在商業(yè)用房租賃下，由于出租人與承租人地位基本對等，雙方可以平等的對話，在博弈之下產(chǎn)生的租賃合同，體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思。因此商業(yè)用房租賃制度中，應(yīng)允許克萊規(guī)則的適用，出租人要承擔(dān)何種“適住義務(wù)”、承擔(dān)何種強(qiáng)度的“適住義務(wù)”等，首先應(yīng)從雙方簽訂的租賃合同中去搜尋。

3.3 擔(dān)保范圍的限制

在居住用房租賃制度下，“適住義務(wù)”的擔(dān)保范圍不限于房屋本身，還包括公共區(qū)域。出租人對承租人共同使用的人行道、樓梯、電梯、休息室、前門等公共區(qū)域有排他的控制權(quán)。如Spar訴Obwoya案中，由于公寓前門的鎖損壞導(dǎo)致承租人受到入侵者的傷害，法院裁決，出租人對房屋共同使用的樓道和其他有控制權(quán)的部分有適住義務(wù)，現(xiàn)其未履行，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。而在商業(yè)用房租賃中，筆者認(rèn)為“適住義務(wù)”的擔(dān)保范圍應(yīng)限于出租房屋本身，不應(yīng)擴(kuò)展于公共區(qū)域。理由在于居住用房租賃與商業(yè)用房租賃的目的不同，居住用房租賃目的是為了更好的生活，商業(yè)用房租賃是為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，使用目的的不同也就導(dǎo)致對房屋及房屋附屬設(shè)施公共區(qū)域等方面的要求不同，居住用房乃自住，只要承租人覺得適合就可以，而商業(yè)用房乃對外，需要受眾覺得滿意。事實(shí)上，對于商業(yè)用房承租人其更多的是希望獲得一套可以由其進(jìn)行自由改裝的房屋，因?yàn)檫@樣才能發(fā)揮其經(jīng)營理念，吸引消費(fèi)者。如2008年的春晚小品《總有理》，蔡明是一位售房工作人員，其出售的房屋存在漏水現(xiàn)象，而購房者是魚販，兩人一拍即合，當(dāng)場下定。小品雖演示的是買賣合同，但卻生動展示了一個(gè)市場理念，所需與所售對應(yīng)結(jié)合才能交易，在常人眼中看似不可思議，甚至不能容忍的缺陷，在有此需求的人眼中確是如獲至寶。

4 結(jié)語

商業(yè)用房租賃與居住用房租賃存在質(zhì)的差異，居住用房租賃中，基于承租人的弱勢地以及位對尊嚴(yán)生活的保障，法律對其進(jìn)行了傾向性保護(hù)，“適住義務(wù)”應(yīng)此而生。但在商業(yè)用房租賃中，出租人與承租人基本處于平等協(xié)商地位，商業(yè)用房承租人的利益訴求使得其不需要對出租人進(jìn)行過多的限制（對出租人過多的限制就意味著對房屋的過多限制）。因此應(yīng)區(qū)分對待商業(yè)用房租賃與居住用房租賃制度下的“適住義務(wù)”，完善租賃制度，在維護(hù)出租人與承租人利益的同時(shí)，亦有效的減少市場交易的屏障。

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作者簡介

歐春利，重慶市兩江新區(qū)知識產(chǎn)權(quán)法庭法官，西南政法大學(xué)知識產(chǎn)權(quán)法碩士研究生