馮峰

摘要：由于我國經(jīng)濟發(fā)展較快以及城鎮(zhèn)化進程不斷推進，土地一級開發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生，因為其資金規(guī)模較大，因此必須格外重視其財務(wù)風險控制問題。本文首先對土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的相關(guān)財務(wù)風險點進行剖析，然后依次提出相應(yīng)的解決對策，目的使企業(yè)財務(wù)風險降低并得到有效控制。

關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā) 財務(wù)風險 控制

土地一級開發(fā)是指通過政府委托或授權(quán)的企業(yè)，能夠?qū)Τ鞘谢蜞l(xiāng)村國有土地進行征地、拆遷和補償，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，然后將其進行有償轉(zhuǎn)讓或出讓。由于土地一級開發(fā)企業(yè)大部分都屬于國有資產(chǎn)，并且企業(yè)中資金規(guī)模較大，如果不能進行有效管理，會造成國有資產(chǎn)出現(xiàn)損失。因此土地一級開發(fā)企業(yè)要做好財務(wù)風險控制工作，做好資金的預(yù)算工作，降低成本取得最大的經(jīng)濟效益。

一、當前土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風險

（一）融資風險

1、融資面臨困難

長久以來土地一級開發(fā)企業(yè)面臨嚴重的融資問題，是目前開發(fā)過程中的難題，因此融資出現(xiàn)的財務(wù)風險是土地一級開發(fā)企業(yè)首要的風險。因為開發(fā)企業(yè)不擁有土地使用權(quán)，因此土地開發(fā)企業(yè)不能以此作為抵押進行融資，而沒有雄厚的資金支持，就不能實現(xiàn)土地一級開發(fā)的正常運行。

2、融資渠道單一

土地一級開發(fā)企業(yè)主要的融資方式包括財政撥款、銀行貸款以及自有資金等，而銀行貸款是融資方式中占到比重最大的部分，由于沒有引入債券和股票等直接融資方式，融資渠道比較單一，對銀行信貸資金過于依賴，是土地一級開發(fā)企業(yè)的融資瓶頸。

3、融資成本較高

土地一級開發(fā)企業(yè)受到利率變動影響比較大，當利率出現(xiàn)上升時會使融資成本大大提高。當銀行貸款基準利率出現(xiàn)上升時，會大大加重土地一級開發(fā)企業(yè)的需要負擔的貸款利息，我國2013年時，1-3年期貸款基準利率為6.15%，而04年時為5.76%；3-5年期貸款基準利率為6.40%，而04年時為5.85%；5年以上貸款基準利率為6.55%，而04年時為6.12%，由此看出基準利率一直在不斷上浮，因此提高了融資成本。

4、負債期限結(jié)構(gòu)不合理

一是由于土地一級開發(fā)具有不同的周期，因此若企業(yè)短期內(nèi)大量借款，并且將短期款項用于長期施工，當短期款項到期后，企業(yè)由于不能償還短期借款會有破產(chǎn)的風險；二是由于長期借款融資成本較高，相應(yīng)的債權(quán)人為了避免風險會制定相應(yīng)的限制性條件，因此提高了土地一級開發(fā)企業(yè)的融資風險。

（二）投資風險

投資成本風險 土地一級開發(fā)企業(yè)各項成本構(gòu)成中，征地拆遷成本占得比重最大并且很難控制。征地拆遷過程中，當出現(xiàn)因房屋和地基前期調(diào)查不實以及拆遷方案不完善時，都會使征地拆遷成本大大提高，并且經(jīng)常會出現(xiàn)偏離補償標準的情況，因此開發(fā)企業(yè)也會面臨成本風險。

二、土地一級開發(fā)企業(yè)防范和控制財務(wù)風險的措施

（一）增加土地一級開發(fā)企業(yè)資本

1、政府進行撥款或劃撥一部分城市用地

政府可以撥付一部分款項或城市用地給土地一級開發(fā)企業(yè)作為相關(guān)的資本，提升土地一級開發(fā)企業(yè)融資能力，從而使現(xiàn)金流出現(xiàn)良性循環(huán)。

2、采用股權(quán)或發(fā)行債券進行融資

土地一級開發(fā)企業(yè)可以借助股權(quán)或發(fā)行債券方式進行融資，主要融資對象為機構(gòu)投資者以及中小投資者。

（二）對融資規(guī)模以及債務(wù)期限合理規(guī)劃

1、合理制定融資規(guī)模

要根據(jù)企業(yè)資金需求情況確定融資規(guī)模，如果資金量較少，不能很好開展土地一級開發(fā)，如果資金量較多，會出現(xiàn)資金閑置，使財務(wù)費用大大增加。因此土地一級開發(fā)企業(yè)在融資時，要制定合理的融資規(guī)模，合理規(guī)劃資金需求量和使用計劃。

2、對債務(wù)期限進行合理規(guī)劃

企業(yè)進行融資前，要依據(jù)項目情況、融資情況和資金使用情況對長短期債務(wù)進行合理規(guī)劃，要調(diào)整貸款期限同土地一級開發(fā)企業(yè)資金使用期限相匹配。

（三）采用多樣的融資渠道

1、將土地資產(chǎn)變?yōu)樽C券實施融資

土地資產(chǎn)實施證券化是指將土地未來的收益作為擔保發(fā)行證券，既保證了土地的使用權(quán)，又利用證券市場的作用，將土地變?yōu)榱私鹑谫Y產(chǎn)，是一種新型的融資方式。

2、通過信托投資實施融資

土地一級開發(fā)企業(yè)可以同信托公司開展合作，借助信托公司向投資者發(fā)行相關(guān)的信托受益憑證從而對社會資金進行募集，然后將籌集資金作為土地一級開發(fā)企業(yè)的資本，而信托公司和相關(guān)投資者可以根據(jù)比例分享開發(fā)后的收益。

（四）防范和控制投資風險的相關(guān)措施

1、做好詳細的房屋和地籍調(diào)查，對成本進行控制

征地拆遷開始前，土地一級開發(fā)企業(yè)要對房屋和地籍權(quán)屬問題進行詳細調(diào)查，對拆遷土地、房屋的權(quán)屬情況完全掌握，了解其是否存在債務(wù)抵押或查封情況，是否存有歷史問題，并將相關(guān)資料進行存檔；制定詳細的拆遷實施方案，避免或減少由于拆遷土地及房屋權(quán)屬不清導(dǎo)致的法律糾紛和其他問題，從而提高土地一級開發(fā)成本。要對土地相關(guān)信息進行掌握，從而制定客觀的補償標準，避免由于信息不相符導(dǎo)致出現(xiàn)資金損失，降低由于土地權(quán)屬問題引起的成本增加。

2、制定合理的補償標準

土地一級開發(fā)企業(yè)在制定補償安置標準時，要對被拆遷建筑相關(guān)的位置、建筑用途、建筑面積以及相關(guān)手續(xù)是否合法齊全等進行充分考慮，并參考市場價格，進行全面合理的評估，從而最終確定。當補償安置標準制定并通報給被拆遷人后，不能對相關(guān)的標準進行調(diào)整或更改。

三、結(jié)束語

綜上，土地一級開發(fā)既擁有較高的經(jīng)濟利益，也有巨大的財務(wù)風險。目前隨著我國建設(shè)用地、拆遷等工作的不斷深入和推廣，土地一級開發(fā)中出現(xiàn)了不同類型的風險，其中財務(wù)風險作為企業(yè)最需要重視的風險問題，需要引起企業(yè)管理人員和職工的普遍認識，為此我們要具有防范風險的意識，改進財務(wù)風險控制措施，提升企業(yè)抗風險的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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