摘 要：出賣人與兩個(gè)買受人簽訂買賣合同，均未交付占有也未辦理登記時(shí)，合同成立在先的買受人可依據(jù)誠(chéng)信原則請(qǐng)求房屋所有權(quán)的取得；在未交付占有的情況下，當(dāng)出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過(guò)戶手續(xù)時(shí)，該買受人便依登記取得了房屋的所有權(quán)；在出賣人將房屋交付先買人后又為后買人辦理了過(guò)戶登記，交付在一定情形下也可以被變通的視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種公示方式；當(dāng)多個(gè)買受人之一為房屋的共有人時(shí)，在同等條件下應(yīng)由該共有人取得房屋的所有權(quán)。

關(guān)鍵詞：一房二賣；所有權(quán)歸屬

在以我國(guó)現(xiàn)行民事立法采認(rèn)的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式作為分析問(wèn)題的制度背景 下，在房屋重復(fù)買賣合同均為有效的情形下，數(shù)個(gè)買受人均可依據(jù)合同請(qǐng)求出賣人履行合同交付房屋，這時(shí)數(shù)個(gè)買受人之間的權(quán)利產(chǎn)生沖突，如何確定房屋所有權(quán)的歸屬呢？

（1）出賣人為某一買受人辦理了房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的典型公示方法和生效要件。因此，當(dāng)出賣人已為某一買受人辦理了房屋登記過(guò)戶手續(xù)時(shí)，該買受人便依登記取得了房屋的所有權(quán)。此種情況下不論出賣人與其他買受人簽訂的房屋買賣合同是在辦理登記手續(xù)之前還是之后，一般說(shuō)來(lái)，其他買受人就不能再取得房屋所有權(quán)。但其可以依買賣合同請(qǐng)求出賣人承擔(dān)債務(wù)不履行的損害賠償責(zé)任或請(qǐng)求解除合同并要求出賣人賠償損失。

（2）房屋所有權(quán)人與兩個(gè)一買受人分別就同一房屋簽訂買賣合同，均沒(méi)有交付占有和辦理登記。在房屋買賣合同均為有效，且出賣人又未移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)給任一買受人時(shí)，若數(shù)個(gè)買受人同時(shí)向出賣人行使請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)或同時(shí)向法院起訴要求出賣人履行合同，如何處理？有人主張，應(yīng)允許出賣人自主決定將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給某一買受人。理由是，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)原理以及債的相對(duì)性原理，二個(gè)債權(quán)合同都是有效的，數(shù)個(gè)買受人享有的債權(quán)具有平等性，不因成立先后而異其效力。法律不應(yīng)過(guò)度干預(yù)當(dāng)事人之間的買賣自由。根據(jù)債務(wù)人任意履行規(guī)則，出賣人向哪個(gè)買受人履行債務(wù)及如何履行，原則上應(yīng)取決于其自由意志。出賣人選擇向某一買受人交付房屋而沒(méi)有向其他買受人交付房屋，只要其沒(méi)有以此加害于該買受人的意思，法律無(wú)需干預(yù)。這樣做符合意思自治原則和有利提高財(cái)產(chǎn)的利用價(jià)值。筆者認(rèn)為以合同成立的先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，按“合同成立在先，取得在先”為原則來(lái)確定房屋所有權(quán)的歸屬為妥，支持這一主張的基本的價(jià)值理念是誠(chéng)實(shí)信用原則。盡管兩個(gè)合同都有效，但先買人的合同既然成立在先，在兩個(gè)合同均未履行交付占有和辦理登記的情況下，先買人主張其首先取得房屋所有權(quán)，合乎一般人的公平誠(chéng)信理念，應(yīng)當(dāng)予以支持。

在某些特定情形下，對(duì)出賣人的重復(fù)買賣行為予以限制也是有必要的。如當(dāng)事人已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)提出了登 記的申請(qǐng)，盡管這時(shí)尚未辦理登記，但此時(shí)出賣人不能再自由選擇將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給某一買受人。德國(guó)民法典對(duì)此有相關(guān)規(guī)定：尚未登記的合意，在當(dāng)事人的意思表示已經(jīng)提交給不動(dòng)產(chǎn)登記局時(shí)，也同樣具有約束力。這樣可以促使出賣人誠(chéng)實(shí)守信，促成合同的履行；另一方面，也可使登記機(jī)關(guān)的審查活動(dòng)不致因出賣人的隨意而中斷，減少社會(huì)成本。德國(guó)民法的這種規(guī)定可資借鑒。但出賣人應(yīng)向不能取得房屋的買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

（3）房屋所有權(quán)人與第一買受人簽訂買賣合同后，又與第二買受人簽訂合同，并交付占有使用或?qū)⒎慨a(chǎn)證交某一買人持有。當(dāng)事人具有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的真實(shí)意思表示，但表現(xiàn)該意思的形式不是典型的不動(dòng)產(chǎn)登記。德國(guó)民法第873條第2款規(guī)定了這種情況，該條款規(guī)定：“在登記前，將依據(jù)土地登記法取得的登記許可證交付與相對(duì)人時(shí)，亦為有效?！蔽覈?guó)司法實(shí)踐中，也采用了相同的態(tài)度。針對(duì)房屋交付后，或者房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付后出賣人反悔提出返還要求時(shí)，最高人民法院通過(guò)司法解釋規(guī)定，標(biāo)的物的交付維持，并許可當(dāng)事人補(bǔ)辦登記手續(xù)，當(dāng)事人的合同爭(zhēng)議，可以用債權(quán)關(guān)系來(lái)解決。這樣解決的理由還在于：房屋的交付是房屋出賣人對(duì)合同的實(shí)際履行，為了減少合同履行的費(fèi)用，由占有人取得房屋所有權(quán)符合“效益最大化”的經(jīng)濟(jì)原則。另外，房屋已交付給其中一個(gè)買受人占有后，若再將房屋確權(quán)給其他買受人，勢(shì)必引起該買受人與占有人之間的糾紛，導(dǎo)致新的糾紛的產(chǎn)生，不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定。

（4）出賣人向第一買受人交付房屋后，又為第二買受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。這是一種房屋買賣中常見(jiàn)處理起來(lái)十分棘手的情況：出賣人把房子先賣給甲并且交付使用；后由于房?jī)r(jià)上漲的原因又把該房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。試問(wèn)，該房子的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于誰(shuí)？乙能否要求甲騰房？按照我國(guó)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不僅僅具有物權(quán)公示作用，而且還具有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的作用。于是，誰(shuí)是房屋的所有人，就看不動(dòng)產(chǎn)登記簿。甲雖然先買且已占有使用，但沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)，乙雖然后買，但已經(jīng)辦了登記，所有人就只能是乙。因此，乙有權(quán)要求甲騰房。甲因此受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。

但不排除有這樣一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房屋買賣的實(shí)質(zhì)是房屋所有人和貨幣所有人各自行使其所有權(quán)的行為，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中真正起決定作用的因素其實(shí)并不是登記，而是雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一致的意思表示，交付和登記都不過(guò)是這種意思表示的客觀表現(xiàn)形式。既如此，就不能認(rèn)為只有登記才是當(dāng)事人向世人表達(dá)其移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)意思的唯一形式。交付房屋占有既然是基于出賣人和買受人之間的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，那它應(yīng)當(dāng)同登記一樣都能起到向外部表達(dá)當(dāng)事人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思的作用。因此交付住房就是轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權(quán)的占有。如果不承認(rèn)依據(jù)買賣合同交付房屋具有表達(dá)雙方當(dāng)事人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思，那么出賣人仍然保有所有權(quán)，他就可以繼續(xù)行使這種所有權(quán)，進(jìn)行一房二賣，也可以將房子抵押出去。如果認(rèn)為房屋占有交付的客觀事實(shí)同登記一樣，也可作為認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)，就能夠?qū)τ诔鲑u人形成有效的法律約束。出賣人已經(jīng)將房屋交付給第一買受人占有使用了，出賣人出讓房屋所有權(quán)的意思不容否認(rèn)，而第一買受人也已經(jīng)入住了，取得房屋所有權(quán)的意思也是顯然的。他不可能說(shuō)這不是我的房子而說(shuō)只是暫時(shí)使用他人的房子而已。理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗呀?jīng)買了，錢也付了，出賣人也把房子交給他了。與買方交付金錢構(gòu)成對(duì)價(jià)的是賣方對(duì)房屋的交付，這兩種交付在觀念上構(gòu)成人們認(rèn)定交易公平的重要基礎(chǔ)。

在房屋交易和審判實(shí)踐中，如果后來(lái)辦理了登記的人主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)的請(qǐng)求得到支持，而要求先前通過(guò)合法交付占有房屋的人騰房，因與一般社會(huì)公眾的公平觀念相悖，往往引發(fā)極大的沖突。故司法實(shí)務(wù)中，如果實(shí)際居住人僅此一套住房，即使法官認(rèn)定房屋由登記權(quán)利人所有，也會(huì)同時(shí)要求登記權(quán)利人提供實(shí)際居住人另有住房的證據(jù)，才可能判決支持其騰房的要求，否則即使確認(rèn)登記權(quán)利人有房屋的所有權(quán)，這種所有權(quán)他也無(wú)法實(shí)際行使。按照司法解釋的規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院雖可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債（《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第6條）。

因此，在堅(jiān)持我國(guó)債權(quán)形式主義的立法原則下，在司法實(shí)踐中應(yīng)該適當(dāng)?shù)挠枰宰兺?。如?duì)出賣人在明知房屋的所有權(quán)已通過(guò)交付轉(zhuǎn)移給前買受人的情況下又故意為后賣人辦理過(guò)戶登記，屬無(wú)權(quán)處分行為，該轉(zhuǎn)移登記行為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)予以涂消。又如后來(lái)的買受人明知房屋已為前一買受人買得并且交付入住，而卻仍與出賣人簽訂買賣合同并且辦理登記手續(xù)，則應(yīng)認(rèn)為后賣人具有惡意。法律首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)善良無(wú)辜之人，這是天經(jīng)地義的事情，也是一切法律存在的正當(dāng)性基礎(chǔ)。作為法律規(guī)則，為什么不可以讓無(wú)辜善意的先買受人得到房屋，卻讓惡意的后買受人得逞呢？

（5）買受人之一為房屋的承租人或共有人的情形。當(dāng)買受人之一為承租人時(shí)，我國(guó)《合同法》第230條和《民法通則意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度：出租人出賣房屋時(shí)，應(yīng)提前通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人未提前通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該買賣合同無(wú)效。根據(jù)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度：當(dāng)買受人之一為房屋的承租人時(shí)，在同等條件下應(yīng)由該承租人取得房屋的所有權(quán)。

如果出賣人已為其他買受人辦理了登記手續(xù)，此后承租人主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要求取得房屋，是否應(yīng)當(dāng)支持？筆者認(rèn)為，考察此問(wèn)題可以從承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度功能及立法目的入手，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為先買權(quán)中法定先買權(quán)的一種，是立法者尊重社會(huì)倫理觀念和人們的交易習(xí)慣，從淳化社會(huì)公序良俗，維持正常的社會(huì)生活秩序出發(fā)，限制所有人的處分權(quán)，保護(hù)特定當(dāng)事人的一種制度選擇。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，先買權(quán)制度也受到了一些置疑，認(rèn)為先買權(quán)對(duì)所有權(quán)做出了不合理的限制，不利于保護(hù)善意第三人的利益；妨礙交易的形成，不利于鼓勵(lì)交易和提高交易效率。

上述置疑不無(wú)道理，但是鑒于先買權(quán)制度在成文法和習(xí)慣法中均有體現(xiàn)，符合人們的交易心理和交易習(xí)慣，所以我們?cè)谶m用這一制度時(shí)，一定要在交易效率和交易習(xí)慣這二種價(jià)值判斷之間進(jìn)行衡平，既要尊重交易習(xí)慣和正常的社會(huì)秩序又要體現(xiàn)效率的要求，因而在上述討論的情形下，交易行為已完成，房屋已合法過(guò)戶，所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，基于對(duì)登記公信力的信賴，不特定的第三人也許已與房屋所有人進(jìn)行了后手的交易，這時(shí)如再允許承租人從房屋所有人或房屋再次買賣的后手交易者處取得房屋，顯然不符合交易效率的價(jià)值目標(biāo)，也破壞了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。出賣人未盡通知義務(wù)，而將房屋賣與第三人并辦理完過(guò)戶手續(xù)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害自無(wú)異議，但優(yōu)先買購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式不只取得房屋這一種，賠償損失同樣可以彌補(bǔ)先買權(quán)的損害，所以在此種情況下，應(yīng)尊重和維持權(quán)利的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，不支持承租人取得房屋的訴訟請(qǐng)求。但若房屋承租人與所有人的買賣合同成立在先，則應(yīng)認(rèn)為自該合同成立時(shí)起房屋所有權(quán)就已轉(zhuǎn)移至承租人。

當(dāng)買受人之一為共有人時(shí)，我國(guó)《民法通則》第78條第2款、《民法通則意見(jiàn)（試行）》第92條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。按份共有人在出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；共同共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。共有權(quán)是一種法定物權(quán)，與基于合同關(guān)系產(chǎn)生的買受人的債權(quán)相比具有優(yōu)先性，所以，當(dāng)買受人之一為房屋的共有人時(shí)，在同等條件下應(yīng)由該共有人取得房屋的所有權(quán)。

縱上所述，合同的效力與合同能否履行要區(qū)別對(duì)待，一房?jī)少u時(shí)先后兩個(gè)合同均可有效。如果兩個(gè)合同房屋均未交付或辦理移轉(zhuǎn)登記，支持先成立合同的買受人取得房屋所有權(quán)符合誠(chéng)實(shí)信用的理念。本文的著重提出這一觀點(diǎn)即對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移起決定作用的是雙方當(dāng)事人的合意，交付和登記只是用來(lái)確定當(dāng)事人意思的外部表現(xiàn)形式。先買受人已經(jīng)占有入住房屋的情況下，既使出賣人已和后買受人辦理了登記，在司法實(shí)踐中可以根據(jù)情況對(duì)債權(quán)形式主義模式予以適當(dāng)變通。在買受人之一為承租人時(shí)，若非承租人已辦理過(guò)戶登記，為維護(hù)交易效率價(jià)值，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可不予考慮。為維護(hù)房屋的整體效用和促進(jìn)流通，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

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