□文/許麗娜

（中鐵十六局置業(yè)投資有限公司 北京）

目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為全國(guó)性話題，其成本管理也引起了越來(lái)越多的關(guān)注，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，企業(yè)無(wú)論是用何種競(jìng)爭(zhēng)手段，控制成本都是最基礎(chǔ)的保證，做好房地產(chǎn)成本管理關(guān)系到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了可靠的基礎(chǔ)，這樣才能更好地保證在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理，首先應(yīng)當(dāng)先弄清房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的基本構(gòu)成。所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括以下幾個(gè)方面：前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。

前期工程費(fèi)包括市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)可行性研究費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)等相關(guān)費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括兩個(gè)方面：一是國(guó)家作為土地所有者向開(kāi)發(fā)商收取的一定年限的土地使用費(fèi)用；二是給予被拆除房屋所有人和使用人的補(bǔ)償；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括項(xiàng)目建筑區(qū)內(nèi)供電、供水、綠化、道路、排污、環(huán)衛(wèi)、通訊等支出；管理費(fèi)包括人員的辦公費(fèi)、工資福利、差旅費(fèi)等；公共配套設(shè)施費(fèi)指建筑區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施產(chǎn)生的支出；建筑安裝工程費(fèi)是指土建、裝飾、安裝等工程費(fèi)，以及在房屋建造過(guò)程中建造的房屋周邊的綠化、水池、圍墻等附屬工程所發(fā)生的費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初期預(yù)算應(yīng)該在制定合同之前就進(jìn)行，其開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行決策過(guò)程中，對(duì)于成本的控制沒(méi)有明確的方向，對(duì)建設(shè)資本的投入以及后期的銷售，往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在控制成本上沒(méi)有給予相應(yīng)的重視，也沒(méi)有專門的人員資本，如此以往，往往就不能使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

1、任意設(shè)立成本核算對(duì)象。對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對(duì)象是控制成本的重要內(nèi)容。對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確成本的核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。但是，目前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在成本核算過(guò)程中的目標(biāo)往往都不是很明確，只是隨意的設(shè)立成本核算對(duì)象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

2、對(duì)成本進(jìn)行隨意分?jǐn)偦蛭催M(jìn)行分?jǐn)?。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，眾所周知，成本的分?jǐn)倢?duì)成本的控制通常有著很大的幫助，成本的分?jǐn)偸浅杀究刂频闹饕緩?，合理的成本分?jǐn)偪梢酝ㄟ^(guò)控制項(xiàng)目成本達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是，目前我國(guó)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)分?jǐn)偟牟糠譀](méi)有認(rèn)真審核，在分?jǐn)偝杀具^(guò)程中過(guò)于隨意，從而出現(xiàn)在項(xiàng)目后期企業(yè)成本控制過(guò)程中不能進(jìn)行合理分配的情況，這不僅會(huì)影響到項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、工程實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)成本結(jié)算不一致。在自建或者購(gòu)買商品房、拆遷用房時(shí)，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實(shí)，如拆遷差價(jià)中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部劃賬面或調(diào)撥與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符現(xiàn)象。

4、獲取工程成本核算的依據(jù)不及時(shí)。

獲取施工企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程成本的核算基礎(chǔ)和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開(kāi)出發(fā)票，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)在完工后不能及時(shí)付清工程款，施工單位就不給開(kāi)具發(fā)票。由于不能及時(shí)取得正式發(fā)票，導(dǎo)致成本核算真實(shí)性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長(zhǎng)此以往，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策也會(huì)帶來(lái)影響。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

1、建立成本管理構(gòu)架。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所處階段和發(fā)展情況建立起成本管理構(gòu)架。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)在同一地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可以各個(gè)項(xiàng)目成立單獨(dú)的項(xiàng)目管理部門，即采用矩陣制運(yùn)營(yíng)，在成本管理方面，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目之間的工作，一方面負(fù)責(zé)各個(gè)項(xiàng)目的成本管理；如果企業(yè)只是開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，所有部門應(yīng)當(dāng)接受單一指令，即采用職能制運(yùn)營(yíng)模式；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，各分公司獨(dú)立管理成本，即采用分公司運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目完工時(shí)組織匯總。

2、建立目標(biāo)成本管理制度。投資估算應(yīng)在項(xiàng)目策劃階段就進(jìn)行編制，它是房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在制定投資估算基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并且為了防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象，企業(yè)在項(xiàng)目生產(chǎn)銷售過(guò)程中將目標(biāo)成本與實(shí)際成本隨時(shí)進(jìn)行對(duì)比。所謂目標(biāo)成本，主要由以下幾個(gè)方面組成：準(zhǔn)備費(fèi)、土地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)、間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)組成。以上各項(xiàng)費(fèi)用可以指定成本科目，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的任何一筆費(fèi)用都需要?dú)w類到相應(yīng)科目中去。根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核，通過(guò)后，將項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解到各職能部門，制定出目標(biāo)成本控制書(shū)。成本部門需要負(fù)責(zé)檢查各部門項(xiàng)目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，同時(shí)需要負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改和指導(dǎo)工作，對(duì)出問(wèn)題人員，及時(shí)提出警告。在項(xiàng)目竣工后，需要統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，主要由成本管理部門和財(cái)務(wù)核算部門進(jìn)行核算，從而分析出造成目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的原因，并提出修改方案。

3、建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。由于設(shè)計(jì)師或者設(shè)計(jì)單位不同，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，某項(xiàng)目同一分項(xiàng)或同一部位的設(shè)計(jì)發(fā)生變化，致使設(shè)計(jì)和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中不斷對(duì)材料進(jìn)行重新采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段，可以對(duì)不同住宅的建筑方法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據(jù)市場(chǎng)建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但是在這里需要強(qiáng)調(diào)的是，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要符合、滿足我國(guó)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

4、企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念。

預(yù)算的編制一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，可以組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。在編制預(yù)算的時(shí)候，要本著實(shí)事求是的原則，通過(guò)分散預(yù)算來(lái)保證年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，與此同時(shí)，為了保證預(yù)算的可行性，需按照“分級(jí)編制、上下結(jié)合、逐級(jí)匯總”的程序來(lái)編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，各個(gè)部門需要定期匯總預(yù)算執(zhí)行情況，將其中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行研究分析，迅速將其解決。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，要堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，在實(shí)際操作上真正有所改變。減少一些不切實(shí)際的工作，明確目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

［1］王丹.房地產(chǎn)行業(yè)成本控制探析［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010.

［2］劉瑛.探究房地產(chǎn)企業(yè)成本控制［J］.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2011.

［3］石紹剛.透析房地產(chǎn)成本管理［J］.財(cái)務(wù)與審計(jì)，2012.