這次，恐怕回不去了！

中國(guó)經(jīng)濟(jì)要面對(duì)新常態(tài)，而地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)入新常態(tài)。行業(yè)迎來?yè)Q擋期，從高速增長(zhǎng)期向中速平穩(wěn)增長(zhǎng)期過渡。

截至8月底，房地產(chǎn)上市公司2014年中報(bào)公布完畢。全行業(yè)不容樂觀，在這波大調(diào)整中，行業(yè)集中度正在進(jìn)一步提升，行業(yè)龍頭與平均水平之間的差距在進(jìn)一步拉大；行業(yè)凈利潤(rùn)及利潤(rùn)率均出現(xiàn)下滑，每股收益業(yè)績(jī)?cè)贏股29個(gè)行業(yè)的第16位，有超過20家公司出現(xiàn)虧損，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點(diǎn)；費(fèi)用上升，資金面偏緊，三費(fèi)增長(zhǎng)率均高于期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率。

值得注意的是，在各家房企的中報(bào)中，“加速去化庫(kù)存”的字眼多次被提及。萬科、華潤(rùn)、龍湖等都重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動(dòng)庫(kù)存去化”等關(guān)鍵詞。相比2008年的V形快速反轉(zhuǎn)、2011年的U形反轉(zhuǎn)，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢(shì)、購(gòu)房觀望情緒以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L形走勢(shì)，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往更長(zhǎng)。

地產(chǎn)新常態(tài)并不能簡(jiǎn)單歸于增速下降，而是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)再平衡、增長(zhǎng)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變等多方面表現(xiàn)。當(dāng)前轉(zhuǎn)型情景可描述為：“天氣變了”——經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)產(chǎn)品；“換車型”——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本的模式較難延續(xù)；“車技提升”——基于轉(zhuǎn)型后的組織和運(yùn)營(yíng)。

利潤(rùn)率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。

企業(yè)的日子不好過了，傳統(tǒng)的手段不好用了，面對(duì)新常態(tài)，首先要保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)，尋找新的機(jī)遇。

從轉(zhuǎn)型方向看，基于房地產(chǎn)資本屬性的更加顯著，預(yù)計(jì)未來多元化融資、資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為行業(yè)新主題詞?；诋a(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將成為主流。在經(jīng)過上一輪集體轉(zhuǎn)型“商業(yè)地產(chǎn)”之后，業(yè)主的資金、產(chǎn)品和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足，這將造成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。

行業(yè)轉(zhuǎn)型將進(jìn)入執(zhí)行期，傳統(tǒng)領(lǐng)域“堅(jiān)守”的開發(fā)效率提升，新目標(biāo)領(lǐng)域的特色管理、組織架構(gòu)調(diào)整也將伴隨。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式變化對(duì)房地產(chǎn)的影響將加大，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的表現(xiàn)將出現(xiàn)更多分化，促使行業(yè)在產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)更大調(diào)整。