粗略統(tǒng)計(jì)可知，從2008～2012年五年間，地方政府土地出讓總收入超過(guò)11萬(wàn)億元，而地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬(wàn)億元。

值得玩味的是，盡管?chē)?guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的舉措，“土地財(cái)政”卻依然沒(méi)有任何淡出的跡象。中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前五個(gè)月，全國(guó)主要的13個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金3067.66億元，相比去年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。

應(yīng)當(dāng)看到，土地價(jià)值盛宴并非只是地方政府獨(dú)自享用，其中，國(guó)家要拿走稅收，地產(chǎn)商要獲取后續(xù)開(kāi)發(fā)收益。因此，地方政府與后兩者之間會(huì)發(fā)生不同程度的利益摩擦。

一個(gè)是賣(mài)方，一個(gè)是買(mǎi)方——地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間，玩的是一種此消彼長(zhǎng)的零和游戲。分析發(fā)現(xiàn)，一宗經(jīng)營(yíng)性地塊的出讓過(guò)程，會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)、底價(jià)、標(biāo)底和競(jìng)買(mǎi)價(jià)等多個(gè)價(jià)格。政府會(huì)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，確定出讓底價(jià)。據(jù)國(guó)土部專(zhuān)家的測(cè)算，地方政府設(shè)定的底價(jià)會(huì)比成本價(jià)高出25%左右。換言之，只要該地塊能夠最終出讓?zhuān)幢闶且缘變r(jià)成交，也會(huì)有超過(guò)25%的純收益。

必須承認(rèn)地方政府超強(qiáng)的土地營(yíng)銷(xiāo)能力。一方面，如果在土地出讓過(guò)程中最終競(jìng)買(mǎi)價(jià)低于底價(jià)，則意味著該地塊流標(biāo)或者流拍，但地方政府會(huì)通過(guò)多種渠道釋放收緊土地供給的消息，以此倒逼流標(biāo)之后的開(kāi)發(fā)商去摸政府的底牌，然后，開(kāi)發(fā)商會(huì)相應(yīng)提高對(duì)地塊的測(cè)算價(jià)格。另一方面，為了讓土地賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián)，政府往往會(huì)選擇正確的推地時(shí)間和方式，一個(gè)基本規(guī)律是，樓市銷(xiāo)售火爆時(shí)段，正是土地密集上市的旺季。以2013年的最新土地市場(chǎng)生態(tài)為例，1～2月份，舉國(guó)樓市異常紅火，推地盛宴頻繁出現(xiàn)，地方政府兩個(gè)月的土地收入接近去年一半；3月份“新國(guó)五條”出臺(tái)后房市暫時(shí)沉寂，全國(guó)土地零出讓?zhuān)贿M(jìn)入4、5月之后，一線城市商品房量?jī)r(jià)齊升，北上廣等地不約而同推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊紛紛“搶收”。

相對(duì)于在地產(chǎn)商面前強(qiáng)勢(shì)奪利的角色而言，地方政府面對(duì)中央政府自然要收斂得多，二者之間太極游戲若隱若現(xiàn)。按照中央的要求，地方政府必須從土地出讓純收益中提取一定比例用于農(nóng)業(yè)、水利和保障房等建設(shè)。

顯然，在落實(shí)了以上提取金額后，地方政府能夠自主處置的資金就會(huì)變少。于是，地方政府在如何降低計(jì)提土地純收益，以減少上述項(xiàng)目的開(kāi)支上動(dòng)起了腦筋。

通過(guò)操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本以規(guī)避資金上繳，就是一種“合規(guī)”方式。比如，一條道路的修建原本應(yīng)由財(cái)政出資，但土地部門(mén)可以將之放入土地出讓的一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這就變成了成本。土地出讓后看似純收益降低，但實(shí)際上，地方借此減少了財(cái)政支出，相當(dāng)于增加了財(cái)力，并且，地方也可以據(jù)此減少對(duì)上述四大支出項(xiàng)目的提成。

如果說(shuō)，地方政府與純商業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商以及中央政府之間，存在著深淺不同的利益博弈，那么，其與具有城市融資平臺(tái)性質(zhì)的域內(nèi)地產(chǎn)商之間，則具有密切的共生共榮關(guān)系，二者之間長(zhǎng)期心照不宣地進(jìn)行著背靠背的雙贏游戲。作為對(duì)沖央行不允許地方政府從金融機(jī)構(gòu)直接貸款之規(guī)定的重要手段，地方政府普遍成立了各種準(zhǔn)政府性質(zhì)的地產(chǎn)公司，以此通過(guò)土地出讓和抵押來(lái)獲取間接融資，而對(duì)于這些為自己盡心效力的域內(nèi)地產(chǎn)公司，地方政府往往會(huì)以提供城市與工程建設(shè)項(xiàng)目作為回報(bào)。一般說(shuō)來(lái)，為了做大城市投融資平臺(tái)，以更大手筆從金融機(jī)構(gòu)取得信貸資源，通過(guò)名下的地產(chǎn)公司大量收儲(chǔ)土地，是地方政府的習(xí)慣性動(dòng)作。

據(jù)《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，截至2012年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)15.7%和23.2%。