兩個(gè)港口夾著一個(gè)機(jī)場(chǎng)，點(diǎn)亮了上海東海沿線。各區(qū)域之間的“空白區(qū)”正在伺機(jī)而動(dòng)，期待借自貿(mào)區(qū)風(fēng)生水起。

對(duì)于自貿(mào)區(qū)，各方專(zhuān)家看好者有，看空者也有，出現(xiàn)爭(zhēng)議很正常。自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)中國(guó)肯定有重大影響，一旦試驗(yàn)成功，就可在全國(guó)各地進(jìn)行復(fù)制、升級(jí)。但自貿(mào)區(qū)發(fā)展過(guò)程中也可能遇到很多問(wèn)題，這些問(wèn)題可能大多來(lái)自于金融層面，因?yàn)橛|動(dòng)了一些條線的既得利益。

記得外高橋保稅區(qū)成立之初的英文名字就叫Free Trade Zone，和自由貿(mào)易區(qū)是一個(gè)意思，外高橋保稅區(qū)的多年探索為自貿(mào)區(qū)打下了基礎(chǔ)。兩者的區(qū)別在于，保稅區(qū)是“政策”，自貿(mào)區(qū)是“改革”。

近期，外高橋板塊的新房?jī)r(jià)格上漲了20%左右。借著宣傳自貿(mào)區(qū)的概念，短期會(huì)有一些投資需求釋放出來(lái)，自貿(mào)區(qū)周邊板塊的房?jī)r(jià)上漲是可以理解的。但當(dāng)前房地產(chǎn)本身處于較為敏感的階段，價(jià)格維持在高位，因此，相關(guān)板塊房?jī)r(jià)上漲并不僅僅是自貿(mào)區(qū)的利好因素，也是開(kāi)發(fā)商借著今年房?jī)r(jià)本身的上漲勢(shì)頭解決一些存量。

另外，相關(guān)板塊的寫(xiě)字樓漲幅同樣明顯，引發(fā)了外界對(duì)于自貿(mào)區(qū)透支房?jī)r(jià)的擔(dān)心。其實(shí)，這樣的價(jià)格是合適、合理的。有媒體稱(chēng)，外高橋保稅區(qū)內(nèi)這些早期建成的還算不上甲級(jí)寫(xiě)字樓的郊環(huán)邊的大廈，租金已直逼陸家嘴、南京西路CBD，我認(rèn)為，部分是有些夸大其詞了。實(shí)際上，真正的市中心較新甲級(jí)寫(xiě)字樓租金高達(dá)10元/平方米/天，外高橋?qū)懽謽堑膬r(jià)格大約相當(dāng)于中心城區(qū)較老的甲級(jí)寫(xiě)字樓。當(dāng)前長(zhǎng)風(fēng)板塊的寫(xiě)字樓報(bào)價(jià)，有的也已達(dá)到了5萬(wàn)元/平方米，新江灣也有報(bào)出4萬(wàn)元/平方米的，自貿(mào)區(qū)作為熱門(mén)區(qū)域，其價(jià)格與中環(huán)熱點(diǎn)板塊持平，并不意外。況且，上漲的更多只在報(bào)價(jià)上，從實(shí)際成交角度來(lái)講，二手辦公樓價(jià)格并無(wú)太大差別。

自貿(mào)區(qū)，著實(shí)為上海的城市名片又鍍了一層金，相信今后在上海居住、生活，可能會(huì)更自由、更舒適。如果排除可能出現(xiàn)的調(diào)控手段，單從市場(chǎng)層面來(lái)看，自貿(mào)區(qū)會(huì)推動(dòng)上海的土地價(jià)值上升，從而助力房?jī)r(jià)上漲，因此投資客信心十足。但自貿(mào)區(qū)終究是國(guó)家規(guī)劃的國(guó)際化運(yùn)作平臺(tái)，未來(lái)應(yīng)以功能性運(yùn)作滿(mǎn)足國(guó)家原本的要求，而不該是一個(gè)單純的房地產(chǎn)板塊，對(duì)房地產(chǎn)的影響并不是其成立的初衷。

同時(shí)，上海并不是原材料生產(chǎn)加工的發(fā)達(dá)地區(qū)，人力成本也較高，因此自貿(mào)區(qū)不太可能發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)今后區(qū)內(nèi)可能會(huì)發(fā)展一些深加工產(chǎn)業(yè)和離岸外包業(yè)務(wù)，由此導(dǎo)入中高端人才，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)、商業(yè)辦公等需求，這是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的最大影響。新增產(chǎn)業(yè)人口，自然會(huì)帶來(lái)商業(yè)消費(fèi)，帶來(lái)居住需求。但正因?yàn)樯虾５漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展方向并不是勞動(dòng)密集型，因此自貿(mào)區(qū)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用短期內(nèi)比較有限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要也只是短期炒作。