香港老牌地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)（00016），日前以總價(jià)217.7億人民幣，投得上海徐家匯地塊，成為過去四年來(lái)全國(guó)總價(jià)最高的地王。上述地塊被稱為“上海市中心面積最大的一塊黃金寶地”，總面積約9.92萬(wàn)平方米，總地上建筑面積約58.42萬(wàn)平方米。地塊將用作商業(yè)、辦公及餐飲旅館業(yè)用途。

新鴻基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)表示，徐家匯項(xiàng)目的總投資為400億港元，其中40%的樓面將于未來(lái)五年出售，預(yù)計(jì)到時(shí)有逾200億港元的現(xiàn)金回流；而另外60%用于出租的寫字樓及商場(chǎng)，預(yù)計(jì)2015年會(huì)帶來(lái)30億港元的租金收入。

詳解驚人“面包價(jià)”

眾看客不禁要問，217.7億元的地價(jià)究竟是一個(gè)什么概念？翻查中國(guó)地產(chǎn)史，這個(gè)拿地價(jià)格僅次于2009年廣州亞運(yùn)城地塊的255億元。不過，亞運(yùn)城地塊當(dāng)年是由富力地產(chǎn)（02777）、雅居樂（03383）及碧桂園（02007）組成的財(cái)團(tuán)聯(lián)合拿地，這次新鴻基則單槍匹馬，成為了中國(guó)歷史上單個(gè)開發(fā)商拿地的總價(jià)地王。數(shù)據(jù)顯示，新鴻基地產(chǎn)過去六年于內(nèi)地的總銷售額為142.21億港元，這意味著，該項(xiàng)目總價(jià)相當(dāng)于新鴻基六年內(nèi)地銷售收入的兩倍。

不過，新鴻基地產(chǎn)管理層的算盤顯然不是這么打的。橫向比較可以發(fā)現(xiàn)，過去六年里，集團(tuán)每年在內(nèi)地的物業(yè)銷售額從最初的2.5億港元，一路攀升到2011～2012財(cái)年的60億港元，最新2012～2013財(cái)年更錄得合約銷售額100億港元，遠(yuǎn)高于年度初所作的預(yù)期。比較可見，2006年～2013年的七年間，新鴻基地產(chǎn)于內(nèi)地的物業(yè)銷售額漲了40倍；而同期的香港大本營(yíng)，其物業(yè)銷售只是從183億增長(zhǎng)至329億，漲幅不到一倍。集團(tuán)積極拓展內(nèi)地版圖的意欲非常明顯。

新鴻基地產(chǎn)天價(jià)拿地的消息剛一傳出，業(yè)界便已用總價(jià)除以地上建筑面積得出其樓板價(jià)高達(dá)逾3.72萬(wàn)人民幣/平方米，市場(chǎng)唏噓不已。但上海中原物業(yè)顧問研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，徐家匯中心項(xiàng)目地塊的總價(jià)太過驚人，在此之前，上海土地市場(chǎng)還從未有過單幅地塊總價(jià)超過100億元的地塊。

集團(tuán)管理層之后亦解釋，除地上建筑面積外，該項(xiàng)目還有地下建筑面積約12萬(wàn)平方米，綜合來(lái)計(jì)樓面平均價(jià)為2.84萬(wàn)人民幣/平方米，價(jià)格并不驚人。集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理郭炳江指出，徐家匯是上海最繁華的中心地帶和交通樞紐，相信該項(xiàng)目會(huì)成為一個(gè)地標(biāo)性建筑。

不惜重本攻占一線城市

新鴻基近年于內(nèi)地發(fā)展的步伐加快。根據(jù)最新年報(bào)，集團(tuán)于2013年6月底在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)8110萬(wàn)平方呎，包括7160萬(wàn)平方呎的發(fā)展中物業(yè)；集團(tuán)亦在內(nèi)地持有950萬(wàn)平方呎已落成投資物業(yè)，主要位于上海和北京黃金地段。管理層指，計(jì)入上海項(xiàng)目投資后，集團(tuán)于內(nèi)地投資額已占集團(tuán)整體投資的20%。一線城市的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，所以集團(tuán)以北京、上海和廣州為主要發(fā)展城市，購(gòu)入徐家匯地皮正是貫徹了集團(tuán)一貫的方針。

集團(tuán)在上海的住宅項(xiàng)目濱江凱旋門第一期預(yù)計(jì)年底前落成，位于廣州天河的高級(jí)住宅峻林第一期預(yù)計(jì)2014年下半年落成，單位已接近售罄。投資物業(yè)方面，廣州宏城項(xiàng)目及上海閔行項(xiàng)目正在發(fā)展中，而最新落成的上海IAPM已全部租出，上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)第一座亦已接近全數(shù)租出。上海IFC的寫字樓及商場(chǎng)租務(wù)則一直表現(xiàn)卓越。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，早些年新鴻基地產(chǎn)規(guī)定內(nèi)地投資比重占集團(tuán)資產(chǎn)不超過10%，限制了其發(fā)展，不過這兩年這一策略已有所調(diào)整，變成3比7。集團(tuán)在內(nèi)地市場(chǎng)主要集中在華北、華東和華南三大地塊。2005年6月，新鴻基地產(chǎn)以31.85億拿下上海濰坊新村地區(qū)頂級(jí)濱江地塊，在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了上海土地實(shí)施公開招、拍、掛出讓方式之后的最高出讓總價(jià)。不過除此之外，它在土地拍賣市場(chǎng)上極少現(xiàn)身，即便在最靠近香港的華南地區(qū)，新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的諸多項(xiàng)目基本都是舊區(qū)改造或者合作的項(xiàng)目，而非單槍匹馬從公開市場(chǎng)拍賣購(gòu)得。

新鴻基地產(chǎn)昂首闊步挺進(jìn)內(nèi)地可謂不惜重金，相對(duì)而言，其在香港的發(fā)展步伐卻正放緩。截至2013年6月底，撇除投資物業(yè)公平值變動(dòng)的影響后，可歸撥公司股東基礎(chǔ)溢利為186.19億港元，較去年下跌14.1%。集團(tuán)已宣布今年的買樓目標(biāo)為280億港元，其中190億港元來(lái)自香港，90億元來(lái)自內(nèi)地；該目標(biāo)較去年減少15%。郭炳聯(lián)指出，未來(lái)一年非集團(tuán)賣樓高峰期，但內(nèi)地售樓目標(biāo)仍逐年遞增，未來(lái)將會(huì)推售的主要內(nèi)地項(xiàng)目，包括廣州天匯廣場(chǎng)綜合項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫字樓、佛山瀧景的住宅和商鋪等。

港商紛紛內(nèi)地?fù)渌?/p>

去年以來(lái)，港府連番出臺(tái)嚴(yán)厲措施為樓市降溫，目前已有所成效。輝立證券的數(shù)據(jù)顯示，香港四大地產(chǎn)商——新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基地產(chǎn)和新世界發(fā)展，今年上半年含合同銷售的業(yè)績(jī)按年驟降39%。香港主要房地產(chǎn)開發(fā)商陷入價(jià)格戰(zhàn)，被迫降價(jià)，甚至在新的財(cái)年降低銷售目標(biāo)，并轉(zhuǎn)向內(nèi)地市場(chǎng)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)今年上半年的銷售業(yè)績(jī)，未及全年目標(biāo)的十分之一；整體中期營(yíng)業(yè)額比上年同期倒退17%，但在內(nèi)地卻跳增29%。

香港地產(chǎn)商紛紛下調(diào)銷售目標(biāo)的同時(shí)，中期業(yè)績(jī)公布后，內(nèi)房龍頭中國(guó)海外（00688）卻將今年全年的目標(biāo)銷售額提升至1200億元人民幣，可見內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ?，香港地產(chǎn)商北上發(fā)展無(wú)可厚非。AMTD證券及財(cái)富管理業(yè)務(wù)部總經(jīng)理鄧興聲指出，除了擁有良好品牌外，香港發(fā)展商在財(cái)政管理及融資能力超過內(nèi)地房產(chǎn)商，相信在資金成本較低的優(yōu)勢(shì)下，在與內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，不落下風(fēng)。

除新鴻基外，新世界發(fā)展近年也加速了內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的發(fā)展步伐。由集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理鄭志剛親手打理的藝術(shù)與零售綜合商業(yè)項(xiàng)目K11，現(xiàn)時(shí)在內(nèi)地與香港兩地有三個(gè)，五年后將增加至19個(gè)，每年租金收入可達(dá)200億港幣。新近于7月間開幕的上海K11，同樣位于上海市中心黃金地段的地鐵站上蓋。鄭志剛透露，目前零售樓面面積為3.8萬(wàn)平方米，寫字樓則為8.1萬(wàn)平方米，出租率分別為100%及95%。他預(yù)期，零售部分的租金收入可較以往增加七成，而寫字樓租金收入將增加三成。

鄭志剛介紹，目前新世界發(fā)展共有1150萬(wàn)平方呎商業(yè)物業(yè)樓面，計(jì)劃每年平均增長(zhǎng)46萬(wàn)平方呎。值得關(guān)注的是，旗下新世界中國(guó)（00917）增長(zhǎng)更多，近期新增面積由以往每年增加19萬(wàn)平方米增加至30萬(wàn)平方米。

商業(yè)物業(yè)“泡沫論”已起

香港地產(chǎn)商重心北移，北上的發(fā)展重點(diǎn)又多在商業(yè)地產(chǎn)。但內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)熱在2011年已經(jīng)興起，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為：內(nèi)地商業(yè)物業(yè)泡沫已顯端倪。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2012年和2013年，內(nèi)地購(gòu)物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3500萬(wàn)平方米和4400萬(wàn)平方米，到2013年底，購(gòu)物中心累計(jì)存量將達(dá)2.5億平方米。

因?yàn)樯嘀嗌伲F(xiàn)有商業(yè)物業(yè)已出現(xiàn)招商難、經(jīng)營(yíng)難、收益低的窘境。以內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬(wàn)達(dá)為例，截至2012年底，累計(jì)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)1290萬(wàn)平方米，2012年的租金收入是52.07億元，相較當(dāng)年年總收入1416.8億元，租金收入占比僅為3.68%。蘭德咨詢一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中有商業(yè)地產(chǎn)的，持有性物業(yè)租金收入一般占年度營(yíng)業(yè)總收入的3～5%，高的達(dá)到7%，但都非理想收益率。

另?yè)?jù)英國(guó)萊坊經(jīng)紀(jì)對(duì)內(nèi)地購(gòu)物中心展開的一項(xiàng)空置率調(diào)查，結(jié)論是：幽靈購(gòu)物中心綜合征正在蔓延。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年內(nèi)地二線城市的平均控制率為10.5%，高于2011年的10.2%；而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%，廣州空置率達(dá)到10.2%，而在2011年剛剛超過4%。