李石養(yǎng)

“踩盤”是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的話，就是我們通常所說的看房。在你決定買房時，首先要明確自身需求，確定這房子的用途，然后就要不斷去“踩盤”。下面的內(nèi)容能幫你用房地產(chǎn)專業(yè)人士的眼光審視買房需要注意的各個方面，讓你買到稱心的好房子。

選地段的關(guān)鍵在于氣場

看房第一步，是關(guān)注房子所處的地段。

城市里不同的地理位置，蘊含著不同的氣場。當(dāng)你不熟悉某個地段的情況時，很難感知這種氣場，更無從得知這種氣場是否適合你。

打個簡單的比方，有一個小區(qū)，位置處于市中心，交通便利，怎么看都是所謂的“風(fēng)水寶地”，但它未必適合你。因為經(jīng)過詳細了解，你可能發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)居住的很多人，從事的都是不穩(wěn)定的職業(yè)，整個小區(qū)即使深夜也非常嘈雜，而小區(qū)因為商業(yè)化過于嚴(yán)重，處于半開放式管理，車輛在小區(qū)里川流不息，步行空間非常狹窄。試問，如果是為了自己安安靜靜地居住，你愿意掏錢買這樣的房子嗎？

另外，大多數(shù)人認為地段就是地理位置。比如，一說北京，就說三環(huán)、四環(huán)內(nèi)怎么樣，而四環(huán)外又是怎么樣。其實最應(yīng)關(guān)注的是房子的周邊環(huán)境，比如，同一個小區(qū)的兩個大門，東邊大門可能正對著一個綠地廣場，西邊大門卻正對著一家醫(yī)院，那么東西兩片區(qū)域所具有的氣場一定也是不同的。

看“四流”，識環(huán)境

如果說上面“踩盤”的方法還不是很具體，那下面這個方法會更明確——看小區(qū)周邊的“四流”情況。

車流

看車流，首先可以觀察一個地段的交通狀況，車流量大并且順暢平緩的地方，一般是好地段。這里需要注意，并非車很多的地方就是好地段。

通常來說，評判車流好壞，有以下幾個標(biāo)準(zhǔn)。

一是看車流是否正常，是經(jīng)常塞車還是半天不見一輛車。經(jīng)常塞車的地方，要么是人氣極旺的商業(yè)繁華區(qū)，要么就是路網(wǎng)設(shè)計得不合理。

二是看車流的方向。看看車流是單向的還是雙向的，是環(huán)形的還是垂直的，尤其是要注意看車流是否正對著你的房子。

三是看車流的平緩起伏狀況。很多人都有這樣的經(jīng)驗，凡是靠近上坡路的房子，一般都不討人喜歡。因為汽車在上坡時要加大油門，會發(fā)出很大的噪聲，影響周圍居民的生活。同樣，挨著下坡路的房子也不太受歡迎，因為下坡路上的車速很快，常常發(fā)生事故。周圍路面平穩(wěn)、車速平緩的房子是比較理想的。

人流

人口的流動方向和數(shù)量也是考察一個地段的關(guān)鍵因素。通常，人口密集的地段，都是旺財?shù)母窬?。但是，并非人口密集的每個地方都旺財，這主要受人流去向的影響。而判斷人流去向的方法很簡單，就是跟著人流走一次。你可以在看房時，跟著小區(qū)居民里里外外走一圈，觀察大部分人的活動方向。

如果方向感很差的人都可以走得比較順暢，那就說明這個小區(qū)的交通體系設(shè)計得比較成熟；如果一個方向感很強的人，都很難在小區(qū)里辨明方向，那這個交通體系或許設(shè)計得就不太合理。

氣流

相信許多人都有這樣的體會：在同一個小區(qū)里，有些樓棟之間沒有風(fēng)，非常憋悶；而另外一些樓棟之間，則常有風(fēng)吹來，讓人感覺很舒服。當(dāng)然，并非氣流很順暢的地方就是“風(fēng)水寶地”，有些地方是“風(fēng)口”，風(fēng)很強勁，冬季會讓人感到刺骨的寒冷。

有一些氣流格局是非常好的，比如，一個房子挨著山、河或湖，并伴有陣陣清風(fēng)，這通常是難得的好地段，因為有山、河、湖，氣流會慢慢減緩，容易形成“藏風(fēng)聚氣”的格局。

水流

看水的流向，這需要你在雨天進行觀察。水往低處流，在實際生活中，我們常常會發(fā)現(xiàn)：城市中的某些區(qū)域經(jīng)常會鬧“水災(zāi)”。一方面是與排水設(shè)施設(shè)計缺陷有關(guān)，另一方面也暴露了城市某些區(qū)域的地形特征，常常鬧“水災(zāi)”的地方，通常是低洼、容易淤積的地方。

風(fēng)水學(xué)中有所謂“上風(fēng)上水”的說法，通常，容易鬧“水災(zāi)”的地方就是城市里“下風(fēng)下水”的地方。也許風(fēng)水之說不足信，最重要的是看這種“水災(zāi)”是不是會影響到人們的生活。

（政政摘自《買房那些事》 機械工業(yè)出版社）