李海燕

臺湖區(qū)域的崛起有望改變目前通州住宅市場以八通線沿線、運河核心區(qū)為主力的競爭格局，形成北、中、南部三分天下之勢。

2012年3月份，北京市國土局印發(fā)了《北京市2011～2015年國有建設用地供應計劃》，規(guī)劃稱“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地。

由于土地稀缺性正日益凸顯，因此北京土地市場熱度不減，這種稀缺性正以強烈的擴張動力逐漸滲透到更為郊外的土地市場中。

著名地產(chǎn)評論人馬躍成表示，近幾年北京推出的好地塊太少了，靠近城區(qū)的范圍幾乎沒有土地可以供應。當通州作為北京副中心的地位確定之后，自然就成了開發(fā)商趨之若鶩的熱土。臺湖鎮(zhèn)是通州發(fā)展的一個新的熱點，也象征通州城區(qū)向東南方向有了較大的擴展，這無疑是減輕了通州城區(qū)土地需求的壓力，帶動了漷縣、西集地區(qū)的土地潛力，總體上提升了整個通州地區(qū)的土地價值空間。

從2012年底開始，臺湖鎮(zhèn)的地價一浪高過一浪。

2012年12月25日，通州臺湖三宗地塊同步拍賣，東亞新華、保利、遠洋、首開、萬科等10余家房企進行了激烈爭奪。最終，萬科首開聯(lián)合體以總價14.2億元成功摘得兩宗地，另外一宗則被北京世紀鴻以9億元收攬，三宗地塊溢價率均達46%。有機構測算表示，三地塊平均樓面價超過1.3元/平方米，而萬科首開托幼地塊以扣除保障房后接近1.6萬元/平方米的樓面價成為當日魁首。

2013年4月11日，泰禾集團以11802元/平方米的樓面價、112%的高溢價率拿下臺湖鎮(zhèn)一塊以商業(yè)為主的混合用地，并宣布將以獨立辦公別墅與小幅配套住宅的全新模式開發(fā)經(jīng)營。

4月15日，萬科首開聯(lián)合體再以9722元/平方米的樓面價獲得在臺湖鎮(zhèn)的第三塊土地儲備。

5月20日，臺湖地區(qū)在沉寂了近一個月的北京土地市場再掀波瀾，北京市國土局公開拍賣通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊和B-23地塊F3其他類多功能用地兩宗土地。在有23家房地產(chǎn)企業(yè)參與的現(xiàn)場角逐中，北京世紀鴻以8.25億元將B-23地塊F3其他類多功能用地收入囊中，溢價率230%，折合樓面價13136元/平方米。在B23地塊火爆成交后，經(jīng)過71輪競拍，最終泰禾集團力挫群雄，以11.25億元加7.3萬平方米公租房勇奪B-03地塊，溢價率48%，剔除公租房后樓面價19053元/平方米，再次刷新了臺湖歷次土地成交的樓面價紀錄。

在短短半年時間內(nèi)，臺湖地區(qū)已有七宗經(jīng)營性用地密集出讓并成交。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為是以下原因造成了臺湖地區(qū)的受捧：首先，在當前房地產(chǎn)嚴厲的調(diào)控背景下，快銷型的剛需剛改項目客群基礎龐大，同時受政策影響較小，可為企業(yè)資金帶來較高的周轉(zhuǎn)率，在復雜多變的政策環(huán)境下，已被公認為房企穩(wěn)定的盈利增長點之一，今年以來多數(shù)品牌房企加大中小套型住宅產(chǎn)品的土地儲備與開發(fā)力度則是力證。臺湖區(qū)域仍處價值洼地，加上政府對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、配套、生態(tài)環(huán)境等規(guī)劃利好，無疑是誕生剛需項目的最佳區(qū)域。其次，由于臺湖地區(qū)地理位置優(yōu)越，有環(huán)渤?？偛扛咝禄亍⒁嗲f等產(chǎn)業(yè)環(huán)境作為支撐，區(qū)域規(guī)劃利好眾多，區(qū)域發(fā)展的先天優(yōu)勢較為明顯，發(fā)展?jié)摿善冢蛔詈?，在目前北京住宅用地往六環(huán)外發(fā)展的趨勢下，臺湖地區(qū)尚處六環(huán)以內(nèi)，且以充足的土地供量和規(guī)劃的遠期利好兩大優(yōu)勢崛起于北京土地市場，對比房山、大興舊宮等熱門區(qū)域，臺湖尚處起步階段，區(qū)內(nèi)土地供量充沛，在售項目相對較少，區(qū)域競爭可謂空白，對搶先進駐的企業(yè)來說，具有先發(fā)優(yōu)勢。

實際上，不只是臺湖地區(qū)，整個通州市場從2012年底也頻現(xiàn)高價地塊。2012年11月底，萬達集團斥資35億元在通州接連奪兩地，將通州樓面地價抬至9000元/平方米；此后，華遠地產(chǎn)又以10.05億元、高達491.18%的溢價率斬獲梨園地塊?？鄢Ｕ戏坑嬎?，后者樓面價已達1.6萬元/平方米。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，在目前通州住宅市場以八通線沿線、運河核心區(qū)為主力的競爭格局之下，通州樓市已漸漸向中、高端住宅靠攏，成交均價一路走高。未來隨著通州新城建設的飛速發(fā)展，通州北部、中部的純剛需盤比重將大幅減少，而臺湖地區(qū)的崛起，將有效帶動通州南部地區(qū)的發(fā)展與建設速度，大量分流通州樓市的剛需、剛改客群。臺湖大量的住宅用地規(guī)劃與品牌房企的進駐也將加速區(qū)域交通、配套設施的完善程度，未來區(qū)域的飛速發(fā)展已經(jīng)指日可待。更重要的是，臺湖區(qū)域的崛起有望改變目前通州住宅市場以八通線沿線、運河核心區(qū)為主力的競爭格局，形成北、中、南部三分天下之勢。

產(chǎn)品形態(tài)復合 促進區(qū)域多元化發(fā)展

未來臺湖區(qū)域除了以剛需剛改項目為主力產(chǎn)品形態(tài)外，泰禾地塊的商辦集群形態(tài)或可依托于環(huán)渤海總部高新基地，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境的完善與綜合發(fā)展再添助力，同時加速拉升區(qū)域住宅產(chǎn)品檔次，促進區(qū)域樓市的多元化發(fā)展。

2011年8月，北京市政府提出通州“一核四區(qū)”空間規(guī)劃。其中“四區(qū)”中的環(huán)渤海高端總部集聚區(qū)就位于臺湖地區(qū)，總占地17平方公里，是服務京津、面向環(huán)渤海的綜合創(chuàng)新區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域高端企業(yè)總部集聚區(qū)。

臺湖鎮(zhèn)政府網(wǎng)站公布，圍繞區(qū)域規(guī)劃，全鎮(zhèn)已發(fā)展三個產(chǎn)業(yè)平臺：建成中關村光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地及星湖工業(yè)園區(qū)，正在開發(fā)的環(huán)渤海高端總部基地，共占地28平方公里，現(xiàn)有近2000家企業(yè)，其中稅收過百萬的達216家。眾多企業(yè)強強聯(lián)合，成為通州最熱的產(chǎn)業(yè)基地群。臺湖鎮(zhèn)正在逐步向產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，并凸顯出不可替代的區(qū)域價值。

而經(jīng)過從去年底到今年5月七宗土地的密集出讓，目前臺湖區(qū)域住宅用地的潛在供量已達87萬平方米。除泰禾地塊以商業(yè)用地為主，曾經(jīng)公布將以商住聯(lián)動模式定位以獨立辦公別墅外，其他6幅地塊容積率均在2～2.6之間。

任啟鑫根據(jù)容積率預測，多層、小高層類的普通住宅將成為未來主力產(chǎn)品類型。以平均1萬～1.5萬元/平方米的樓面價計算，加上建安、營銷等多項成本，再考慮到時間帶來的土地溢價率，保守估計未來產(chǎn)品售價將至少在2萬元/平米以上。這樣可以推算，未來客群將定位為剛需及剛改群，以規(guī)模化高層居住社區(qū)面貌面世的概率較大。

臺湖區(qū)域的這七宗地塊分別被萬科首開聯(lián)合體斬獲三塊、北京世紀鴻獲得兩塊、泰禾集團拿下兩塊。馬躍成認為，從拿地的幾個開發(fā)商來看，未來住宅項目應該會走高端路線。從規(guī)劃的容積率來看，小高層高檔公寓和聯(lián)排別墅的組合應該是不錯的選擇，因為園林綠化、室外空間的高品質(zhì)需要更多的土地面積。

從這七宗地塊的規(guī)劃用途來看，包括托幼用地、醫(yī)療用地等，而4月11日泰禾斥巨資拿下的以商業(yè)用地為主的地塊無疑最引人矚目。

“從區(qū)域的環(huán)境來看，作為未來的通州中心城區(qū)，大型商業(yè)項目是必然的選擇。雖然目前各地紛紛上馬的商業(yè)地產(chǎn)廣場類項目已經(jīng)比較泛濫，但是在臺湖地區(qū)，顯然商業(yè)地產(chǎn)依然是稀缺項目?！瘪R躍成對泰禾未來的產(chǎn)品規(guī)劃頗為認同。

據(jù)悉，泰禾所拿地塊將會以“商住聯(lián)動”模式開發(fā)，14萬平方米的商業(yè)地塊將開發(fā)成約50棟的獨立辦公別墅，主力戶型在3000平方米到4000平方米之間，每平方米的售價在3萬元以上。對于2萬多平方米的住宅地塊，將建成小戶型，向進駐獨立辦公別墅的企業(yè)高管推售。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅詳細分析了這種模式的利弊：以商帶住、商住聯(lián)動的模式有助于客群共享，將有效降低營銷成本與營銷難度，形成品牌聯(lián)動效應。泰禾地塊周邊有環(huán)渤?？偛扛咝禄嘏c經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)這兩大強力產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐，再加上臺湖本身規(guī)劃大力發(fā)展“重點發(fā)展生態(tài)休閑、旅游餐飲業(yè)、專項商品批銷聚散等現(xiàn)代服務業(yè)和建筑房地產(chǎn)業(yè)”的目標，都為獨立辦公別墅產(chǎn)品的開發(fā)與營銷提供了良好的產(chǎn)業(yè)營造條件。對于14萬平方米的辦公別墅客群而言，2萬平方米的配套住宅體量較小，中小戶型、中低總價的產(chǎn)品定位也與周邊可能會同期推出的項目有所區(qū)別，預計消化速度會較快。

但商業(yè)辦公類型的開發(fā)，通常情況下最早也得在項目封頂、外裝開始時對外銷售、招商，對于開發(fā)商資金實力的要求較高，且泰禾此前在北京并未開發(fā)過這類項目，因此泰禾此次拿到的這宗以商業(yè)辦公為主的地塊，對于企業(yè)現(xiàn)金流、商業(yè)人才的儲備、商業(yè)銷售運營經(jīng)驗，都形成了一定的挑戰(zhàn)。而該地塊在環(huán)渤海總部高新基地這種規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群的有利競爭下，如何脫穎而出、獲得客群認同，也將成為營銷難點。

馬躍成也持同樣的觀點，泰禾選擇開發(fā)成約50棟的獨立辦公別墅的計劃，是發(fā)揮了自己的優(yōu)勢條件。這種獨棟別墅最大特點是私密性強，適合小眾業(yè)務的公司需求，適應性比較窄。鑒于這種項目的投資比一般的寫字樓大得多，因此銷售的壓力肯定比較大。至于針對進駐獨立辦公別墅的企業(yè)高管推售小戶型住宅，存在的問題是，這些高管可能對大戶型郊區(qū)住宅更有需求愿望，這些高管肯定已經(jīng)有了第一住宅，對于第二住宅的用途如何？需要認真研究。一般來說，小戶型是給中低收入群體供應的，公司高收入人群需要的應該是高檔住宅，而小戶型由于面積限制，不大可能高檔化，亦不太適合將公司高管作為推售對象。泰禾的這個項目規(guī)劃確實是打破了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)規(guī)劃模式，至于結果如何，則只能拭目以待。

對于臺湖區(qū)域的前景，任啟鑫認為未來區(qū)域除了以剛需剛改項目為主力產(chǎn)品形態(tài)外，泰禾地塊的商辦集群形態(tài)或可依托于環(huán)渤?？偛扛咝禄兀瑸閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境的完善與綜合發(fā)展再添助力，同時加速拉升區(qū)域住宅產(chǎn)品檔次，促進區(qū)域樓市的多元化發(fā)展。

但是，任啟鑫同時指出：“目前臺湖區(qū)域軌道交通欠缺、配套不完善無疑是區(qū)域發(fā)展的硬傷?！?/p>

臺湖鎮(zhèn)7幅地塊建筑規(guī)劃指標

2012年12月25日

臺湖鎮(zhèn)4-1-014、4-1-015、4-1-019地塊居住、托幼項目用地（配建公共租賃住房）建筑規(guī)劃指標（萬科首開聯(lián)合體2012年12月25日獲得）

2012年12月25日

臺湖鎮(zhèn)4-1-017、4-1-010地塊居住、醫(yī)療衛(wèi)生項目用地建筑規(guī)劃指標（萬科首開聯(lián)合體2012年12月25日獲得）

2012年12月25日

臺湖鎮(zhèn)4-1-028、4-1-029、4-1-030、4-1-027、4-1-033地塊居住、小學、托幼項目用地（配建公共租賃住房）建筑規(guī)劃指標（北京世紀鴻2012年12月25日獲得）

2013年4月11日

臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地建筑規(guī)劃指標（泰禾2013年4月11日獲得）

2013年4月15日

臺湖鎮(zhèn)4-1-005地塊F3其他類多功能用地4-1-008、4-1-009地塊F2公建混合住宅用地建筑規(guī)劃指標（萬科首開聯(lián)合體2013年4月15日獲得）

2013年5月20日

臺湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其他類多功能用地建筑規(guī)劃指標（世紀鴻李金嶺聯(lián)合體2013年5月20日獲得）

2013年5月20日

臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項目（配建公共租賃住房）建筑規(guī)劃指標（泰禾2013年5月20日獲得）