成都寫字樓空置率已達全國最高水平，在此情況下投資寫字樓，選擇的關鍵是什么？

為什么有的寫字樓租金可達300元每平米，有的卻低得無法直視，只能達到20元每平米？到底是什么在決定租金高低？

投資寫字樓，下一步應該重點關注成都哪一個方向？（副）

【引子】

如果不是兩年前那場甚囂塵上的“住宅市場調控加碼”傳聞，如果不是懷抱著兩百余萬拆遷補償款無處安放，我的那位的“屌絲”朋友也不會在一夜間上演“逆襲”好戲，義無反顧地一頭扎進了那場萬人空巷的寫字樓投資大潮中。

“均價7200元每平米，一次性付款還額外優(yōu)惠三個點。南延線那么多高精尖企業(yè)進駐，這個地段的寫字樓月租再怎么保守估計也得90元每平米吧，你們自己算算我140平米的寫字樓一個月能拿多少租金？”往左邊梳理著屈指可數(shù)的頭發(fā)，朋友當時那小人得志的表情，著實有種令人無法抑制想要唾他一臉的沖動。自打簽下購買合同的那天起，自詡“小眾媒體圈身家第一”的這位兄臺就已然開始盤算月租金上萬的“包租公”該如何展現(xiàn)自己與眾不同的人生。

銷聲匿跡近兩年的此君再次出現(xiàn)在視野時，卻沒了昔日侃侃而談的從容淡定，時刻緊蹙的眉頭仿佛在向人們說明，他這兩年的包租公生涯并不似旁人眼中的風光無限，“預計90元每平的月租現(xiàn)在連40塊錢都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止這個回報率。”黃湯下肚后終于忍不住倒出了心頭的苦水。

其實，投資寫字樓仍是住宅市場屢遭調控重挫下，備受投資客青睞的穩(wěn)健型商業(yè)項目。前赴后繼卻又倒在“租金”門檻上的又何止此君。兩年時間，產權未變（賣不出去），租金未變，變的唯有此君的發(fā)型，從昔日的屈指可數(shù)終是走到了今天的顆粒無收。

稿件一：

背景解讀（欄）

商業(yè)地產過剩 成都寫字樓全國最“空”（標）

據(jù)世聯(lián)地產統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，這也意味著在未來數(shù)年時間內，各個城市的綜合體規(guī)模將達目前已建成綜合體的16倍。未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升，其中蓬勃發(fā)展的西部中軸城市漸成商業(yè)地產過?！爸貫膮^(qū)”——重慶的增長率為129%，成都為135%。

世聯(lián)地產董事長陳勁松認為，從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規(guī)劃中的綜合體；但在短期內，綜合體的泡沫很大。作為商業(yè)綜合體不可或缺的一部分，寫字樓自然也無法置身事外，寫字樓投資“大考”已臨。

寫字樓過剩端倪早現(xiàn) 成都兩年當上“第一”（?。?/p>

早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行在內的國際五大行基于當時所掌握的未來幾年的新開工量和新增供應量就發(fā)出過“寫字樓供應過剩”的預警。自2010年起，成都的寫字樓空置率一直呈現(xiàn)出逐年遞增態(tài)勢，僅用兩年時間，成都就坐上了全國寫字樓空置率“龍頭老大”的位置。

世邦魏理仕《2012年成都房地產市場回顧》中稱：“成都全年寫字樓市場累計新增約為98萬平方米，在巨大的新增供應的壓力下，雖然凈吸納量保持較高水平，但成都優(yōu)質寫字樓空置率仍被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點……”。數(shù)據(jù)顯示，2012年，成都寫字樓“空置率”被推高至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。這個數(shù)據(jù)超過了國內所有一二線城市同類物業(yè)空置率的警戒線。

無獨有偶，第一太平洋戴維斯也在同期發(fā)布報告稱：大量寫字樓項目將會陸續(xù)入市，預計在未來3年中新增供應量為330萬平方米。毫無疑問在如此巨大供應量市場情況下，資本價值和租金都會受到前所未有的挑戰(zhàn)。

時至今日，成都寫字樓供過于求，新增供應激增的困局依然未解。有數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第二季度，成都優(yōu)質寫字樓總存量達439萬平萬米。成都的辦公樓新增供應逾58萬平方米，達到歷史最高水平，導致市場空置率環(huán)比激增5.6個百分點至40.8%，創(chuàng)10年來新高。眾所周知，一線城市空置率一般在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右，成都的水平已經超越其倍數(shù)，全國僅有天津與成都水平相當。

優(yōu)勝劣汰 租金成唯一“試金石”（?。?/p>

“租金的高低才是評價一幢寫字樓究竟好不好的標準，沒有之一?！币晃粡氖聦懽謽亲赓U中介長達九年的林先生告訴記者，租金的高低看似平庸普通，其中實則涵蓋了太多的內容?！皹I(yè)界在談論寫字樓品質高低時往往習慣將空置率和租金作為衡量標準?！敝挥虚L時期站在寫字樓租賃一線的工作人員才會對租金和空置率之間的關聯(lián)最為敏感，“當空置率較高時，業(yè)主為了盡快招租，必然會降低租金，以新世紀環(huán)球中心為例，由于地段及品質在人南延線寫字樓項目中均屬前列，所以在交付使用初期其月租水平始終徘徊在40元每平米上下，在后期進駐率較低的情況下，我們在招租時甚至給出過20元每平米的極端超低月租。反之，當空置率較低，招租不愁時，業(yè)主為將利益最大化，無疑會適度提高租金幅度。”因而，空置率情況亦可通過租金漲跌變化而反映出來。

成都寫字樓信息網總經理李東認為，目前成都寫字樓市場租金參差不齊，兩極分化較為嚴重。從區(qū)域特性來看，成都市的人民南路及東大街的集中效應已然開始展現(xiàn)。以地處人民南路紅照壁仁恒置地廣場寫字樓月租金最高已經達到300元每平方米；東大街近年相繼投入使用的明宇金融廣場、香格里拉寫字樓、時代8號等月租金均在120元每平米以上。

作為往年影響租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如過去的無往不利。據(jù)了解，諸如川信大廈、冠城廣場等占據(jù)了市中心黃金地段的老牌寫字樓現(xiàn)在的日子也是捉襟見肘。“冠城廣場的月租金現(xiàn)在對外報價90元每平方米，實際上70元每平方米都租得到。”如思科集團、新加坡領事館、德國拜耳等當年曾入駐該大廈的諸多品牌企業(yè)都已另覓新居，紛紛出走?！半娞莸扰涮自O施陳舊，規(guī)劃設計無法滿足日新月異的客戶需求......”諸多因素成了企業(yè)紛紛撤場的原因。

寫字樓和住宅完全不同的是，投資者的收益主要來自租金，而非物業(yè)本身的增值幅度。這也就意味著，一旦寫字樓交付后無法找到承租方，業(yè)主收益無法保障。業(yè)內人士認為，單價一萬元的寫字樓，月租金理論上可以達到80-100元/平米。按照行規(guī)，優(yōu)質寫字樓的租賃合同都是一年一簽，要是行情好的話，每年增幅在5%左右。“這只是理論收益。風險在于：第一，寫字樓租不出去，不但沒有收入還要貼錢給物管。第二，非單一產權，業(yè)主之間相互殺價。第三，寫字樓物業(yè)，5年至少維護一次才能保證租金水平?！?/p>

不可否認的是，成都寫字樓市場貼身肉搏，短兵相接的“血拼”時代已然來臨。

稿件二：

租金密碼（欄）

租金增漲“四大鐵律” 單一產權居首位（標）

2013年，專業(yè)調查機構派出專業(yè)調查組分別走進香格里拉、時代廣場、時代8號、仁恒置地廣場、明宇金融廣場、摩根中心、豐德國際廣場、商鼎國際等市中心寫字樓，了解這些寫字樓的租金、入住率、硬件配置、客戶滿意度等內容。

調查情況顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚優(yōu)勢明顯；同樣是甲級寫字樓，只租不售的物業(yè)比散售型物業(yè)租金更高；同在一個區(qū)域，配置新的普通寫字樓和2006年之前的甲級寫字樓水平相當。以仁恒置地廣場和明宇金融廣場為例，都是開發(fā)商自持、統(tǒng)一管理、租賃的物業(yè)，前者月租金最低為170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融廣場自2013年5月份開始招租，現(xiàn)在入駐率已經高達50%。而同處在市中心人民南路位置的商鼎國際甲級精裝寫字樓，2008年交付使用，目前入駐率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

作為寫字樓投資者，展現(xiàn)投資利潤最為生動的表現(xiàn)方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影響租金高低的“密碼”，投資客為您一一盤點。

核心密碼：產權是否單一（小）

成都寫字樓信息網總經理李東認為，決定寫字樓租金最為關鍵的因素莫過于是否是單一產權。從國外和香港地區(qū)等寫字樓發(fā)展較為成熟的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看，優(yōu)質的單一產權寫字樓無疑將成為未來的市場主流。

“相較于產權分拆銷售的寫字樓項目依靠短平快的銷售速度能盡快回款，單一產權的寫字樓項目則更具長遠投資優(yōu)勢，并更易在客戶群體中樹立口碑。”房地產資深專家、四川大學經濟學教授馮宗容認為，產權高度統(tǒng)一的“單一產權物業(yè)”更具長期競爭優(yōu)勢，更能夠滿足國際大公司的需求。“在選擇寫字樓的大戶型時，客戶可以有較大的自主性。就像商場一樣，單一產權的物業(yè)能夠有效地控制進駐企業(yè)的業(yè)態(tài)?！边@是“單一業(yè)權物業(yè)”備受國際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。

破解點：以近幾年相繼投入使用且月租金維持高位運行的仁恒置地廣場，中海國際中心，來福士廣場，百揚大廈等項目來看，歷時十余年的經驗積累和沉淀，成都的寫字樓市場逐步與國際接軌，單一產權物業(yè)為市場主流的趨勢日益顯現(xiàn)，未來租賃型物業(yè)相對于銷售型物業(yè)占寫字樓市場總供應比例相應提高。

重要密碼：地段優(yōu)勢（?。?/p>

地段，亦是衡量寫字樓價值，影響租金收益的重要因素之一。交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。

不動產的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性決定著物業(yè)增值空間的大小，而租金漲幅與物業(yè)價值增幅成正比。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。

寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級酒店以及酒店式公寓、高級咖啡廳、娛樂中心、休閑會所、高級中餐廳、西餐廳等商務休閑配套設施。

破解點：城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高。對于近期想落子成都的寫字樓投資者或是企業(yè)，不妨更多關注地鐵站點附近的寫字樓項目。近期的調查數(shù)據(jù)顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚優(yōu)勢明顯。

必要密碼：硬件配套不可或缺（小）

硬件配套將直接關系到寫字樓的品質高低與租金上漲幅度。據(jù)業(yè)內人士介紹，寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。

布線系統(tǒng)的優(yōu)劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業(yè)務。而電梯數(shù)量和速度也將影響到寫字樓的入駐率及客戶的滿意程度，一般來說，每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右為甲級標準。

車位緊缺也是目前寫字樓物業(yè)招租面臨的最大問題之一，為吸引租戶并確保租金穩(wěn)中有升，投資者選擇的寫字樓車位配置至少有1∶1以上，并配備足夠的地上訪客用車位。一般每200平方米寫字樓建筑面積提供一個機動車位為標準配置，如40000平方米的寫字樓需提供200個機動車位。

吊頂凈高上一般2.5米以上為甲級標準，目前較多為2.7米。 單層建筑面積上一般甲級寫字樓配置為2000平方米以上，可獲得較好的外墻到走道距離以及得房率。

其他方面，如果公司經常需要加班，則VRV中央空調更為理想。后備電源對于一些金融機構、IT公司等對于電源有不間斷的要求。

破解點：馮宗容強調，作為寫字樓，為使用者（企業(yè)）提供方便完善的商務使用便利和具有良好拓展空間基礎設施（智能化），是入住企業(yè)對該物業(yè)的信心基礎。另外，雖然是辦公，可很多人還是很在意朝向（陽光）、層高、公攤、承重等等問題，所以要盡可能的人性化、實用。

特殊密碼：服務水平決定租金差異（?。?/p>

時代廣場開發(fā)商四川泰然集團總經理朱宏認為，寫字樓投入使用的時間長短與租金水平沒有必然關聯(lián)，維持較高的入駐率及租金水平更多取決于后期的軟性服務，后期管理和軟性服務同樣能成為一處優(yōu)質寫字樓的核心競爭力。

專業(yè)的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

比如，為了更好地管理好時代廣場項目，泰然集團專門成立了誠悅時代物業(yè)管理有限公司，一方面體現(xiàn)在提供高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上，如活動策劃、小型會展、餐飲供應等服務。作為時代廣場的忠實租戶，和記黃埔的一位負責人感觸頗深：“有一次，因為下雨，我進入大堂時跌了一跤。泰然集團高層獲知消息后專門派人慰問，并著手整改了大堂前的地面鋪裝磚。這樣的誠意，很讓人感動。”該負責人稱，一個甲級寫字樓不能只體現(xiàn)在硬件上，細微人文關懷也同等重要。

破解點：對于投資者而言，物業(yè)管理公司的挑選得當也能為未來的租金漲幅助力不少。建議投資者在選擇寫字樓時，一定也要對物業(yè)管理公司進行考察。只有高標準的產品硬件與高標準的物業(yè)管理服務相結合，方能保證物業(yè)自身價值及租金增長。

稿件三：

投資指南（欄）

下一步，一路向南？（標）

中小型企業(yè)需求強勁 城南寫字樓市場“破冰”在即（副）

空置率39%，高于成都市各大區(qū)域平均水平；租金幾乎不到主城區(qū)一半，甚至更低——南部新區(qū)中軸線人南延線儼然成為成都寫字樓市場亂狀的“示范區(qū)”。但也有市場人士指出：這樣的低迷是暫時的，隨著人口、產業(yè)的遷移到位，城南的寫字樓租金水平將在幾年后迎來新一輪“破冰”。

高空置率低租金 成都之南“拖后腿”（?。?/p>

無論是整棟寫字樓無人進駐的“黑燈傳說”，還是那篇在坊間廣為流傳的《南延線寫字樓之亂狀》的長微博，業(yè)界均已將矛頭直指南部新區(qū)，南部新區(qū)中軸線人南延線赫然成為了成都寫字樓市場亂狀的標志性區(qū)域。NAI新巢地產機構成都總經理蔣鵬認為，“人南延線寫字樓面臨目前的困境，實際上是暴飲暴食透支未來市場，商業(yè)規(guī)劃和體量過大，開發(fā)商還沒有準備好就想當然上項目，導致市場不買單，銷售不太理想。目前，主城區(qū)寫字樓租金水平在100-120元每平米每月，而南延線的租金基本上還不到主城區(qū)一半，甚至還有更低的，租金回報率難以達到8%，嚴重偏離投資者價格期望值?！?/p>

南部新區(qū)何以成為了成都寫字樓市場高空置率、低租金現(xiàn)象的最大“肇事者”。據(jù)了解，南部新區(qū)的寫字樓保有量占到了目前成都寫字樓總存量的31%，處于成都市四大商務區(qū)最低；空置率為39%，高于成都市各大區(qū)域的平均水平。未來三年，一直到2015年，南部新區(qū)的新增供應量將占到51%，區(qū)域存量將占到41%。也就是說，在相當長一段時間內南部新區(qū)還將扮演這樣的角色。但也有市場人士指出：當下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，隨著人口、產業(yè)的遷移到位，城南的寫字樓租金將開啟新一輪的“破冰之旅”。

三五年后 城南寫字樓市場或將“破冰”（?。?/p>

業(yè)內人士分析，目前城南的寫字樓狀況可以歸結為成都在推進新中央商務區(qū)的進程中，大量商業(yè)項目的涌入必然帶來供應與需求短期不匹配的狀態(tài)，沒有一蹴而就的市場，市場胃酸的分泌也要符合肌體原理。業(yè)界人士指出，中國整體經濟正逐步向第三產業(yè)轉型，對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，成都作為“最具活力經濟城市”，正在經歷一線城市走過的陣痛期，但蒸騰的經濟氛圍不會讓城南寫字樓尷尬太久，用三到五年的時間，城南寫字樓需求會逐漸趕上供應，城市發(fā)展和經濟增長帶動城南寫字樓將被逐漸消化。

銳理數(shù)據(jù)郭潔認為，從2012年開始，幾波集中放量之后，政府已經意識到城南寫字樓過剩的風險而開始控制賣地節(jié)奏以及項目審批，開發(fā)商也受到了教訓，源頭上控制了再次爆發(fā)式供應的可能，再過三至五年，當成都人均可支配收入超過1萬5千美金的時候，按照國際慣例，商業(yè)和商務將迎來飛躍發(fā)展，這對樓宇需求會非常強勁。 華西房產研究院首席研究員溫利陽認為，隨著3至5年城南產業(yè)的深入發(fā)展，寫字樓終將被逐漸消化，而資本有逐利天性，在這段時間內開發(fā)商的強力促銷，價格拼搶等也會促進投資者持有從而加快寫字樓市場復蘇。新興中小企業(yè)需求強勁 將引發(fā)“商業(yè)南遷潮”。

仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬在接受媒體采訪時曾提出“大南遷”的概念：目前成都高新南區(qū)的寫字樓多數(shù)是小業(yè)主、大量寫字樓物業(yè)散賣，加上產品同質化嚴重，租金普遍降低，低租金引來許多企業(yè)的南遷潮，這使得城南寫字樓的小業(yè)主迎來挑戰(zhàn)的同時，也將得到更多機遇，比照國際標準進行打造 城南商業(yè)“內外兼修”。

租金方面， 華宇地產成都公司營銷副總洪濤認為：大企業(yè)有實力自己蓋樓，他們都要找租戶，對城南寫字樓的消化作用不大，現(xiàn)在國家非常鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，所以城南寫字樓的定位要更多關注新興的小微企業(yè)，而這些小企業(yè)成長期在前三年是最艱難的，城南寫字樓現(xiàn)階段低廉的租金可以減輕他們的壓力。洪濤預言，城南寫字樓在五年之后，租金可以達到80-100元/平米。[可提出來，以直接引語形式單獨包裝]