□文/招 蕾

（蘇州大學(xué)商學(xué)院 江蘇·蘇州）

一、美國(guó)、日本開征物業(yè)稅情況及經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）美國(guó)開征物業(yè)稅情況。美國(guó)的土地幅員遼闊、地廣人稀，土地資源不會(huì)對(duì)美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的約束力。因此，美國(guó)物業(yè)稅的土地政策的財(cái)政收入功能表現(xiàn)較為明顯，而調(diào)節(jié)功能則顯得相對(duì)薄弱。美國(guó)政府明確提出，課征物業(yè)稅的主要目標(biāo)是為地方政府公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等籌集資金，成為地方政府的穩(wěn)定收入來源；而對(duì)于物業(yè)稅的資源配置功能，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用則未多做考慮。

美國(guó)的物業(yè)稅本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)稅，其納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，是在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置的唯一稅種。由于物業(yè)稅事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前美國(guó)50個(gè)州都在征收，但稅率卻各不相同，平均約為1%～3%。各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)評(píng)估部門和大量評(píng)估專業(yè)人員，這些人員專門從事各類房地產(chǎn)的估價(jià)工作，并形成系統(tǒng)性的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅主要依據(jù)財(cái)產(chǎn)所有者的類別、財(cái)產(chǎn)的類別和財(cái)產(chǎn)的用途來制定優(yōu)惠規(guī)定，分為減免稅項(xiàng)目、抵免項(xiàng)目和遞延項(xiàng)目。

（二）日本開征物業(yè)稅情況。日本由于土地資源比較緊張，所以日本既推行國(guó)家土地政策以促進(jìn)土地市場(chǎng)的供需平衡，又要充分考慮到地方財(cái)政收入的需要，以最大限度地發(fā)揮土地稅收的基本功能。

日本的不動(dòng)產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)主要征收固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。固定資產(chǎn)稅主要以土地、房屋及應(yīng)折舊資產(chǎn)為征稅對(duì)象，是地方政府收入的主要來源；稅基主要以這些征稅對(duì)象在應(yīng)稅土地清冊(cè)上注明的評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)確定，一般每隔3年需依據(jù)新的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)查結(jié)果重新調(diào)整一次；稅率則根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置不同而差別確定，幅度一般為1.4%～2.1%，對(duì)使用面積過大的不動(dòng)產(chǎn)使用較高的稅率，并根據(jù)相關(guān)住房供給政策，對(duì)個(gè)別房屋提供稅收減免。城市規(guī)劃稅以土地和房屋為征稅對(duì)象，納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法的規(guī)定都和固定資產(chǎn)稅基本相同，通常和固定資產(chǎn)稅一并征收，但二者在計(jì)稅依據(jù)的扣除比例等方面存在差異。

綜合美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅征收情況來看，存在一些共性特征值，得我國(guó)進(jìn)行參考：首先，物業(yè)稅的征收基本是按照寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的要求確定的，并按照法定程序嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)機(jī)制在物業(yè)稅的征管中發(fā)揮了充分作用，主要體現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估上。其次，稅制的設(shè)計(jì)比較注重公平與效率，發(fā)揮物業(yè)稅在調(diào)節(jié)收入差距與促進(jìn)社會(huì)公平方面的重要作用：一方面設(shè)定一定范圍的稅收優(yōu)惠，包括農(nóng)地、自用住宅等；另一方面對(duì)豪宅收取相對(duì)較高的物業(yè)稅。再次，物業(yè)稅一般為地方稅，由地方政府進(jìn)行征收管理，為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，同時(shí)地方政府為征收物業(yè)稅而建立了完備的配套措施，利用中介機(jī)構(gòu)和現(xiàn)代信息技術(shù)建立了完善的評(píng)估體系。

二、我國(guó)開征物業(yè)稅必要性分析

盡管世界上絕大多數(shù)國(guó)家都實(shí)行了物業(yè)稅，但這并不意味著我國(guó)就應(yīng)該開征物業(yè)稅，究竟要不要開征還需由我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來決定：

（一）我國(guó)不健全的房地產(chǎn)稅制對(duì)物業(yè)稅的開征提出現(xiàn)實(shí)要求?？傮w來講，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在一些缺陷，主要表現(xiàn)為：一是土地增值稅未能發(fā)揮預(yù)期的平抑房?jī)r(jià)的作用，且存在突出的征管問題；二是在稅種設(shè)置上存在重復(fù)和缺位問題，如房產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)稅和所得稅的重復(fù)征稅，契稅和印花稅的重復(fù)征稅等；三是征收范圍未能涵蓋全部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為；四是稅負(fù)結(jié)構(gòu)不甚合理，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，而在土地取得和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕。就職能來說，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的財(cái)政職能較為明顯，但調(diào)節(jié)功能還不到位，不斷攀升的房?jī)r(jià)即是明證。所以，不健全的房地產(chǎn)稅制為開征物業(yè)稅提出了客觀要求。此外，物業(yè)稅的試點(diǎn)為正式開征奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)；《物權(quán)法》的頒布實(shí)施奠定了法理基礎(chǔ)；房產(chǎn)評(píng)估制度的建立也為物業(yè)稅的開征做好了充分準(zhǔn)備。

（二）開征物業(yè)稅可能會(huì)帶來一些積極效應(yīng)，有效緩解現(xiàn)存問題

1、物業(yè)稅可以成為地方政府的穩(wěn)定收入來源，以協(xié)調(diào)中央和地方政府利益關(guān)系。世界大多數(shù)國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅儼然已成為這些國(guó)家的地方政府最重要的財(cái)政來源。以美國(guó)為例，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅是其地方政府最重要的稅種：一是因?yàn)樗蟹€(wěn)定稅源；二是因?yàn)槲飿I(yè)稅為自有稅收，不需依靠政府間轉(zhuǎn)移支付，各城市自行開征，具有穩(wěn)定的收入保障。2001年至2003年，美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅平均水平上升大約10%，其中地方財(cái)政開支的增加主要來自于物業(yè)稅。試想，如果中國(guó)也開征物業(yè)稅，并使物業(yè)稅成為地方稅收主要來源，那么地方政府就可以每年從物業(yè)稅中獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，改變地方政府“以地生財(cái)”的利益驅(qū)動(dòng)，并逐步促進(jìn)中央和地方政府稅收分配矛盾的緩解；同時(shí)，因?yàn)榈胤秸辛丝沙掷m(xù)的財(cái)政收入，就可以在收入和支出相匹配的情況下，擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而形成稅收收入良性循環(huán)，這也有利于提高地方政府的公共財(cái)政效率和政府政務(wù)透明度。

2、開征物業(yè)稅可以引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。物業(yè)稅的出臺(tái)將會(huì)整合房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費(fèi)，將一部分稅費(fèi)移至房產(chǎn)保有階段，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，這樣就可以通過加重保有階段的成本來增加房屋所有者的稅收負(fù)擔(dān)，從而遏制“炒房”行為，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，并對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲起到一定程度的抑制作用。但這種抑制作用究竟會(huì)在多大程度上發(fā)揮還得看房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，如果經(jīng)調(diào)節(jié)，房產(chǎn)需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，則房?jī)r(jià)仍會(huì)保持剛性價(jià)格，不會(huì)有太大的下降趨勢(shì)。

3、開征物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。2010年中國(guó)大陸的基尼系數(shù)已超過0.45，超過了0.4的警戒線，采取相關(guān)措施調(diào)節(jié)收入差距已刻不容緩，稅收調(diào)節(jié)就是其中一項(xiàng)有效措施。理論上來講，財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、資源稅等都具有調(diào)節(jié)收入分配的功能，但我國(guó)現(xiàn)行的稅制格局中這類稅種只占稅收收入的12%，間接稅仍占主要地位，具有累退性質(zhì)的一般流轉(zhuǎn)稅比重超過50%，所以總體上來講，我國(guó)稅制的收入分配功能較弱。因此，要調(diào)節(jié)我國(guó)日益嚴(yán)重的貧富差距，必須從調(diào)節(jié)稅制做起，結(jié)束我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)中財(cái)產(chǎn)稅缺失現(xiàn)狀；因?yàn)閷?duì)于中國(guó)大多數(shù)家庭來講，房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要表現(xiàn)，所以開征物業(yè)稅調(diào)節(jié)貧富差距是現(xiàn)實(shí)的選擇。

三、我國(guó)開征物業(yè)稅可行性分析

我國(guó)存在開征物業(yè)稅的一些現(xiàn)實(shí)條件或理由，而且發(fā)達(dá)國(guó)家的征收實(shí)踐也提供了一些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，開征物業(yè)稅似乎已箭在弦上，但現(xiàn)階段究竟能否實(shí)現(xiàn)開征還需要考慮可行性問題。

（一）產(chǎn)權(quán)制度問題。產(chǎn)權(quán)清晰是物業(yè)稅開征的前提，但我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)格局卻較為復(fù)雜，既有城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，又有房地二元結(jié)構(gòu)；既存在商品房，又有大量的殘缺產(chǎn)權(quán)，以及無籍房產(chǎn)；既有小產(chǎn)權(quán)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，又存在房改房、回遷房、危舊改造房、集資房。總體來講，這些不動(dòng)產(chǎn)除了商品房以外，大多擁有殘缺產(chǎn)權(quán)；即使是商品房也都是階段性產(chǎn)權(quán)，一般50年至70年不等。居民擁有不同的產(chǎn)權(quán)給物業(yè)稅設(shè)計(jì)帶來了一些困難。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，既未包括各種類型的房產(chǎn)，又未實(shí)行嚴(yán)格的實(shí)名制，所以政府很難掌握物業(yè)稅稅源的整體情況；我國(guó)城鄉(xiāng)分割的土地產(chǎn)權(quán)管理制度也不利于物業(yè)稅改革的推進(jìn)。因此，要實(shí)行物業(yè)稅必須先從完善產(chǎn)權(quán)制度做起。

（二）物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)問題。要在中國(guó)開征物業(yè)稅，必須明確物業(yè)稅的稅制要素，包括稅基、課稅對(duì)象、納稅人、稅率和優(yōu)惠規(guī)定。就稅基而言，可將土地和房屋合并，并分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)承擔(dān)較高稅負(fù)；納稅人即為所有人，并按照屬地原則對(duì)外國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)征收同等稅收；稅率可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等由各地政府制定；對(duì)特定房產(chǎn)可實(shí)行一些優(yōu)惠條件，比如一定面積以下的第一套房產(chǎn)免于征收等，征收重點(diǎn)應(yīng)為大戶型和多套房產(chǎn)。此外，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估也要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專門人才，以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行確定。

（三）物業(yè)稅的用途問題。明確了產(chǎn)權(quán)，確立了稅制要素和產(chǎn)權(quán)評(píng)估辦法，并不意味著物業(yè)稅就一定可以成行；要使物業(yè)稅得到推行，關(guān)鍵點(diǎn)之一是物業(yè)稅最終用途的確定，這關(guān)系到民意所向和實(shí)行后的稅收遵從度。根據(jù)財(cái)政理論，征稅的目的是提供公共產(chǎn)品，即稅法宣傳的“取之于民，用之于民”，所以決定開征物業(yè)稅之前必須明確物業(yè)稅的最終用途，是提供地方基礎(chǔ)設(shè)施，還是其他地方公共產(chǎn)品。只有明確告知納稅人所交物業(yè)稅的去向，才會(huì)減弱抵觸情緒，稅種的推行才有可能。

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