最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，又出現(xiàn)騷動(dòng)期，一方面近兩年的“量降價(jià)滯”的僵局似乎在打破，無(wú)論北京這樣的一線城市，還是海口一類的二三線城市，盡管房?jī)r(jià)有些微的下跌，但住房銷售從5月份開始突然出現(xiàn)了很大程度上的回升，不少地方的“地王”又開始出現(xiàn)。另一方面，在住房市場(chǎng)銷售回升同時(shí)，不僅政府穩(wěn)增長(zhǎng)一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策在陸續(xù)出臺(tái)，而且住房?jī)r(jià)格將會(huì)大幅上漲的輿論及關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策松動(dòng)的謠言四起。面對(duì)著這種虛與實(shí)的大合奏，在不少人看來(lái)，如2009年那樣的住房市場(chǎng)大繁榮又將開始，新一輪的住房市場(chǎng)暴發(fā)式的增長(zhǎng)又將出現(xiàn)。

面對(duì)這復(fù)雜紛繁的市場(chǎng)局面，我們?nèi)绾蝸?lái)看待、如何來(lái)認(rèn)識(shí)。首先從5月份開始不少地方的住房銷售確實(shí)是在增加，無(wú)論是從同比來(lái)看還是環(huán)比來(lái)看都是如此。但是，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)近兩年的低迷局面相比，銷量增長(zhǎng)一些并非是多大的事情。值得觀察的是這種銷售增長(zhǎng)能夠持續(xù)多久？

其次，5月份以來(lái)國(guó)內(nèi)住房銷售回升，很大程度上是與住房市場(chǎng)的價(jià)格開始下降有關(guān)。無(wú)論是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，還是從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份全國(guó)100個(gè)大中型城市的住房?jī)r(jià)格基本上是處于下行通道上。住房是一種完全分散、非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，只要價(jià)格下跌，總是有居民進(jìn)入。房?jī)r(jià)下跌住房銷售增加，正是市場(chǎng)機(jī)制一種平常反映，根本就不值得大驚小怪。如果國(guó)內(nèi)各城市的住房?jī)r(jià)格下降的幅度更大時(shí)，那么進(jìn)入住房市場(chǎng)的消費(fèi)者會(huì)更多。在投機(jī)炒作逐漸擠出市場(chǎng)之后，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)銷售問(wèn)題仍然是一個(gè)價(jià)格問(wèn)題，仍然是一個(gè)價(jià)格下降多少的問(wèn)題。

第三，住房銷售有所增加很大程度上與最近政府宏觀政策有所轉(zhuǎn)向有關(guān)。但是這次“穩(wěn)增長(zhǎng)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策逆轉(zhuǎn)，與2008年下半年有很大不同。比如2008年下半年存貸款利率下降了216個(gè)基點(diǎn)，而今年只是25個(gè)基點(diǎn)；2008年有一個(gè)四萬(wàn)億財(cái)政，今年則只是強(qiáng)調(diào)增加對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入等。然而宏觀調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)，很容易改變住房市場(chǎng)之預(yù)期。加上有2009年房?jī)r(jià)暴漲經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)者擔(dān)心錯(cuò)過(guò)當(dāng)前這個(gè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入市場(chǎng)代價(jià)會(huì)更高；對(duì)于住房投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)了這次賺錢的機(jī)會(huì)就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)了，所以他們會(huì)突破當(dāng)前各種限制進(jìn)入住房市場(chǎng)，這可能是當(dāng)前住房市場(chǎng)銷售突然快速增長(zhǎng)最為重要的原因。

正因?yàn)椋袌?chǎng)預(yù)期對(duì)住房銷售是如此之重要，也就使最近的時(shí)間里，各種關(guān)于住房政策松綁謠言、購(gòu)房潮興起、房?jī)r(jià)將暴漲等的傳言蜂擁而來(lái)。這正說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機(jī)炒作者及強(qiáng)大希望住房?jī)r(jià)格上漲的既得利益者正在通過(guò)各種方面來(lái)操縱市場(chǎng)信息與社會(huì)輿論，以此來(lái)改變整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期，讓吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫重新吹大。

比如，央行減息問(wèn)題。當(dāng)前央行減息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，但一些人就把央行降息看作是7折優(yōu)惠住房貸款利率又出現(xiàn)，有人甚至于鼓吹“住房貸款100萬(wàn)，7折優(yōu)惠住房貸款利率比基準(zhǔn)利率相比可節(jié)約利率28萬(wàn)”荒誕結(jié)論。但實(shí)際上，這是根本不存在的事情。

可以說(shuō)，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場(chǎng)繁榮又要開始，盡管地方政府推出不少軟性托市政策，但是只要差別化的住房信貸政策不改變，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要想再讓住房投機(jī)炒者興風(fēng)作浪根本就不可能。這是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要一道防線。如果住房投機(jī)炒作者不能夠進(jìn)入市場(chǎng)興風(fēng)作浪，那么70%以上無(wú)法接受當(dāng)前過(guò)高房?jī)r(jià)的居民有能力進(jìn)入這樣市場(chǎng)嗎？答案是否定的，除非住房的價(jià)格繼續(xù)下跌，下跌的程度也就是住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)程度。這是判斷國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)最為重要的依據(jù)。當(dāng)前政府還是要穩(wěn)定住房市場(chǎng)之預(yù)期，不要讓住房市場(chǎng)許多虛假信息當(dāng)?shù)馈?/p>

（作者為中國(guó)社科院金融所研究員）