王義高

2011年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市土地出讓金同比減幅30%，而湖南土地出讓金收入同比增幅近50%。為何湖南土地出讓金會(huì)異于大勢(shì)而逆勢(shì)上揚(yáng)？借助全國(guó)限購(gòu)大氣候與湖南土地出讓金的統(tǒng)計(jì)方式，或許能挖掘出其中的答案。

2011年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市土地出讓金收入為1.18萬(wàn)億元，同比2010年的1.7萬(wàn)億元減少5200億元，大約減少30%。相比之下，2011年1～11月，湖南招拍掛合計(jì)成交出讓面積為7285公頃，成交價(jià)款約697億元，其中商服用地共227億元，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地89億元，住宅用地約為371億元。土地出讓金收入同比增加了約232億元，增幅將近50%。

為何湖南土地出讓金會(huì)異于大勢(shì)而逆勢(shì)上揚(yáng)？單就長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，前11月的土地出讓金同比也保持了增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)不禁讓人產(chǎn)生了湖南撐起中部脊梁的景象，否則如何能不受宏觀調(diào)控的影響？借助全國(guó)限購(gòu)大氣候與湖南土地出讓金的統(tǒng)計(jì)方式，或許能挖掘出湖南土地出讓金逆勢(shì)飄紅背后的答案。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)的氣候

長(zhǎng)沙土地出讓金逆勢(shì)而上的原因還必須從2010年一線的調(diào)控政策，到2011年二三線城市普遍出臺(tái)限購(gòu)令說(shuō)起。

當(dāng)一線吃緊，二三線城市還未受到調(diào)控影響時(shí)，2010年7月，長(zhǎng)沙誕生了第一個(gè)北辰三角洲“地王”項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)一線城市是調(diào)控的重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，長(zhǎng)沙等二線城市恰恰是發(fā)展的機(jī)遇，于是，投資大鱷迅速把目光鎖定在二三線中心城市。以恒大為例，目前全國(guó)有70個(gè)盤，只有一個(gè)在一線城市，其余全部在二三線城市?？梢?jiàn)央企、外資和上市公司一起瞄準(zhǔn)了長(zhǎng)沙這樣的二三線城市，由此推高了長(zhǎng)沙土地成交門檻和房?jī)r(jià)。

2010年，一線城市開(kāi)始調(diào)控，房?jī)r(jià)下跌了30% ~ 40%，而二三線城市的房?jī)r(jià)反而上漲了20%，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增幅達(dá)10%~20%。開(kāi)發(fā)商和炒家轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市導(dǎo)致2011年限購(gòu)令的普及。

但限購(gòu)令只在一線城市頒發(fā)，并未殃及二三線城市。以長(zhǎng)沙北辰三角洲為例，地價(jià)為每平米2400元，目前周邊的成交地價(jià)已升至3500每平方米， 北辰三角洲地價(jià)已經(jīng)升值45%。由此看來(lái)，從北辰、萬(wàn)達(dá)到九龍倉(cāng)，長(zhǎng)沙土地出讓金一路上揚(yáng)，直至2010年12月底才停止上漲。

蓄勢(shì)的統(tǒng)計(jì)

長(zhǎng)沙2011年土地出讓中商業(yè)性質(zhì)的用地比2010年增加了50%，住宅土地出讓減少。雖然土地總量減少，但集中市區(qū)CBD地段。2011年長(zhǎng)沙集中出讓了市中心的幾塊舊城改造的地塊，地價(jià)都非常高昂。芙蓉區(qū)東牌樓九龍倉(cāng)地塊是長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)，單一地塊收入高達(dá)56.3693億人民幣，規(guī)模為香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)3倍。

東牌樓棚改項(xiàng)目東到蔡鍔路，西到黃興路，南到解放路，北到東牌樓街，總占地面積147畝，凈用地面積115畝，拆遷安置預(yù)計(jì)為31.027億元。香港商業(yè)地產(chǎn)沙皇九龍倉(cāng)將在這塊地塊上建設(shè)70萬(wàn)平米的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括限低300米的摩天和超級(jí)奢華購(gòu)物中心、五星酒店、超級(jí)寫字樓城市綜合體。

根據(jù)九龍倉(cāng)集團(tuán)在其網(wǎng)站上的公告：東牌樓這一地塊平均樓面價(jià)約為每平方米8000元人民幣。開(kāi)發(fā)商敢拼“地王”的關(guān)鍵在于土地升值速度太快。第一個(gè)長(zhǎng)沙北辰三角洲“地王”大約一年半增值45%，吸引了港資在長(zhǎng)沙東牌樓這樣的“黃金碼頭”投資。

持續(xù)的升值，成為蓄積的能量。而面對(duì)宏觀調(diào)控，長(zhǎng)沙采取逐月上報(bào)、分期統(tǒng)計(jì)公布的方式，年末產(chǎn)生匯總數(shù)據(jù)。因此，當(dāng)全國(guó)土地成交量出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)時(shí)，長(zhǎng)沙公布的總出讓金產(chǎn)生了逆勢(shì)飄紅的效果。

滯后的效果

在限購(gòu)政策的嚴(yán)厲打擊下，商品房銷售持續(xù)萎靡，各大房企的庫(kù)存持續(xù)增加，市場(chǎng)的消化能力絲毫沒(méi)有出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，暗降促銷不僅無(wú)法刺激銷量，反而需要多繳納稅金。

全國(guó)范圍內(nèi)的限購(gòu)政策正發(fā)揮著明顯效果，需求層面受到遏制，供給方面的土地當(dāng)然不可能持續(xù)上揚(yáng)。2011年長(zhǎng)沙樓市曾經(jīng)數(shù)個(gè)月上漲排名全國(guó)前三位，這主要是上海、北京和深圳的降價(jià)狂潮需要經(jīng)過(guò)3～6個(gè)月的時(shí)間傳導(dǎo)期才能跨過(guò)區(qū)域發(fā)揮效果，加上春節(jié)年關(guān)的“季節(jié)性銷售”利好發(fā)揮了一定作用。

然而，降價(jià)大潮下，長(zhǎng)沙樓市價(jià)格下降成為必然趨勢(shì)，采取“以量換價(jià)”的促銷手段將是開(kāi)發(fā)商的明智選擇。

對(duì)樓市的預(yù)判依據(jù)為：全國(guó)性的庫(kù)存積壓高點(diǎn)將在2012年3月左右到達(dá)，上市公司的負(fù)債和存貨雙雙激增，現(xiàn)金流入相對(duì)較緩。全國(guó)124家房地產(chǎn)上市公司年報(bào)顯示現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長(zhǎng)12%；存貨10281.9億元，同比增長(zhǎng)39%；總負(fù)債11681.3億元，同比增長(zhǎng)39%；大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70% ~80%。上市公司的投資減弱、庫(kù)存增加，以及降價(jià)導(dǎo)向?qū)?dòng)各個(gè)樓市處于相當(dāng)?shù)兔缘臓顟B(tài)。

大致歸納一下長(zhǎng)沙土地出讓金逆勢(shì)上揚(yáng)的背景：一是借助二三線城市沒(méi)有進(jìn)行調(diào)控的短暫時(shí)機(jī)，投資大鱷迅速進(jìn)入長(zhǎng)沙；二是在統(tǒng)計(jì)上不造“地王”，轉(zhuǎn)而采取逐月上報(bào)方式；三是長(zhǎng)沙成交地塊集中在CBD區(qū)域，成交土地面積雖少，但單價(jià)呈現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的局面。

進(jìn)入2012年，湖南土地成交將轉(zhuǎn)入低迷，將基本沒(méi)有溢價(jià)率成交。隨著土地價(jià)格下行壓力的增大，流拍、溢價(jià)率為零將成為常態(tài)。

（作者系湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長(zhǎng)、研究員，湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

土地出讓金減少影響幾何

在地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入如此依賴的情況下，土地出讓金的大幅下降，將使一些地方政府的財(cái)務(wù)平衡壓力驟然加大。2008年，國(guó)際金融危機(jī)引發(fā)國(guó)內(nèi)樓市降溫，導(dǎo)致地方政府土地出讓金大幅縮水，就曾影響一些項(xiàng)目的后續(xù)投資。因此，此番土地出讓金銳減，一些地方政府可能面臨資金壓力。當(dāng)前應(yīng)警惕的是，要防止由此產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，影響各地保障房建設(shè)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和教育等領(lǐng)域的投資。

尤其令人擔(dān)憂的是，土地出讓金減少將使部分地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放大。審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，我國(guó)地方政府債務(wù)余額達(dá)10.7萬(wàn)億元，在地方政府有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額達(dá)2.5萬(wàn)億元，接近當(dāng)年全年土地出讓金總額。而且這兩年地方政府也正迎來(lái)還債高峰。土地出讓金的減少將放大地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使一些地方財(cái)政和金融體系面臨較大考驗(yàn)。

土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。應(yīng)該說(shuō)，土地出讓金縮水和當(dāng)前樓市降溫、房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊有很大關(guān)系，說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得初步成效。中央政治局召開(kāi)會(huì)議研究2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此，在土地出讓金減少使得地方財(cái)政收入削減的情況下，必須堅(jiān)決防止一些地方政府因利益受損而變相放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，使當(dāng)前難得的房地產(chǎn)調(diào)控成果付之東流。

（資料來(lái)源：2011年12月13日《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》）