談 瑩

緒論：科學(xué)且高效的財務(wù)管理的支持和保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和正常發(fā)展的基礎(chǔ)。如何加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化就成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的首要課題?？梢哉f，只有不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，最終獲得持續(xù)性核心競爭能力。近年來，中國房地產(chǎn)形勢風(fēng)云變幻，國家土地與金融政策趨緊。房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力面臨極大考驗。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因分析

1.外部環(huán)境帶來的風(fēng)險

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

①房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個階段。房地產(chǎn)周期有3方面的特殊性：一是房地產(chǎn)周期的頻率大約7～8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個周期有延長的趨勢；二是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期比較短，而增長期和繁榮期的時間較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛的特點；三是從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。

②房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、價格、更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

（2）資源環(huán)境土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲備受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及土地本身的位置的影響，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量過大，會影響開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率。

（3）市場環(huán)境。由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險、再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。

（4）法律、政策環(huán)境。國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下3方面來體現(xiàn)：①政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；②政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；③政府對金融的政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

2.企業(yè)自身的經(jīng)營管理過程產(chǎn)生的風(fēng)險

（1）從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，這一過程涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)管，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

（2）資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)危機(jī)的概率就非常大。

（3）財務(wù)管理水平我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)在資金管理及使用、利益分配等方面存在管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性往往無法得到保證。

（4）決策者的風(fēng)險意識財務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的又一重要原因。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期的收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程主要分為4個階段：即征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)。同時，由于房屋的價值比較大，房屋建成出售時一般都是采用分期付款的方式，這也使得資金在短期內(nèi)不能迅速收回。

2.財務(wù)杠桿使用過度。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇貸款，造成資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。財務(wù)杠桿的使用一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產(chǎn)生很好的稅盾效應(yīng)，提高股東權(quán)益收益率。另一方面，過高的財務(wù)杠桿意味著高度的流動風(fēng)險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權(quán)益收益率面臨極大的不穩(wěn)定性。

3.資產(chǎn)期限不匹配。多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇主要通過舉債來經(jīng)營業(yè)務(wù)，這對公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力提出了高要求，公司的借款必須有相當(dāng)數(shù)額的資產(chǎn)來相匹配，否則公司極易陷入短期資金不足的危機(jī)。房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)主要是存貨，而存貨一般是不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，因此，導(dǎo)致流動資產(chǎn)和流動負(fù)債匹配度不高，償債壓力大。

4.現(xiàn)金流入期限不均衡。良好的現(xiàn)金流是公司正常運營的根本保證，而大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流入存在一年高一年低的問題。一方面，房地產(chǎn)公司采用預(yù)售方法在項目開展期間獲得資金流入，但各開發(fā)項目的預(yù)售期和銷售期的匹配極易被忽略。另一方面，公司投資收益的現(xiàn)金流入也可能不均衡。這樣導(dǎo)致現(xiàn)金流入較多的一年產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金冗余，而現(xiàn)金流入較低的一年又面臨短期償債的流動性風(fēng)險，長期看來，無法保證一定的現(xiàn)金利息涵蓋比例。

5.項目調(diào)整能力弱。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期往往是幾年，甚至十幾年。投資巨大，管理周期較長，使得房地產(chǎn)項目的實施計劃不易調(diào)整，也不易轉(zhuǎn)手，一旦資金被投入項目便會引起大量的現(xiàn)金流出。在長長的開發(fā)周期中，不確定因素很多，如果某個因素的產(chǎn)生導(dǎo)致項目停滯，將使產(chǎn)生現(xiàn)金流的可能降低，給公司的正常經(jīng)營帶來損害。

6.土地儲備是關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)含量不高，產(chǎn)品的同質(zhì)化問題較嚴(yán)重，近年來房地產(chǎn)公司利潤水平大幅增長的主要驅(qū)動力來自于土地增值，在市場沒有巨大變化的前提下，土地的取得就決定了公司能否獲利。

三、房地產(chǎn)行業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的對策

1.加強(qiáng)財務(wù)活動過程管理

（1）籌資風(fēng)險的管理

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資策略應(yīng)由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主，私募和創(chuàng)新融資為輔建立階段性組合融資安排，實現(xiàn)低成本融資、確保項目資金鏈的安全戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

（2）投資風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策前必須充分了解城市規(guī)劃信息、土地使用情況信息、房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)信息及市場需求信息。城市規(guī)劃信息不暢，會造成開發(fā)商選址過程中的盲目性，使相當(dāng)一部分商品房因配套不完善而滯銷。

（3）現(xiàn)金流量風(fēng)險管理

該風(fēng)險指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本。對于應(yīng)收賬款的管理應(yīng)在以下3方面強(qiáng)化：①建立穩(wěn)定的信用政策；②確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的償債能力；③確定合理的應(yīng)收賬款比例。

（4）收益分配風(fēng)險的管理

收益分配包括留存收益和分配股息兩方面，二者此消彼長，既相互聯(lián)系又相互矛盾。企業(yè)如果擴(kuò)展速度快，銷售與生產(chǎn)規(guī)模高速發(fā)展，需要添置大量資產(chǎn)，稅后利潤大部分留用。但如果利潤率很高，而股息分配率較低，就可能影響企業(yè)股票價值，形成企業(yè)收益分配上的風(fēng)險。

2.建立風(fēng)險預(yù)警體系

產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此，建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。

（1）編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。就短期而言，企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財務(wù)管理工作中特別重要一環(huán)。為能準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財務(wù)狀況等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立企業(yè)全面預(yù)算，預(yù)測未來現(xiàn)金收支的狀況，以周、月、季、半年及1年為期，建立滾動式現(xiàn)金流量預(yù)算。

（2）確立長期財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財務(wù)預(yù)警模型。一般可以通過風(fēng)險預(yù)警模型對風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測。就長期而言，財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，通過分析企業(yè)內(nèi)外理財環(huán)境，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)信號，為企業(yè)經(jīng)營決策和有效配置資源提供可靠保障。

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