林素鋼

（南通大學(xué)，江蘇 南通 226019）

自1998年我國實(shí)行房改以來，長三角房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的成長過程，總體上呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的格局。從2000年到2010年，長三角房地產(chǎn)業(yè)增加值由666.05億元增加到4451.3億元，年均增長20.92%，占國民生產(chǎn)總值的比重由3.48%提高到5.24%，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重也從8.79%提高到11.72%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2000年的近12平方米提高到2010年的34平方米左右，居住條件得到極大改善。長三角房地產(chǎn)業(yè)在取得較快發(fā)展，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了較大貢獻(xiàn)的同時，也暴露出震蕩波幅較大、資源緊張加劇、房價上漲過快、產(chǎn)業(yè)形象欠佳、發(fā)展空間收窄等問題。面對上述問題，只有通過調(diào)整發(fā)展方式才能得到有效解決。本文以長三角北翼重要城市——南通市為代表，研究長三角城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的相關(guān)問題。

一、南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式是指產(chǎn)業(yè)各組成要素相互協(xié)作，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)中形成各種結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增長和發(fā)展的方式。當(dāng)前，南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式具有如下特點(diǎn)。

（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎源自投資開發(fā)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等活動的產(chǎn)業(yè)部門。它的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)等等。目前，南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要動力源來自于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、居民收入增加而引致的房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長。多年來，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)擴(kuò)張，已成為南通全社會投資的重要組成部分，投資金額由2000年的26.11億元發(fā)展到2010年的272.78億元，期間累計完成投資1174.56億元，年均增長26.44%。開發(fā)投資環(huán)節(jié)提供的增加值約占房地產(chǎn)業(yè)增加值的80%，而房地產(chǎn)咨詢業(yè)等其他細(xì)分行業(yè)提供的增加值占比則較小，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動力還有很大的潛力可挖。

（二）產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，可分為行業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)、交易結(jié)構(gòu)等。以南通房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例，呈現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢。住宅投資為主體，商業(yè)用房、辦公用房和其他用房建設(shè)比例較小。“十一五”期間（2006-2010年）全市商品房施工總面積8886.29萬平方米，其中，住宅施工總面積7016.1萬平方米，占比78.68%，商業(yè)用房、辦公用房和其他用房占比約21.32%。住宅產(chǎn)品中普通商品房以及高檔住房等占比近80%，而包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、低價位商品房等在內(nèi)的保障性住房占比近20%。從市場結(jié)構(gòu)看，增量房市場較為繁榮，存量房市場發(fā)展相對滯后。

（三）產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式為粗放耗能型

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，其發(fā)展完全有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散，在開發(fā)設(shè)計、建筑材料等方面都可以引入高新技術(shù)，環(huán)保建筑、高科技建筑等創(chuàng)新也層出不窮。但南通房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍較多地沿襲傳統(tǒng)的粗放式、耗能型的生產(chǎn)方式，在住宅建設(shè)領(lǐng)域尤甚。產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)還建立在大量的資源、能源和廉價的勞動力投入基礎(chǔ)上，土地、建材、勞動力等要素在生產(chǎn)過程中貢獻(xiàn)較大，工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化水平和勞動生產(chǎn)率低，科技創(chuàng)新和集成能力弱，新的生產(chǎn)工藝、設(shè)計用不上，可再生能源在建筑中應(yīng)用規(guī)模小，綠色節(jié)能房屋少，能耗大的普通建筑多。由于南通房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)設(shè)計、房地產(chǎn)咨詢等細(xì)分產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，知識資本在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)貢獻(xiàn)率較低，高產(chǎn)值低效益特征十分明顯。

（四）產(chǎn)業(yè)集中度低

南通市房地產(chǎn)企業(yè)如開發(fā)商、物業(yè)管理服務(wù)公司、設(shè)計事務(wù)所等呈現(xiàn)小型化、多元化趨勢，行業(yè)集中度不高，沒有實(shí)力雄厚的影響較大的名牌企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，資質(zhì)等級為三級及以下企業(yè)占全部企業(yè)個數(shù)的85%，一、二級企業(yè)個數(shù)僅占15%。企業(yè)平均注冊資本5000萬元，有3/4企業(yè)注冊資本平均線以下；有1/3的企業(yè)無開發(fā)工作量。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.72%，其中資質(zhì)等級為二級、三級的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%。由于企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。房地產(chǎn)中介企業(yè)雖然多達(dá)近500家，但營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書“兩證”齊全的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只有100多家。除了少數(shù)連鎖經(jīng)營的企業(yè)外，其他都是小規(guī)模的獨(dú)立門店，人員素質(zhì)良莠不齊，辦公條件簡陋，甚至發(fā)布虛假信息欺騙消費(fèi)者，市場經(jīng)營規(guī)范程度差。

（五）產(chǎn)業(yè)功能定位偏重經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)由于產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)被明確為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。包括南通在內(nèi)的各地方政府都充分認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義，通過實(shí)行住房供應(yīng)市場化改革，繁榮房地產(chǎn)市場，大力支持本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在實(shí)踐過程中，鑒于地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的迫切性，房地產(chǎn)業(yè)卻被賦予過多的經(jīng)濟(jì)功能，房地產(chǎn)產(chǎn)品中的主要產(chǎn)品——住宅的公共產(chǎn)品屬性被其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)功能所掩蓋而被忽視，或者沒有放在應(yīng)有的位置上，其結(jié)果是保障性住房的建設(shè)滯后，低收入群眾的住房困難問題得不到有效解決。

二、現(xiàn)行發(fā)展方式帶來的問題

（一）資源壓力逐漸增大

南通房地產(chǎn)業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式對資源造成了異常嚴(yán)峻的壓力。統(tǒng)計測算顯示，南通建筑能耗占城市總能耗30%左右，住宅建設(shè)耗用的鋼材和水泥用量占城市用量的20%左右。土地資源約束壓力更大，南通人口密度居全國地級市之首，全市人均耕地僅為0.89畝，為全國人均耕地數(shù)的62%、全省人均耕地數(shù)的90%。土地資源需求與供給分析的結(jié)果顯示，“十五”期間，南通市土地利用結(jié)構(gòu)變化表現(xiàn)為農(nóng)用地（特別是耕地）急劇減少，建設(shè)用地明顯增加，未利用地大量開發(fā)。全市建設(shè)用地從2000年的232.65萬畝增加到2005年的252.15萬畝，年均增加3.9萬畝。五年間耕地減少27.75萬畝，其中建設(shè)占用耕地13.94萬畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建設(shè)占用耕地4.85萬畝的規(guī)劃目標(biāo)?！笆晃濉逼陂g南通市建設(shè)用地供需矛盾也十分突出，新增建設(shè)用地缺口約8.4萬畝，建設(shè)占用耕地指標(biāo)缺口約6.3萬畝。土地是城市發(fā)展不可或缺的稀缺資源，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活的空間載體，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，人地矛盾將會變得更加尖銳，土地資源供應(yīng)瓶頸還會進(jìn)一步顯化。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展易大起大落

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)市場的客觀運(yùn)行規(guī)律以及符合我國實(shí)際的發(fā)展道路還處于探索中，在發(fā)展過程中不可避免會產(chǎn)生偏差，因此政府需經(jīng)常制定針對性的土地、金融、稅收等政策進(jìn)行調(diào)控，從而保證市場健康發(fā)展。當(dāng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡時，由于受政策或環(huán)境變化的沖擊力過大，往往極易形成大起大落。近年來的實(shí)踐顯示，國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點(diǎn)環(huán)節(jié)是開發(fā)投資環(huán)節(jié)，重點(diǎn)對象是商品住宅。南通房地產(chǎn)業(yè)過多地依賴投資開發(fā)環(huán)節(jié)和住宅產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)往往局限為區(qū)域市場，無法大量進(jìn)行外埠銷售，因此受外部環(huán)境和宏觀政策沖擊時，由于無法通過轉(zhuǎn)移市場等辦法抵消影響，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落，進(jìn)而影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而一些發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)設(shè)計、咨詢等行業(yè)較為發(fā)達(dá)，在受到政策或環(huán)境影響時，可以通過主動開拓外部市場從而規(guī)避風(fēng)險。

（三）百姓滿意度下降

地方政府強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能，實(shí)行房地產(chǎn)商品化開發(fā)，居民只有在房地產(chǎn)市場上通過市場價購買房地產(chǎn)商品。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高，對房地產(chǎn)商品的需求不斷增加，但地方政府壟斷土地市場供應(yīng)，造成房地產(chǎn)投資增加，市場非常繁榮，但房價特別是商品住房價格漲幅不斷高漲，距離普通老百姓的承受能力越來越遙遠(yuǎn)。目前，南通市主城區(qū)邊緣商品住宅單價已達(dá)1萬元左右，居民人均可支配收入23541元（2010年南通市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報），按90平方米計算，房價收入比達(dá)12.74，高企的房價加重了普通居民的購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)而產(chǎn)生對房地產(chǎn)業(yè)的不滿情緒。

(四)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域糾紛較多

由于行業(yè)集中度低，房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模不大，經(jīng)營規(guī)范度較差。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)不高，技術(shù)水平低下，加之部分開發(fā)商誠信意識不強(qiáng)，導(dǎo)致工程質(zhì)量降低。中介市場魚龍混雜，許多無資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)無序進(jìn)入，不法中介通過發(fā)布虛假信息騙取定金，簽訂虛假合同騙取差價、“一房幾嫁”手段欺騙消費(fèi)者。由于房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范經(jīng)營，導(dǎo)致消費(fèi)者的合法權(quán)益經(jīng)常遭受侵害，影響和諧社會的建立。

三、南通房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的總體方向

（一）從單引擎向多動力發(fā)展

單引擎發(fā)展方式導(dǎo)致風(fēng)險較大，因此，今后應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄤恿Πl(fā)展方式。由單純依靠開發(fā)投資領(lǐng)域向開發(fā)、設(shè)計、咨詢等領(lǐng)域發(fā)展，由當(dāng)初依靠商品住房向住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)共同發(fā)展，由單一銷售的經(jīng)營方式向銷售與租賃等方式相結(jié)合發(fā)展。

（二）從粗放向集約發(fā)展轉(zhuǎn)變

在節(jié)能減排的國家戰(zhàn)略和日益嚴(yán)峻的資源環(huán)境約束下，房地產(chǎn)業(yè)摒棄粗放型發(fā)展方式，走集約型發(fā)展道路是大趨勢。要通過改革生產(chǎn)方式，加大科技和知識在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)中的應(yīng)用，提高寶貴的土地資源和能源的使用效率。

（三）從經(jīng)濟(jì)發(fā)展向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大作用，但房地產(chǎn)業(yè)在和諧社會建設(shè)中同時也肩負(fù)著重要任務(wù)，住房問題事關(guān)民生，要向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變，就要強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性，弱化投資品屬性，堅持以人為本，大力發(fā)展多層次的住房供應(yīng)體系，盡量滿足不同區(qū)域、不同層次居民的多元化住房需求。

（四）由無序經(jīng)營向規(guī)范經(jīng)營轉(zhuǎn)變

過去為了繁榮房地產(chǎn)市場，管理部門通過降低門檻，放松監(jiān)管，增加市場主體，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，造成行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量低劣，實(shí)質(zhì)上是阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)解決企業(yè)過多過濫的問題，大力扶植經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、人員素質(zhì)高、有科技創(chuàng)新能力、優(yōu)質(zhì)品牌的企業(yè)發(fā)展，淘汰質(zhì)量低、不講誠信的企業(yè)，逐步形成規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)市場。

四、突出抓好轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式的具體工作

（一）相關(guān)各方及時轉(zhuǎn)變理念

南通房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型首先要從市場主體轉(zhuǎn)變觀念開始。政府相關(guān)部門要率先建立發(fā)展轉(zhuǎn)型的意識，認(rèn)識到轉(zhuǎn)型對南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性和急迫性，轉(zhuǎn)變政府的業(yè)績觀念，樹立建設(shè)節(jié)約型城市的新理念。研究采取必要的行政手段和經(jīng)濟(jì)手段切斷粗放型發(fā)展方式的生存空間和路徑依賴。教育居民轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，樹立適度消費(fèi)理念。通過宣傳引導(dǎo)，不斷樹立市民理性、文明、綠色的消費(fèi)觀念和生活方式，使其不僅從個人生活角度對待住房問題，而且從社會資源條件約束和節(jié)約的高度樹立社會責(zé)任感。企業(yè)要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)理念，樹立開發(fā)資源節(jié)約型房地產(chǎn)的新觀念。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不應(yīng)該僅僅被鎖定在利潤最大化的單一目標(biāo)之上，而是要把經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一起來，切實(shí)承擔(dān)起節(jié)約資源的社會責(zé)任。通過政策措施、培訓(xùn)引導(dǎo)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、施工等企業(yè)的積極性，使其高度重視住房的內(nèi)在質(zhì)量、重視資源和能源的節(jié)約。

（二）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要改變過去重投資開發(fā)環(huán)節(jié)，輕服務(wù)管理環(huán)節(jié)，針對南通房地產(chǎn)業(yè)在設(shè)計咨詢、投資管理等薄弱環(huán)節(jié)實(shí)施傾斜政策，吸引外地知名設(shè)計、咨詢企業(yè)投資南通，發(fā)揮示范效應(yīng)，帶動本地相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。對本地相關(guān)企業(yè)，制定稅收優(yōu)惠政策，引進(jìn)人才支持政策，鼓勵其做大做強(qiáng)，發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中做到:一是調(diào)整保障性住房和商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加保障性住房供應(yīng)的比例；二是調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型普通商品房和中低價位商品房的供應(yīng)比例；三是調(diào)整非居住用房結(jié)構(gòu)，增加商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、運(yùn)動休閑地產(chǎn)、老年住宅的比例，豐富非居住地產(chǎn)的品種。市場結(jié)構(gòu)中做到:一是調(diào)整銷售住房與租賃住房的供應(yīng)比例，增加租賃房、尤其是公共租賃房的比例；二是調(diào)整新建住房與二手住房的比例，逐步增加二手房在市場中的份額。

（三）積極支持住宅工業(yè)化

探索住宅工業(yè)化，搭建科技創(chuàng)新平臺。住宅工業(yè)化是以科學(xué)的組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計、施工、部品生產(chǎn)、服務(wù)和管理等環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體化的生產(chǎn)組織形式，具有傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)不可比擬的優(yōu)勢。以“住宅設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化、部品部（構(gòu)）件生產(chǎn)的工廠化、現(xiàn)場施工的裝配化和土建裝修的一體化”為核心的住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域高新技術(shù)應(yīng)用的載體，是節(jié)約資源的重要方式，它將房地產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的建造業(yè)轉(zhuǎn)為先進(jìn)的制造業(yè)。南通應(yīng)制定相關(guān)金融、稅收等支持政策鼓勵投資住宅工業(yè)化示范小區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型提供抓手，為科技創(chuàng)新提供平臺，變“住宅建造”為“住宅制造”，由投資商造房變?yōu)楣I(yè)家造房，促進(jìn)行業(yè)專業(yè)化分工。

（四）將節(jié)能減排作為轉(zhuǎn)變方式的重要抓手

針對房地產(chǎn)業(yè)對資源和能源消耗較大的特點(diǎn)，采取措施切實(shí)搞好節(jié)能減排工作。首先通過舊城改造，利用好存量土地，嚴(yán)控新增建設(shè)用地面積，嚴(yán)格規(guī)劃，監(jiān)督開發(fā)，提高土地資源的使用效率。通過金融政策和稅收政策，支持發(fā)展節(jié)能省地型綠色住宅，鼓勵企業(yè)在建造過程中使用利廢量大、環(huán)境污染少、節(jié)能效果顯著的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)優(yōu)質(zhì)利廢墻材產(chǎn)品，降低建筑能耗。逐步乃至全面取消“毛坯房”，研究全裝修房稅收政策，改進(jìn)征稅方式，減輕全裝修房稅收負(fù)擔(dān)，制定全裝修房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，使得居民放心購買全裝修房。制定住房性能認(rèn)定政策，推行住房性能認(rèn)定，全面提升住房品質(zhì)。鼓勵物業(yè)公司與業(yè)主引入合同能源機(jī)制，通過加強(qiáng)管理、技術(shù)改造，降低房屋使用過程中的能耗。

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