□ 本刊記者 周 婕

當(dāng)心購(gòu)房的陰陽(yáng)合同

□ 本刊記者 周 婕

來(lái)京工作近十年的李先生，事業(yè)小成，打算今年在北京買(mǎi)套房子。由于工作單位在國(guó)貿(mào)附近，就想在東三環(huán)附近買(mǎi)套二手房，李先生通過(guò)中介看中了幾套房子，一直猶豫不決，這期間他多次接到中介電話，說(shuō)交易指導(dǎo)價(jià)要調(diào)成3倍了，勸李先生在價(jià)格調(diào)整前盡快決定，中介公司負(fù)責(zé)做“陰陽(yáng)合同”。

所謂“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)?guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭。

在今年2月16日公布的“京十五條”中，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管中明確提到禁止“陰陽(yáng)合同”，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財(cái)政部門(mén)會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)地調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵住“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

但是現(xiàn)實(shí)的情況是什么樣呢？近日記者以買(mǎi)房者身份走訪了多家中介門(mén)店，當(dāng)記者表示交易稅太高時(shí)，幾家中介都表示可以做“陰陽(yáng)合同”解決此問(wèn)題。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年2月，北京市成交價(jià)低于90萬(wàn)元的二手房，占總成交量的73.2%，平均成交面積為86平方米。而業(yè)內(nèi)人士表示成交量不到100萬(wàn)元的二手房已經(jīng)不足5%。兩個(gè)數(shù)據(jù)差距如此之大，說(shuō)明相當(dāng)一部分交易簽訂的是“陰陽(yáng)合同”。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，已于4月1日實(shí)施。這是我國(guó)第一個(gè)專門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門(mén)規(guī)章。該《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為?！掇k法》的出臺(tái)無(wú)疑將有力地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。未來(lái)房產(chǎn)中介再有賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，將可能受到停業(yè)處罰。

其實(shí)，簽訂陰陽(yáng)合同避稅，是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

最近，老王苦惱不已，為了兒子能順利移民加拿大，老王低價(jià)出售了自己名下的一套住房。購(gòu)房者小劉在購(gòu)房時(shí)為了避稅希望做份“陰陽(yáng)合同”，老王同意了。合同規(guī)定，小劉購(gòu)買(mǎi)老王名下一套坐落于朝陽(yáng)區(qū)的房子，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為390萬(wàn)，小胡應(yīng)于合同簽訂之日起10日內(nèi)付清。若超過(guò)十五日仍未支付的，則老王有權(quán)單方面解除合同，但應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知購(gòu)買(mǎi)方，小劉需向老王支付總價(jià)款10%的賠償金。隨后，小劉與老王又簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》，合同約定這套房子的實(shí)際成交價(jià)是480萬(wàn)。這就是所謂的陰陽(yáng)合同。

但是沒(méi)過(guò)幾天小劉就反悔了，表示既不履行合同也不愿承擔(dān)違約責(zé)任。老王要求小劉解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任，繳付約定的違約金，但小劉不肯。無(wú)奈下老王將小劉告上了法庭。在法庭上，小劉的律師主張這種陰陽(yáng)合同是違法的，不具有法律效力，所以無(wú)需對(duì)老王進(jìn)行賠償，而老王的律師主張?jiān)摵贤惦p方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，所以合同是有效的，雙方各執(zhí)一詞爭(zhēng)執(zhí)不下。

據(jù)了解，這種所謂的陰陽(yáng)合同的主要條款是合法有效的，根據(jù)法律規(guī)定，合同部分條款無(wú)效，不影響其他的條款的法律效力。陰陽(yáng)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行的約定為了達(dá)到避稅的目的，是無(wú)效的，但是其他的條款都是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)是有效的。所以小劉不想買(mǎi)老王的房子了，是屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付違約金。而小劉如果買(mǎi)下這套房子，就是偷稅漏稅，一旦被查出，就要補(bǔ)繳稅款，甚至被追究法律責(zé)任。

所以，在此提醒廣大購(gòu)房者和中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)該認(rèn)真遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，按照法律和法規(guī)辦事。

□ 編輯 陳 萌 □ 美編 閻 瑾