王 鑫 劉永行

0 引言

隨著改革開放和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“城市化”建設(shè)進(jìn)程在不斷加速，對(duì)城市重新規(guī)劃問(wèn)題擺在日事議程上，老舊建筑的改建、拆遷是其中一個(gè)很重要的問(wèn)題，它關(guān)系人類活動(dòng)歷史的痕跡與現(xiàn)代文明的矛盾的取舍問(wèn)題，和諧協(xié)調(diào)地繼承發(fā)展。因此，對(duì)城市現(xiàn)有的舊建筑進(jìn)行考察，并對(duì)其性能做出合理的評(píng)價(jià)是城市規(guī)劃建設(shè)非常重要的基礎(chǔ)性工作。根據(jù)當(dāng)?shù)氐目拐鹪O(shè)防要求，對(duì)老舊建筑進(jìn)行抗震性能評(píng)價(jià)，并根據(jù)城市的總體規(guī)劃原則對(duì)其提出相應(yīng)的改造措施。

1 舊建筑加固改造的重要性

基于我國(guó)的國(guó)情，人口多，城市人均土地面積很少，據(jù)調(diào)查表明，20世紀(jì) 80年代以前，修建的建筑大多數(shù)是低層或多層建筑，既不能停止使用，又急需擴(kuò)大使用面積。

國(guó)內(nèi)外加固改造的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)已相對(duì)成熟，從改造的案例，取得了顯著的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。按有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，舊建筑加固改造比新建可節(jié)約投資 50%左右，縮短工期 60%，收回投資的速度比新建快 3倍 ～5倍。由此可見(jiàn)，發(fā)展生產(chǎn)不僅僅只靠新建，而對(duì)舊建筑的技術(shù)改造也非常必要，可取得事半功倍的效果。同時(shí)，節(jié)約了投資，緩解日趨緊張的城市用地矛盾，也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 舊房加固改造中價(jià)值工程法理論應(yīng)用

單純技術(shù)經(jīng)濟(jì)上評(píng)估很多舊建筑，應(yīng)予以拆除，但由于房屋的使用價(jià)值、房屋所有者、投資者的需求及規(guī)劃上要求的不同以及歷史保留價(jià)值等因素，還必須保留它們，并加以維修改造。顯然，僅以技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法評(píng)估還明顯不夠，應(yīng)用價(jià)值工程法對(duì)傳統(tǒng)舊式房屋進(jìn)行改造效果量化分析，從中選擇最優(yōu)方案，是有效解決目前問(wèn)題的途徑。

2.1 價(jià)值工程法的應(yīng)用原理

價(jià)值工程，又稱價(jià)值分析，它是以功能分析為核心，用最低的成本使用產(chǎn)品或作業(yè)實(shí)現(xiàn)必要功能的一項(xiàng)有組織的活動(dòng)。應(yīng)用價(jià)值工程，是把提高功能和降低成本體現(xiàn)在最佳方案中的有效方法。

其公式為:

其中，E為投資決策效果系數(shù);V為功能系數(shù);C為獲取功能所需的成本。

在舊房改造中，V值可用如下公式得到:

其中，V1為房屋完好程度;V2為房屋完善程度;V3為社會(huì)影響程度;W1，W2，W3均為權(quán)重系數(shù)(采用當(dāng)?shù)卣{(diào)查統(tǒng)計(jì)系數(shù)結(jié)果)。 V1，V2，V3可用下式求得:

其中，F(xiàn)為指標(biāo)項(xiàng)目;I為指標(biāo)權(quán)重;F，I均采用層次分析法(AHP)來(lái)確定。

其特點(diǎn)就是盡可能指標(biāo)定量化，最大限度地減弱主觀隨意性的影響，得到科學(xué)的結(jié)論。

2.2 舊建筑加固改造中價(jià)值工程的單方成本

價(jià)值工程中的成本為每平方米建筑面積在房屋壽命內(nèi)的平均成本，其公式為:

其中，C0為每平方米建筑面積改造的工程成本;Nr為改造工程的剩余壽命，年，Nr可用如下公式計(jì)算:

其中，K為房屋的損壞系數(shù)，K取 1.4(平均自然損耗達(dá) 72.5%的房屋被認(rèn)為是已無(wú)使用價(jià)值，則 100(設(shè)計(jì)年限)/72.5=1.4);a為房屋折舊率即房屋耐用壽命的倒數(shù)，可根據(jù)有關(guān)房屋耐用壽命表計(jì)算得到。

3 對(duì)舊房屋的專業(yè)質(zhì)量檢測(cè)鑒定

房屋改造前應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和完損狀況進(jìn)行檢測(cè)，為如何改造提供科學(xué)的依據(jù)。

3.1 房屋質(zhì)量檢測(cè)為改造設(shè)計(jì)提供依據(jù)

改造之前，進(jìn)行基礎(chǔ)、傾斜、材料、損傷等檢測(cè)，正確判斷房屋結(jié)構(gòu)所存在的問(wèn)題和形成原因，同時(shí)對(duì)癥下藥進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)體系，延長(zhǎng)房屋使用壽命和資金控制要求是十分有益的，采用合適的改造方案。

3.2 房屋質(zhì)量檢測(cè)為房屋抗震加固提供依據(jù)

我國(guó)以前的建筑抗震設(shè)防烈度很低，有些甚至根本未進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，改造時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)加固，提高抗震性能，依據(jù)質(zhì)量檢測(cè)結(jié)果，針對(duì)房屋的具體問(wèn)題，選擇合理有效的加固方法，同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)條件及施工的可操作性。

4 舊建筑加固改造理論技術(shù)今后的發(fā)展

建筑加固改造是一門新興學(xué)科，各類專業(yè)大學(xué)沒(méi)有開設(shè)此專業(yè)，有的大學(xué)雖設(shè)有選修課，但沒(méi)有專修課，因此人才市場(chǎng)上寥寥無(wú)幾。

建議在大學(xué)中設(shè)“加固改造”專業(yè)，以滿足現(xiàn)階段需求;建設(shè)部應(yīng)設(shè)立專門的機(jī)構(gòu);組織技術(shù)專家、教授著手編寫有關(guān)建筑物加固改造方面的專業(yè)理論書籍;加固改造方面的重大方案，需經(jīng)組織各類專家，經(jīng)過(guò)方案論證和比選后方可實(shí)施。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)情，結(jié)合人文、環(huán)境、歷史痕跡、和諧繼承發(fā)展、專業(yè)技術(shù)質(zhì)量鑒定的必要性及運(yùn)用價(jià)值工程法原理的全面評(píng)估作用，對(duì)舊建筑加固改造加以全面考慮，量化計(jì)算評(píng)估作出科學(xué)的判斷以減少主觀隨意性，選擇最優(yōu)的改造方案，延長(zhǎng)建筑物的使用壽命，節(jié)約建設(shè)資金，對(duì)國(guó)家社會(huì)財(cái)富將起到有力的保護(hù)。同時(shí)，在“可持續(xù)發(fā)展”這一國(guó)策的引導(dǎo)下，應(yīng)重視和發(fā)展舊建筑加固改造相關(guān)技術(shù)，培養(yǎng)更多的相關(guān)技術(shù)人員，擴(kuò)大技術(shù)隊(duì)伍，使我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)更加成熟完善。

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