葉 檀

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈繁雜而激烈。本書(shū)以深刻犀利的文字，透徹地解析政府愿望、政策本質(zhì)、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)狀、消費(fèi)者困局，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，為讀者提供有效的借鑒和參考。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的市場(chǎng)為表、權(quán)力為里的行業(yè)。我們?cè)诮逃⒔鹑诘刃袠I(yè)都見(jiàn)識(shí)過(guò)這套邏輯，動(dòng)輒以市場(chǎng)化為名向消費(fèi)者收高價(jià)費(fèi)用，究其實(shí)是壟斷者收取溢價(jià)。

這是漸進(jìn)式改革的一大特點(diǎn)，在改革時(shí)期難有本質(zhì)變化。這樣的行業(yè)發(fā)展到極致會(huì)成為大多數(shù)人的噩夢(mèng)，因?yàn)榻^大多數(shù)消費(fèi)者不得不品嘗高房?jī)r(jià)與高度管制導(dǎo)致預(yù)期收益縮水的雙重痛苦，一旦壓力到達(dá)臨界點(diǎn)，就會(huì)爆發(fā)。

某個(gè)行業(yè)成為消費(fèi)者的痛苦之源，甚至成為貧富差距的替罪羊，指導(dǎo)該行業(yè)的政策與消費(fèi)市場(chǎng)肯定出了大問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的反思不僅需要開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)學(xué)者，更需要政策制定者、消費(fèi)者的參與。

我們應(yīng)該鼓勵(lì)理性反思，這是市場(chǎng)正常的第一步。

但我擔(dān)心反思能否通過(guò)制度性的推進(jìn)，成為下一輪房改的有益積淀。從根本上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)政策而不是長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的產(chǎn)物。在政府1998年后通過(guò)艱苦努力，如愿以?xún)數(shù)厥狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)部分商品化，2003年SARS之后為了拉動(dòng)內(nèi)需，修改保障型住房政策，為淵驅(qū)魚(yú)，把大多數(shù)工薪階層逼成商品房的消費(fèi)者。政府如愿以?xún)斒狗康禺a(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)消費(fèi)的重要產(chǎn)業(yè)后，卻發(fā)現(xiàn)陷入了外有憤怒的消費(fèi)者、內(nèi)有急速擴(kuò)張的無(wú)技術(shù)含量開(kāi)發(fā)商的重重矛盾，以及資產(chǎn)品價(jià)格急劇上漲高至難以為繼的窘境。政策因此不斷變化，一月幾變并不鮮見(jiàn)，本意是為了讓房地產(chǎn)趨于理性，結(jié)果是激起了房地產(chǎn)非理性的恐慌和狂熱。

房地產(chǎn)行業(yè)的反思契機(jī)是緊縮性金融政策的強(qiáng)大壓力，出發(fā)點(diǎn)是緩解社會(huì)矛盾，化解資產(chǎn)泡沫，而不是出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的尊重。

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的翻云覆雨，導(dǎo)致投機(jī)主義者增加。遠(yuǎn)的不說(shuō)，從2007年到2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)了令人震驚的變化。在泡沫期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為擠泡重災(zāi)區(qū)；經(jīng)濟(jì)緊縮周期，房地產(chǎn)再次被當(dāng)作居民消費(fèi)的法寶，受到政策的支撐。而保障房分配的失衡，投資品種過(guò)少、尋租空間的廣闊，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法樹(shù)立正常的規(guī)律，時(shí)常處于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春，萬(wàn)科表示珠三角房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，顯示出對(duì)于政策的領(lǐng)悟水平，萬(wàn)科局部地區(qū)的降價(jià)之風(fēng)已經(jīng)是過(guò)去的一頁(yè)。

土地政策沒(méi)有改變跡象。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以不重視現(xiàn)金流，是因?yàn)橥恋爻蔀槿谫Y之源，可以通過(guò)抵押、出售等方式隨時(shí)變現(xiàn)。既然土地是最好的投資品種，可以坐地起價(jià)，為什么要保證充足的現(xiàn)金流?那是浪費(fèi)資金。政府一度動(dòng)用資金杠桿逼迫開(kāi)發(fā)商改變游戲規(guī)則，但沒(méi)有從根本上動(dòng)搖土地作為投資品收取高溢價(jià)的定位。

一場(chǎng)深刻的反思需要伴隨制度性變革，一個(gè)理性的市場(chǎng)需要相應(yīng)的配套措施以明確的稅收取代五花八門(mén)的稅費(fèi)，以確定的稅源代替土地的第二財(cái)政地位，以充分有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篩選出優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而不是以?xún)A斜的融資手段由政府欽定市場(chǎng)扛鼎企業(yè)。而某些言過(guò)其實(shí)的消費(fèi)者在住房民粹主義下對(duì)于福利房體制的念念不忘，成為房地產(chǎn)改革的絆腳石。

若不能產(chǎn)生上述變革，反思的果實(shí)就是不徹底的半吊子改革，等到土壤氣候適宜，原有模式會(huì)全面回潮。

產(chǎn)品質(zhì)量是中國(guó)制造的命門(mén)，要提升中國(guó)制造的信譽(yù)，必須有完備的政府監(jiān)管，有企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制，有消費(fèi)者暢通的維權(quán)渠道。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，此三路均不暢。

房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)得太多，唾沫掩蓋了真相，口號(hào)掩蓋了理性。沉默三分鐘，為了一個(gè)畸形的行業(yè)。

《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》

葉檀著

山西人民出版社2009.10

定價(jià)：34.00元