關(guān)永杰

(菏澤市牡丹區(qū)財(cái)政局，山東菏澤 274000)

［財(cái)稅審計(jì)］

我國契稅征管中存在的問題及對策

關(guān)永杰

(菏澤市牡丹區(qū)財(cái)政局，山東菏澤 274000)

房屋契稅是我國財(cái)政收入增長的重要稅種之一。由于種種原因，目前我國契稅征管存在著政策宣傳力度不夠，稅源預(yù)測、監(jiān)控不及時(shí)，房產(chǎn)交易不按規(guī)定時(shí)間納稅及課稅最低基準(zhǔn)價(jià)尚不完善等問題，對此，應(yīng)加大契稅征管的宣傳力度，構(gòu)建契稅征管網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，強(qiáng)化稅源監(jiān)控并實(shí)行房地產(chǎn)評估機(jī)制，完善契稅的相關(guān)制度，加強(qiáng)契稅征收隊(duì)伍建設(shè)，確保房屋契稅的實(shí)施效果。

契稅;房產(chǎn);征管;交易

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入水平不斷提高，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，加上我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步加快，使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨之契稅也已成為我國財(cái)政特別是地方財(cái)政收入增長的主要稅種之一。從發(fā)展前景看，契稅已被各地普遍視為極具發(fā)展?jié)摿Φ亩愂赵鲩L源。但是，目前與其配套的稅收征收管理工作還存在著一些亟待解決的問題。

一、我國契稅征管中存在的問題

1.新政策宣傳力度不夠。近年來，國家對契稅征收管理工作制定并出臺了一系列的新政策和措施。由于在宣傳上不夠及時(shí)、到位，有不少納稅人對契稅政策變化不了解。在日常契稅征收管理工作中，每天都有納稅人咨詢這類問題，一方面增加了征稅部門的工作量;另一方面也給納稅人帶來了許多不便，納稅人對此意見較大。

2.稅源預(yù)測、監(jiān)控不及時(shí)。一是由于土地出讓信息不能及時(shí)共享。這導(dǎo)致征稅部門對稅源變化情況不能及時(shí)掌握和了解，進(jìn)而不能對契稅稅源進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測和必要的監(jiān)控。二是應(yīng)征未征難以掌握。如有些企業(yè)用地項(xiàng)目的契稅已經(jīng)征收入庫，但由于該用地項(xiàng)目還沒有得到上級國土部門的批準(zhǔn)，故土地契稅可能會出現(xiàn)重復(fù)征收或漏征少征的情況，不利于契稅的征收管理。

3.房產(chǎn)交易不按規(guī)定時(shí)間納稅問題嚴(yán)重。根據(jù)《契稅暫行條例》第八條規(guī)定:契稅的納稅行為發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。第九條規(guī)定:納稅人應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生之日起10天內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收部門辦理納稅申報(bào)。但一些賣主不按規(guī)定時(shí)間繳納房屋交易契稅，其原因:一是經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難。二是存在等待觀望心理和確權(quán)無用的觀念。三是納稅人確實(shí)不了解契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間和辦稅流程。部分人總認(rèn)為過戶稅費(fèi)會一降再降，等待著所謂的交易成本最低點(diǎn)出現(xiàn);還有部分人認(rèn)為房款交付后，房子即屬于自己的，無需再予以確認(rèn)。四是“房倒”惡意避稅。近幾年來出現(xiàn)的“房倒”用現(xiàn)金從賣房的人手中以低價(jià)購入房屋，但并不辦理過戶手續(xù)，由原賣主找到買家后，從中賺取差價(jià)，致使過戶稅費(fèi)大量流失。

4.房產(chǎn)交易課稅最低基準(zhǔn)價(jià)尚需完善。2005年“國八條”房地產(chǎn)新政策出臺后，一些地方也相應(yīng)制定出臺了契稅最低基準(zhǔn)價(jià)。經(jīng)過五年多的實(shí)施，發(fā)現(xiàn)一些基準(zhǔn)價(jià)制定得不夠細(xì)致、全面、合理。一是城區(qū)按片劃分確定契稅最低基準(zhǔn)價(jià)，不夠公平，需要作進(jìn)一步的細(xì)化和完善。二是按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場行情，契稅最低基準(zhǔn)價(jià)制定得并不夠合理，如有些新建住宅小區(qū)的契稅最低基準(zhǔn)價(jià)定得偏低，而老城區(qū)等二手房住宅小區(qū)的契稅最低基準(zhǔn)價(jià)定得偏高，需要作進(jìn)一步的調(diào)整。三是商業(yè)門市房價(jià)格混亂，由于位置和市場規(guī)模，導(dǎo)致同一商業(yè)小區(qū)價(jià)格差異化較大。

二、加強(qiáng)我國契稅征收工作的建議

契稅征收是我國稅收工作的重要組成部分，只有政府、稅務(wù)部門、社會各界大力協(xié)調(diào)與配合，才能把這項(xiàng)工作做得更好。

1.進(jìn)一步加大契稅征管的宣傳力度，變“要我納稅”為“我要納稅”。堅(jiān)持多樣性、靈活性和有效性的原則，把征收宣傳擺在突出的地位，切實(shí)增強(qiáng)廣大群眾的政策觀念和納稅意識。在契稅政策宣傳工作中，要充分利用電視、展板、報(bào)紙、宣傳資料、文藝演出等形式進(jìn)行廣泛宣傳。同時(shí)，契稅征管人員要深入到企業(yè)、住宅小區(qū)，裝飾城、家具城等稅源集中的地方做好契稅宣傳、咨詢工作，通過政策宣傳不斷提高廣大公民的納稅意識。

2.加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，構(gòu)建契稅征管網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺。進(jìn)一步加大稅收征管的硬件投入，盡快建立契稅、房管、土地、地稅、銀行五家契稅征管信息網(wǎng)，為降低稅收成本提供物質(zhì)保證。利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以當(dāng)前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對從房地產(chǎn)管理部門及納稅申報(bào)過程中取得的信息進(jìn)行整合歸集，建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。如通過契稅調(diào)查摸底，跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售、收款方式、收款時(shí)間等情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)采取有效措施解決，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格和有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時(shí)進(jìn)行追繳，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)二級交易市場的有關(guān)稅收管理。

3.加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)作，強(qiáng)化稅源監(jiān)控力度。一是要加強(qiáng)與國土部門的聯(lián)系，對國土部門上報(bào)的用地項(xiàng)目、經(jīng)營性拍賣用地情況要做到心中有數(shù);同時(shí)通過對國土部門提供的有關(guān)報(bào)表資料的審核，嚴(yán)格把好政策關(guān)。二是要加強(qiáng)與招投標(biāo)中心的溝通和聯(lián)系，加強(qiáng)對拍賣土地契稅的征管工作，及時(shí)發(fā)送《契稅繳納通知書》，并把土地出讓有關(guān)信息(如用地單位或個(gè)人的名稱、聯(lián)系方式等)及時(shí)反饋給征收部門，以便從源頭上進(jìn)行監(jiān)控。三是加強(qiáng)與房管部門的聯(lián)系，加強(qiáng)對新建商品房契稅的征管，對正常的退房行為嚴(yán)格履行手續(xù)，防止以退房為名搞私下交易。四是要加強(qiáng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)的聯(lián)系與溝通，加強(qiáng)對二手房交易契稅的征管，及時(shí)掌握二手房的市場行情及交易情況。只有這樣才能堵塞征管漏洞，提高征管質(zhì)量，才能增強(qiáng)征收部門對稅源的監(jiān)控力度，增強(qiáng)對稅源預(yù)測的準(zhǔn)確性，掌握征稅的主動權(quán)。

4.實(shí)行房地產(chǎn)評估制度，完善與契稅相關(guān)聯(lián)的征收機(jī)制。由征收部門提請社會評估機(jī)構(gòu)分片對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，提供區(qū)域內(nèi)房源的最低指導(dǎo)價(jià)，然后比照征收部門掌握的以往納稅申報(bào)資料，確定合理的征管標(biāo)準(zhǔn)。特別是二手房，指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)要按照房屋的新舊程度和配套設(shè)施具體明確，使征管人員有章可循，減少工作的隨意性。在征收部門內(nèi)部建立嚴(yán)格的辦稅流程，對每一項(xiàng)征收要實(shí)行征收員、復(fù)核員、稽查員共同負(fù)責(zé)制，實(shí)行相互制約和相互監(jiān)督的工作機(jī)制。同時(shí)，定期做好稅務(wù)公開，公開納稅項(xiàng)目、交易價(jià)格、稅率、稅額等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督，實(shí)行“陽光作業(yè)”，杜絕“人情稅”和“關(guān)系稅”。

5.嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊偷漏稅行為。一是要與公安部門密切合作。二是要盡快完善契稅法律保障體系，針對目前契稅法律保障滯后的實(shí)際，國家稅務(wù)總局應(yīng)盡快修訂適合契稅征管工作實(shí)際的法律規(guī)范，改變程序缺失的現(xiàn)象，健全契稅征收的法律保障體系。三是強(qiáng)化部門配合，嚴(yán)格“先稅后征”制度。契稅征管工作最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是“先稅后征”制度，這是堵塞稅源漏洞最有效和最根本的辦法。納稅人必須持完稅證明或免稅證明到國土資源或房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，如果納稅人不能出具完稅證明或免稅證明的，國土資源或房管部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)，不得發(fā)放《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照法律法規(guī)給予嚴(yán)懲。同時(shí)，這三部門之間信息要互通共享，定期召開聯(lián)席會或協(xié)調(diào)會，及時(shí)通報(bào)情況，及時(shí)對工作中存在的問題加以解決。四是以法的形式明確稅務(wù)、國土資源、房管等部門的責(zé)任和義務(wù)，紀(jì)檢、監(jiān)察部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對這三部門的監(jiān)督檢查。

6.加強(qiáng)契稅征收隊(duì)伍建設(shè)，努力提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)。目前，應(yīng)針對契稅征管力量嚴(yán)重不足，具體征收人員對政策業(yè)務(wù)不十分熟悉的現(xiàn)狀，加強(qiáng)配備征管力量，合理設(shè)計(jì)分工，加強(qiáng)制約與檢查，加強(qiáng)契稅征管力量和對征收人員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高干部隊(duì)伍素質(zhì)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)知識技能。契稅征管工作政策性、業(yè)務(wù)性和綜合性很強(qiáng)，涉及法律、會計(jì)、房屋、土地、測繪、計(jì)算機(jī)應(yīng)用等各個(gè)領(lǐng)域的知識，必須要不斷提高契稅征管干部個(gè)人的素質(zhì)，增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和分析應(yīng)變能力，積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位練兵、知識競賽、技能考核等活動，不斷開拓視野，提高業(yè)務(wù)水平，提高稅收執(zhí)法能力，培養(yǎng)一批德才兼?zhèn)?、一專多能的高素質(zhì)契稅征管干部。

［1］中華人民共和國契稅暫行條例［Z］．國務(wù)院令第224號，1997－07－07．

［2］趙軍書，徐國強(qiáng)．淺談耕地占用稅、契稅征管村存在的問題及對策思考［J］．農(nóng)村財(cái)政與財(cái)務(wù)，2007(3)．

［3］何文明．談?wù)勂醵愓鞴軐Ψ康禺a(chǎn)稅收一體化管理的作用［J］．農(nóng)村財(cái)政與財(cái)務(wù)，2007(10)．

［4］楊健寧．契稅耕地占用稅征收問題淺議［N］．科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2009－05－06．

The deed tax is one of the important categories taxeswhich the fiscal revenue ofour country grows by．At present，as a result of all sorts of reasons，the deed tax collection of our country has some problems such as insufficient policy propaganda，not prompt tax source forecasting and monitoring，tax paying not according to the scheduled time and imperfect lowest base standard rate．Regarding this the propaganda of deed tax collection should be enlarged，themaster plan of deed tax collection network service platform be constructed，the tax sourcemonitoring be strengthened，the appraisalmechanism of real estate be implemented and the related system of deed tax be perfected．In order to guarantee the implementation of deed tax，the deed tax collection troop also should be enhanced．

deed tax;real estate;collection;transaction

F812.42

B

1002－2880(2010)11－0152－02

(責(zé)任編輯:劉潤婉)