在迪拜已經破產的神話，在三亞又重新開始上演，滑稽的是，三亞項目多有模仿迪拜之處

《財經》記者 慈冰

“我們的策略是每十天漲5000元”，在報出每平方米7萬元的售價之后，三亞金中海藍鉆的售樓員說。金中海藍鉆是一座位于三亞灣的樓盤，以公寓房為主，最大的賣點是面朝大海。

2009年10月，它的開盤價為每平方米1.25萬元。也就是說，在其后三個月的時間里，其價格上漲了600%。上漲速度如此地快，以至于網站更新都來不及:記者在搜房網上看到，其最新報價的更新時間為1月20日，價格為3.3萬元。

資金搶灘

海南現(xiàn)有商品房的總價值不過600億，而各地蜂擁而至的資金多達數(shù)千億

在海南，類似金中海藍鉆售樓員這樣漫天報價的情況并非個案。在遭遇1月4日前后的“搶購潮”之后，“捂盤惜售”已成為開發(fā)商普遍心態(tài)。

來自海南住房與城鄉(xiāng)建設廳的數(shù)據(jù)顯示，當下，全海南主要城市可售商品房總共有大約600萬平方米、5.8萬套。自從1月4日以來，全國各地的買房客蜂擁而至，其中有不少動輒一出手就是10套、20套。

以均價1萬元計算，600萬平方米的總價值不過600億元，這對于人均GDP遠低于全國平均水平，總人口不到800萬的海南來說，也許是個大數(shù)字，但是，對于洶涌而至的全國買家來說，就算不上什么了。

賣家一看風向變了，立刻換上一副面孔:加價、惜售。

在其他地方見到買家就像見到財神一般的售樓小姐，在海南卻牛得鼻子朝天:“早都賣光了”是她們對房價問詢的暗含著得意的常見回復。

“作為開發(fā)商，我們都有點不知所措了?！眹鸬禺a海南公司副總經理齊志輝不禁連連感嘆。

在?？冢郧耙粋€月賣不出30套房的項目，現(xiàn)在一天就能賣30套;此前定價6000元/平方米的一個項目，開發(fā)商“咬咬牙”調高至8000元，結果呢，300套房源一天售罄!

在海南地產商的圈子里流傳一個神話，這個神話是由?？趯毎步铣莿?chuàng)下的:在短短一個月的時間里，其單價從1.6萬元暴漲到3.5萬元，足足翻了一番還要多!

近幾天，海南省主要領導在不同場合多次表態(tài):海南房地產泡沫的歷史不會重演。

不過，新近出臺的“兩個暫?！?暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā))顯然加劇了人們對土地供應緊張的恐懼，滑稽的是，這“兩個暫?！背雠_的原因據(jù)說是為了吸取上世紀90年代房地產泡沫潮的教訓，從土地控制的源頭上加強管理。

按照政府的說法，控制住了土地的源頭，并加大對保障性住房的建設力度，就既能發(fā)揮房地產支柱產業(yè)的作用，又能避免房地產業(yè)過亂、過熱局面的出現(xiàn)。

1月15日，海南省政府宣布，在海南國際旅游島建設總規(guī)正式獲得國家審批前，暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項目。

按照計劃，2010年海南將新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，今后逐年增加。

但這仍未能打消人們的擔心和顧慮。在1月24日至29日海南省“兩會”召開期間，兩會代表們最關心的熱點問題就是國際旅游島的建設，這其中，對房地產泡沫的擔心又占了大多數(shù)。

海南省政協(xié)委員、中國南海研究院院長吳士存對《財經》記者表示，國際旅游島概念熱得太快，投資者蜂擁而至，他們有的是真正來投資的，也有的則是來“囤地”“炒房”的。

“如果政府在這一輪開發(fā)熱潮到來的時候，不能及時處理好各方關系，不能真正調控好房地產，仍然是過分依賴‘土地財政’的話，那房地產泡沫的風險就依然存在?！?/p>

另一方面，嗅覺靈敏的各路投資者正在迅速“搶灘”。不同的是，大的投資者覬覦的是土地(有報道說，目前，已經有近5000億元資金涌入海南，到處找地)，中小投資者瞄準的是房子(炒房者一夜暴富的故事最吸引老百姓的眼球)。但他們的邏輯是相同的——賺錢就要“跑得快”——不論是面對機遇，抑或是風險。

瘋狂的房子

“除非政府痛下決心，否則炒房將愈演愈烈?！?/p>

1月26日中午，三亞福灣項目現(xiàn)場，幾位來自吉林的投資人小聲商量著，很快，其中的劉女士決定買一套60平方米的公寓房，單價為3.5萬元/平方米，一年前，福灣項目的售價為1.5萬元/平方米。價格的變化是如此之大，劉女士不得不現(xiàn)場調整自己的購房面積。

與劉女士一樣，這個冬天的三亞，擠滿了來自全國各地的“購房游客”。1月10日，原本是抱著度假游玩心態(tài)的唐山張女士，在同行伙伴的勸說下，以6000元/平方米的價格購買了?？阱┙▓@一套99平方米的房子。

15天之后，該項目售價已達1萬元/平方米。算下來，半個月的時間，40萬元已經賺到了。

為了滿足“購房游客”在海南購房度假的需求，有聰明的商家專門開辟了“海南購房游”專線。線路包括三亞購房一日游，陵水東海岸購房一日游，?？凇偤?、五指山、保亭購房游等等，基本涵蓋了海南所有的熱點房地產項目。

但讓這些“游客”失望的是，不是所有項目都可以買到自己心儀的房子。

在《財經》記者暗訪的幾個項目售樓現(xiàn)場，聽到最多的是“房子已經賣完了”的說法。

在魯能三亞灣新城、雅居樂清水灣、三亞海韻度假酒店項目，售樓處多是冷冷清清，只有三兩個業(yè)主在跟售樓員聊天。而金泰山嶼湖項目售樓員已全部撤出，只留有一名保潔人員。

三亞灣鳳凰島項目是三亞的明星項目。這個仿造迪拜棕櫚島的項目對外最高報價達8萬元/平方米。項目企劃負責人吳磊對《財經》記者表示，自1月11日開盤之后，第一期700套房子已經全部售完，均價為6.5萬元/平方米。該項目第二期將在2月份推出。不出意外的話，將會又一次創(chuàng)造出天價。

在迪拜已經破產的神話，在三亞又重新開始上演，滑稽的是，三亞項目完全是模仿迪拜的項目。

面對驚人的銷售業(yè)績，最應該高興的開發(fā)商一點都高興不起來:房子是賣一套少一套，沒有后續(xù)土地儲備，項目賣完之時便是企業(yè)關門之日。有的開發(fā)商甚至開始心疼巨資裝修的售樓處:花了100多萬元建設裝修的售樓中心，一個月不到便結束了使命，是不是太過可惜?

“在這個市場形勢下，不漲價都說不過去。不漲價說明你的項目有問題?！?今典集團董事長張寶全對《財經》記者說，“我要求今典的項目不要漲得太快，不要冒進。本來我們計劃是漲3000元，結果還是多漲了一些，漲了5000元?！?/p>

學電影導演出身的張寶全是少數(shù)在上一輪海南泡沫中全身而退的地產商，今典在海口和三亞都有投資項目。

買家的情況又如何呢?

根據(jù)偉業(yè)顧問銷售人員分析，在三亞市場的投資客中，以前的東北客戶比較多，隨著價格上漲，來自浙江、山西、甚至香港的買房客開始進場。

偉業(yè)顧問海南總經理王澎來自北京，他向《財經》記者透露，三亞樓盤的項目銷售大多由本地企業(yè)來操作，很少找外地的代理機構，“想賣多少錢就賣多少錢，想怎么賣就怎么賣”，像交付定金、炒房等不規(guī)范情況多有出現(xiàn)。而如果像在外地一樣，在銷售時候搞正規(guī)的排號選房模式，也會惹來客戶非常大的不滿。

1月18日，海南省住建廳組織各市縣規(guī)劃局、房產局負責人召開會議，提出八方面確保海南居民住房問題，其中強調，對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產開發(fā)企業(yè)，責令3天內整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

同時，未獲得預售許可的，不得以“內部認購”“預交誠意金”“發(fā)放VIP卡”等任何含有預訂款性質的名義或方式進行促銷，一經查實，即列入黑名單。

但記者在三亞的一些項目看到，所有樓盤均被預定，要想購買，只能等到開盤當日去碰運氣，看是否有前期預定的業(yè)主退訂，而且，預交訂金也很普遍，記者看到的兩個樓盤要求預付50萬至100萬元不等的訂金。

按照業(yè)內人士的介紹，三亞的售樓員都是互相串聯(lián)，他們相互介紹客戶，共享售樓提成。而種種不規(guī)范的操作，都給炒房留下了空間?！俺钦聪聸Q心，否則炒房將愈演愈烈。”這位業(yè)內人士對《財經》記者說。

地產商逐鹿

新游戲規(guī)則下，土地為王，拿到地，就穩(wěn)賺

2005年前后，魯能地產、雅居樂地產(03383.HK)、中糧地產等大型企業(yè)進入海南。作為先行者，他們以較低的價格在海南取得了大片土地。

以雅居樂地產為例，它的公開數(shù)據(jù)顯示，截至2009年4月14日，該公司在海南陵水擁有土地985.4萬平方米，成本大約折合18.2萬元/畝。

陵水位于三亞東北方向，與之相距大約70多公里。當?shù)亟洕容^落后，不過，現(xiàn)在看來，這是一個劃算得不得了的投資。

后來者則要付出更多的代價。2009年12月15日，在三亞的一場土地招投標中，中鐵置業(yè)在10分鐘內擊敗18家開發(fā)商，奪得三亞市迎賓路一幅住宅用地。該地塊共112畝，起拍價為230萬元/畝，中鐵置業(yè)最后的成交價為每畝1500萬元。

當時，人們都覺得中鐵置業(yè)出了“天價”，現(xiàn)在看來，只要拿到地，就是穩(wěn)賺。

國瑞地產的齊志輝介紹，目前海南東線區(qū)域已基本被開發(fā)商占滿，西線區(qū)域目前基礎設施和交通配套比較落后，尚不具備開發(fā)條件。很多開發(fā)企業(yè)到海南投資，東線是首先考慮的地點，之后才會去考慮?？?、三亞市中心的地塊?！爸灰茉跂|線拿到一塊地，收益肯定不會低?！?/p>

事實上，海南市場也給這些開發(fā)企業(yè)帶來了豐厚的回報。雅居樂地產最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月31日，海南清水灣項目合約銷售額約64億元，約占全部銷售額的45%。而該企業(yè)2008年全年的銷售金額不過93.26億元。此前曾退出該項目的美國Aetos Capital投資管理公司董事總經理謝昭平表示，接下來會與雅居樂地產積極溝通，繼續(xù)尋找合作機會。

三亞的克拉碼頭項目，開發(fā)商原本在跟一位浙江商人進行整體銷售的談判，就在談判過程中，國際旅游島政策出臺，開發(fā)商立刻決定自主銷售。在短短半個月時間，100多套房子銷售一空，銷售回款3.6億元。

現(xiàn)在，火熱的開發(fā)場景在海南隨處可見。1月26日，《財經》記者在三亞海棠灣看到，在這片被三亞市政府命名為“國家海岸”的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來登、費爾蒙在內的多家高檔海景酒店一字排開，已投入緊張的施工建設。這些項目，最小的也有300畝。

按照三亞市政府的規(guī)劃，海棠灣濱海一線開工建設的酒店有15家，計劃總投資144.8億元，2010年至2013年陸續(xù)開工。

至于國際旅游島對開發(fā)企業(yè)的影響，海南魯能廣大置業(yè)常務副總經理孔令廣表示，根據(jù)國際旅游島的規(guī)劃，魯能正在做開發(fā)策略上的調整。

今典集團董事長張寶全表示，三亞灣紅樹林度假酒店正在加緊修改規(guī)劃，在考慮增加一些博彩方面的功能?！跋褚郧暗那驁霈F(xiàn)在要變成散打、拳擊的賽場，在客房里可以看到現(xiàn)場轉播，直接投注、下注。同時也在考慮增加賽狗場和斗雞場，并另外預留了一些功能空間。”

被透支的未來

“項目先行”的土地出讓模式有很多變數(shù)

中國南海研究院院長吳士存在接受《財經》記者采訪時表示，新一輪的“淘金熱”確實存在，但經過了上一輪的泡沫破裂之后，政府已經比較冷靜了，頭腦也很清醒。

“很多項目盡管很誘人，但政府會按規(guī)矩辦，不會被蒙蔽。像上世紀90年代初畫一個藍圖就可以圈到地的情況不會再出現(xiàn)了。”

他認為，目前海南省政府的思路很明確，一方面加大對現(xiàn)存閑置土地的清查和處置，另一方面，省政府已要求各市縣進行保障性住房人群的普查，加大保障性住房的供應力度。

擔憂同時存在。海南省“兩會”召開期間，兩會代表對很多市縣過分依賴土地財政，缺乏規(guī)范和引導房地產市場的主觀動力提出了疑問。

1月25日，海南省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局海南調查總隊公布了2009年海南省經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

公報顯示，2009年，海南省房地產開發(fā)投資額287.90億元，增長44.3%;房屋施工面積1992.78萬平方米，增長32.8%;房屋銷售面積560.34萬平方米，增長50.5%;房屋銷售額351億元，增長73.2%。而2009年，海南全省全口徑一般預算收入376.4億元，地方一般預算收入178.21億元。

吳士存表示，省委省政府已提出暫停土地供應，在總的規(guī)劃沒有出來之前，以行政命令禁止出讓土地，抑制了市縣土地財政新的沖動。

1月25日，?？谑谐雠_了《關于嚴禁非法占用、買賣集體土地等土地違法行為的通告》。提出要堅決打擊非法占地、買賣集體土地等土地違法行為。

“其實，土地方面更大的問題在于，上世紀90年代，很多農用地已經轉化為城市建設用地，大部分都掌握在開發(fā)商和企業(yè)的手里了，這部分土地的規(guī)模有多大，現(xiàn)在還不得而知?！币晃唤咏Ｄ鲜≌闹槿耸客嘎?。

該人士指出，這就造成政府對目前海南土地的供給總量無法控制。如果在這個源頭上調控不了，出現(xiàn)新泡沫的可能是存在的，出現(xiàn)房地產無序開發(fā)的情況也是不能避免的。

另一方面，在海南，“項目先行”仍然是大規(guī)模土地出讓的主要途徑。這種模式往往是開發(fā)商策劃出一個商業(yè)項目規(guī)劃，報送政府審批，如果政府同意就正式立項。接下來政府或該企業(yè)會對項目用地進行土地整理和一級開發(fā)，然后在二級市場上進行掛牌交易。

因為項目是特定企業(yè)的，土地是與這個項目掛鉤的，其他開發(fā)商很難參與競爭。土地定價的基礎不是市場拍賣，而是政府的評估。

齊志輝對《財經》記者表示，海南開發(fā)商的社團“海南地產聯(lián)盟俱樂部”希望能在春節(jié)后展開一次集體行動，以抑制過快上漲的房價，目前這個漲法，已經透支了市場未來兩年的預期。

不過，他本人對此并不樂觀:“水壺的溫度太高，只能扔兩個冰塊。這只會是干預，不能完全降溫。”

而在海南專業(yè)炒房的張羽沖則認為，海南市場的潛力巨大，他暫時不會選擇其他區(qū)域的市場?！霸诤Ｄ?，你要學會看未來!”他說?！?/p>