[摘要] 城市住宅的屬性問題曾一度困擾著我國的學者，并引起了二十世紀八十年代對其的討論。最終討論的結果是城市住宅具有商品和福利的二重屬性。城市住宅的屬性問題是住房制度改革的基礎理論問題。明晰了城市住宅的屬性對國家出臺住房制度和政策起著一定的指導性作用。國內外城市住宅的發(fā)展表明，我國應實行住宅商品化和住宅福利政策相結合的住宅制度。

[關鍵詞] 商品屬性 福利屬性 住房保障制度

一、引言

目前，我國城市住宅具有商品屬性和福利屬性，這兩種屬性統(tǒng)一于住宅體之中不可分割。不言而喻的城市住宅具有商品屬性，人們居住的房屋是一種商品，它凝結了大量的財力與人力，這是它價值的基礎，并可以在市場上等價交換，也是所有商品的共性。城市住宅具有商品屬性，在現(xiàn)在運行市場經(jīng)濟的時代被認為是很容易理解的，而在我國發(fā)展的歷程中，對此問題曾存在著爭論。我國在計劃經(jīng)濟時代，工薪階層只需支付房屋的低租金，住宅是一種產品而不是商品。隨著市場經(jīng)濟的到來，住宅成為一種商品，打上了商品屬性的烙印是不可避免的。同時城市住宅也具有福利屬性。住宅是一種特殊商品，具有住宅價值高、使用壽命長，低收入人群不宜購買的特點。然而，享有適當住房的權利屬于基本人權。自1948 年的《國際人權宣言》第25 條把居住權利列為基本人權以來，居住基本權利已得到了國際社會的普遍認可，其維護和實現(xiàn)理應由政府來承擔。向所有人提供住房是每個政府的施政綱領之一，各國也紛紛依照自己的國情實施社會保障制度，保障中低收入人群的住房問題。綜上所述，城市住宅具有商品和福利二重屬性，如果住宅單純的具有福利屬性，國家采取直接分配的方式，低房租的管理辦法，必然導致國家包下來的政策，這種政策是無法解決我國的住宅問題的。但是，如果住宅單純的具有商品屬性，也是不合理的。單純靠價值規(guī)律、地租規(guī)律和供求關系來調節(jié)住宅供給和價格，會使得很多居民支付不起昂貴的住宅，這其實是剝奪了他們的基本人權，這時政府出臺解決相關問題的住房政策是必不可少的，需要政府來平衡社會成員的收入差距，最大限度實現(xiàn)公平的住房環(huán)境。

二、國內外對城市住宅屬性問題的探討

國外的城市住宅的發(fā)展，向我們證明了城市住宅具有商品和福利二重屬性，國內學者在城市住宅的發(fā)展的過程中對城市住宅的屬性問題有比較多的討論。

1.國外的綜述

在國外，針對住宅的商品屬性和福利屬性問題早有研究。恩格斯曾指出，無產階級國家免費分配住房是錯誤的，列寧也非常贊同他的觀點。這說明把住宅作為單純的社會福利品或只征收象征性的房租是違背住宅的商品屬性要求的，住宅是具有商品和福利二重屬性的。國外發(fā)達國家的經(jīng)驗證明，單一的商品住宅或是福利住宅都不能解決城市的住房問題，尤其是大城市的住房緊缺，更需要建立完善的住房保障體系來服務于不同層次的城市居民，這就需要住宅的商品和福利二重屬性作指引。從各國的對待城市住宅的政策上看，歐美國家都承認了城市住宅的這雙重屬性，歐美國家的資本主義性質決定了住宅具有商品屬性，而隨著住宅供給不均和價格偏高問題的出現(xiàn)，各國都提出了適應其國情的住房福利政策，這就給城市住宅戴上了福利屬性的光環(huán)。

各國的住宅福利政策各有不同，具體來說，德國最初實行了房租管制制度，政府以低租金的形式提供沒有支付能力的居民公共房，并成立了住宅儲蓄銀行，以籌集社會建房資金。后來主要采取房租補貼制度，是由政府給予居民以適當補貼，保證每個家庭能夠有足夠的住房支付能力保持一定的居住水平，同時政府通過無息貸款、減免稅和其他獎勵措施鼓勵私人建房解決住房供給問題。英國經(jīng)過50年代～70年代大規(guī)模福利住宅建設和80年代私有化轉變后，近年來出現(xiàn)私有化時期承包出去的部分公共住房又開始被地方政府回收管理，政府重新推行可承受租金政策。這表明，城市住宅應長期具有福利屬性，英國基本形成以房租補貼為主，出租公房為輔的模式。同時注重發(fā)揮民間團體和私營機構的作用提供住房供給。法國也采取了類似的方法，主要是通過政府住房補貼幫助困難家庭從市場上租房。香港根據(jù)實際情況，采取了以出租公屋為主的住房福利政策。美國的住房問題相對較緩和，通過家庭補貼的方式，幫助低收入家庭從市場上獲得合適的住房租住或購買。新加坡是通過政府雄厚的財力支持大規(guī)模建設國家公共住房—組屋。組屋以出售為主，出租為輔，向中低收入地居民提供住房，出售的組屋價格是私人住房的20%，新加坡實行長期穩(wěn)定的公共福利制度，城市住宅的福利屬性在新加坡盡顯無遺。

2.國內的綜述

在國內，對城市住宅的商品和福利二重屬性問題也進行過激烈的爭論。二十世紀八十年代前，我國的對城市住宅的屬性問題認識是比較模糊的，對于住宅的是否存在商品屬性沒有清晰的認識。二十世紀八十年代，我國的市場經(jīng)濟的實施和住房問題的產生，引起了我國學者對城市住宅屬性問題的大討論，因為城市住宅屬性問題是住房制度改革的基礎理論問題。討論的重點是城市住宅是否具有商品屬性，和城市住宅是否具有商品和福利雙重屬性這兩個問題。針對第一個問題的討論結果是城市住宅是具有商品屬性的。對于第二個問題，有兩種觀點，一種觀點是城市住宅具有商品屬性的同時兼具福利屬性，另一種觀點是城市住宅只具有商品屬性，福利是社會主義制度下一種人為的政策措施，它并不是住宅本身固有屬性。最終討論的結果是城市住宅兼具商品屬性和福利屬性。城市住宅屬性問題的討論形式有討論會和學者發(fā)表文章兩種。1982年4月召開了全國九城市房產經(jīng)濟研究年會，在其后就召開了一次集中討論房產經(jīng)濟基本理論問題的學術會議，主要討論了城市住宅的屬性問題。一直以來，有很多學者發(fā)表文章論證城市住宅的屬性問題，認為城市住宅具有雙重屬性的文章有陳啟中、李昌清、陳伯東和張燕和發(fā)表的《我國城市住宅的二重屬性》、國世平發(fā)表的《論住宅的二重屬性和應采取的政策》等等。

三、 城市住宅屬性與住房政策

城市住宅的屬性問題是住房制度改革的基礎理論問題。明晰了城市住宅的屬性對國家出臺住房制度和政策起著一定的指導性作用。我國住宅屬性的認識和時代背景有著密切的關系，而時代背景和住宅屬性的認識又指引了我國的住房政策。

在八十年代之前，我國對住宅屬性的認識不是很清晰。在建國初的一段時間內，偏向于把我國城市住宅的屬性定位為福利屬性，這是和當時的時代背景有關的。在我國實行計劃經(jīng)濟的時代，我國居民的工資很低，家庭儲蓄很少。在這種情況下，我國實行的是社會福利和收取房租相結合的計劃分配制度。建造居民住宅由國家預算撥款，國家從社會福利基金中拿出一部分給居民作為住房補貼，分給居民的福利房只象征性的征收房租，但住房的產權不歸居民所有。這在后來也導致了許多的問題如住房短缺、房屋資源的浪費以及分配上的不合理等。

在八十年代至九十年代后期，我國普遍開始承認了城市住宅的商品和福利的二重屬性。當時我國開始從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉變，國家進行著總體的經(jīng)濟改革。在這樣的情況下，城鎮(zhèn)住房改革為了適應總體經(jīng)濟改革的需要，建立商品化的住房體制。當時大多數(shù)居民的支付能力仍比較低，國家要保證城市住宅的福利屬性及解決居民的住房問題，這就促使我國在住房體制上也實行雙軌制，即保留國有企事業(yè)單位向職工分配住房體制又提倡房地產開發(fā)商向居民出售住房的市場化體制，這兩種體制共存成為過渡時期的住宅制度。在此期間，我國提出了許多商品化的住房改革措施。1982年，我國開始實行公房出售政策，居民只付三分之一的價格，即可獲得公房的產權。1988年，國務院住房改革領導小組發(fā)布了《關于在全國城鎮(zhèn)分批分期推行住房制度改革實施方案》，主要提出了“提租增資”政策，這標志著住房改革的全面推開?！疤嶙庠鲑Y”即提高房租，增加居民的工資，這是向住房商品化過渡的重要政策，減輕了國家和企業(yè)的住房建設負擔。1991年，上海借鑒新加坡經(jīng)驗，在全國率先建立住房公積金制度。1994年，國務院發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將該制度在全國推廣普及，同時提出了經(jīng)濟適用房政策的主張。住房公積金是不以盈利為目的專項儲蓄基金。公積金繳存部分由居民和工作單位共同承擔，其目的是增加職工的購房支付能力。經(jīng)濟適用房政策，建立了住房投資由國家、單位和個人聯(lián)合承擔的住房投資新體制，即緩解了政府住房建設資金不足的問題，又滿足了中低收入家庭的住房需求，在住房商品化轉軌時期發(fā)揮了重要作用，有效配合了房改的進行。1997年國家為了保障中低收入家庭的住房問題，安排實施安居工程項目并在全國大部分地區(qū)實施，以成本價出售住房。1998年成為一個分界點，這一年國務院出臺了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，逐步實行住房分配的貨幣化，對現(xiàn)有公房實施成本價出售。這也意味著公房分配的結束和住房商品化時代的到來，住宅的商品屬性將逐步成為二重屬性中的主要屬性。

九十年代后期至今，我國明確了城市住宅的商品和福利二重屬性，商品屬性成為住宅的主要屬性，福利屬性成為必要的補充。到2004年除保留一定的數(shù)量的公房供最低收入家庭廉價租賃外，基本上可出售的公房都已經(jīng)出售。隨著公房時代的結束，我國確立了以經(jīng)濟適用房和廉租房為核心的住房保障體系。1999年我國出臺了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。廉租房制度是市場經(jīng)濟條件下的一種福利住房制度。到90 年代后期，國家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個人住房貸款，購房只需交納首付金就得到了住宅的使用權，大部分的余款可分月償還。這極大的滿足了人們的購房需求并對人們的購房模式產生了深遠的影響。21世紀初，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房價逐年攀升，城市居民購房難問題隨之出現(xiàn)。城市住宅商品屬性的地位不斷鞏固，而福利屬性在一段時期內似乎在日益弱化，之后出現(xiàn)的住房問題使得住房的保障制度不斷完善，住房的福利屬性也處于非常必要的補充地位。2002年、2003年、2004年和2007年國家相繼出臺了經(jīng)濟適用房和廉租房的管理辦法。2007年同時出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》更能體現(xiàn)對中低收入人群住房的保障。經(jīng)濟適用房保障的人群更加明確，取消了原來覆蓋人群中“政府確定的供應對象”這一項，戶型面積受到嚴格的控制，有效防范了經(jīng)濟適用房變成“公務員小區(qū)”現(xiàn)象的發(fā)生，保障了低收入人群、無房人群和住房面積低于標準人群的利益?！傲夥俊闭邽榈褪杖氲睦щy家庭提供了比較合理的保障措施，不僅為他們提供了住房，而且在原來的基礎上增加了住房補貼。保障的人群也有所增加，新建廉租房戶型嚴格控制在50平方米以下，我國的住房保障制度在不斷出現(xiàn)的問題中朝著更加完善的方向發(fā)展。

四、結論

通過對國外的城市住宅的發(fā)展的了解和國內學者的討論，可以得出城市住宅是具有商品和福利二重屬性的。明確的城市住宅的屬性對國家出臺住房制度和政策起著一定的指導性作用，無論從國外還是國內的城市住宅的發(fā)展中看，住宅的商品化是必然的趨勢，我國的城市住宅已經(jīng)度過了這個階段，但要有完善的城市住房保障體系我們還有很長的路要走。

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